УИД 03RS000-2025-003404-17
Дело 2-7335/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2025 года г. Уфа
Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандаровой Т.Н.,
при секретаре судебного заседания ФИО3,
с участием представителя истца ФИО4,
ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7335/2025 по исковому заявлению акционерного общества «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Акционерное общество «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций» (далее - АО «УЗЭМИК»), обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и неустойки. В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № SR-01-02 от 12 января 2024 г., по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 60,6 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, <адрес>, офис 1б. Согласно п. 4.2 договора, за временное владение и пользование помещением по договору аренды арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя постоянную, дополнительную и переменную арендные платы. Условиями договора предусмотрено, что арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный платеж в сумме 60 600 рублей. Ответчик внес указанную сумму 30 января 2024 г. платежным поручением № 1. Согласно п. 5.1.4. договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Общая сумма постоянной части арендной платы в месяц за все арендуемое помещение (п. 4.2.2.1 договора): с января 2024 г. по апрель 2024 г. – 100 рублей; с мая 2024 г. по октябрь 2024 г. – 48 480 рублей; с ноября 2024 г. – 60 600 рублей.
В соответствии с п. 4.2.5.1. договора постоянная арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 15 числа текущего (расчетного) месяца на основании счета арендодателя. Переменная и дополнительная части арендной платы уплачиваются арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным на основании счетов арендодателя (п. 4.2.5.2. договора).
Истец указывает, что ответчиком обязательства по оплате арендной платы не исполнялись, образовалась задолженность по арендным платежам в размере 331 085,56 рублей. Руководствуясь п. 4.1.2, 4.1.4. договора, арендодатель произвел зачет суммы гарантийного платежа, оплаченного по договору платежным поручением № 1 от 30 января 2024 г., в размере 60 600 рублей, в счет оплаты постоянной части арендной платы в следующем порядке: часть суммы гарантийного платежа в размере 33 232, 26 рублей засчитывается сторонами в счет оплаты постоянной части арендной платы за март 2025 г. (за период с 01 марта 2025 г. по 17 марта 2025 г. включительно); часть суммы гарантийного платежа в размере 27 367, 74 рублей, засчитывается в счет частичной оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2025 г.
03 мая 2025 г. ответчиком внесена сумма в размере 5000 руб., 02 июня 2025 г. в размере 5000 руб., таким образом, задолженность ответчика по арендным платежам составила 260 485, 56 рублей.
В соответствии с п. 8.2. договора АО «УЗЭМИК» вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды нежилого помещения № SR-01-02 от 12 января 2024 г., если арендатор нарушит сроки оплаты арендной платы, установленные в п. 4.2.5.1., п. 4.2.5.2. договора. 17 марта 2025 г. сторонами был подписан акт возврата помещения.
Условиями Договора предусмотрено, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, арендодатель имеет право взыскать с арендатора неустойку (пеню) в размере 0,3% от неуплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки (п. 7.3 договора). Истец указывает, что учитывая положения п. 7.3 договора и ст. 330 ГК РФ, общая сумма неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы составит 208 664,28 рублей.
На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по оплате арендной платы в размере 260 485, 56 рублей, неустойку в размере 208 664, 28 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 478,75 рублей.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании наличие долга признала, но оспаривала его размер. Поддержала письменное возражение на иск, указывая на необоснованное завышение ответчиком задолженности по арендной плате, представила контррасчет, согласно которому сумма долга составляет 188 201,43 рублей. Помещение было принято без ремонта, они самостоятельно сделали ремонт, поэтому были предоставлены арендные каникулы на четыре полных месяца. Также ответчик заявила ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, мотивируя это тем, что она относится к категории малоимущих семей, имеет крайне низкий доход и предпринимала попытки досудебного урегулирования спора, демонстрируя добросовестное поведение, частично оплачивала аренду.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителя истца и ответчика, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса, Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).
Нормами статей 606, 614 Гражданского кодекса РФ закреплено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, которую арендатор обязан своевременно вносить плату в порядке и сроки, определенные договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
Судом установлено, 12 января 2024 г. АО «УЗЭМИК» (арендодатель) и Пола А.Р. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №SR-01-02. Согласно п. 2.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять на условиях настоящего договора во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 60,6 кв.м., с кадастровым номером 02:55:010515:1534, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Уфа, <адрес>, офис 1б.
На основании п. 4.1.1. в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего договора, арендатор обязуется оплатить арендодателю гарантийный платеж в сумме 60 600 рублей, в том числе НДС - 10 100 рублей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя на основании выставленного арендодателем счета. Ответчик внесла указанную сумму 30 января 2024 г., что подтверждается платежным поручением № 1.
Согласно п. 4.2 договора, за временное владение и пользование помещением по договору аренды арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя постоянную, дополнительную и переменную арендные платы. На основании п. 4.2.2.1. постоянная часть арендной платы - сумма арендной платы за пользование помещением в течение установленного договором срока аренды.
Пунктом 4.2.3. договора предусмотрена дополнительная арендная плата, пунктом 4.2.4. переменная часть арендной платы.
С 1 (первого) по 4 (четвертый) месяц включительно, размер ставки постоянной части арендной платы с даты подписания настоящего договора составляет 100 рублей за все арендуемое помещение в месяц, в том числе НДС (20%) – 16,67 рублей. Месяцами считаются календарные месяцы. Первым месяцем считается период с подписания настоящего договора по крайний день месяца подписания настоящего договора.
С 5 (пятого) по 10 (десятый) месяц включительно, размер ставки постоянной арендной платы составляет 800 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, в том числе НДС (20%) - 133,33 рубля.
Общая сумма постоянной части арендной платы с 5-го месяца по 10-й составляет 48 480 рублей за все арендуемое помещение в месяц, в том числе НДС (20%) - 8080 рублей. C 11-го месяца размер ставки постоянной части арендной составляет 1000 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, том числе НДС (20%) – 166, 67 рублей.
Общая сумма постоянной части арендной платы с 11-го месяца составляет 60 600 рублей за все арендуемое помещение в месяц, в том числе НДС (20%) -10 100 рублей.
В соответствии с п. 8.2 договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, в том числе при нарушении сроком и порядка оплаты.
17 марта 2025 г. между сторонами был подписан акт возврата помещения. В судебном заседании ответчиком факт наличия задолженности не оспаривался. Вместе с тем, ответчик не согласна с расчетом истца.
Согласно расчету истца, сумма задолженности по арендным платежам составила в размере 331 085, 56 рублей, в том числе в месяц составила: с января 2024 года по апрель 2024 года – 100 рублей; с мая 2024 года по октябрь 2024 года – 48 480 рублей; с ноября 2024 года по февраль 2025 года – 60 600 рублей.
Руководствуясь п. 4.1.2, 4.1.4. договора, истец произвел зачет суммы гарантийного платежа, оплаченного ответчиком 30 января 2024 г., в размере 60 600 рублей, в счет оплаты постоянной части арендной платы в следующем порядке: часть суммы гарантийного платежа в размере 33 232, 26 рублей засчитал в счет оплаты постоянной части арендной платы за март 2025 г. (за период с 01 марта 2025 г. по 17 марта 2025 г. включительно); часть суммы гарантийного платежа в размере 27 367, 74 рублей, засчитал в счет частичной оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2025 г.
03 мая 2025 г. ответчиком внесена сумма в размере 5000 руб., что подтверждается платежным поручением №, затем 02 июня 2025 г. в размере 5000 руб., что подтверждается платежным поручением №.
С учетом внесенных платежей, истцом произведен расчет, согласно которому задолженность ответчика по арендным платежам составила 260 485, 56 рублей.
Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому задолженность составляет сумму в размере 188 201,43 рублей.
Как установлено судом, и не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт доступа, согласно которому арендатор получил доступ в нежилое помещение общей площадью 60,6 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Уфа, <адрес>, офис 1б, согласно условиям договора аренды нежилого помещения №SR-01-02 от 12 января 2024 г.
Исследованная судом переписка в мессенджере подтверждает, что момент заключения договора (его подписание сторонами) не совпадает с датой, указанной в его тексте (12 января 2024 г.), и приходится на более поздний период. В ходе переписки с ответчиком представитель истца подтвердила это обстоятельство, вместе с тем отказалась от переподписания документа у директора.
Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пункт 1.1.28 договора № SR-01-02 аренды нежилого помещения предусматривает, что срок аренды - это период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться помещением, предоставленным арендатором в рамках исполнения обязательств по договору аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу, что срок аренды следует исчислять с даты доступа арендодателя в нежилое помещение и возможностью использовать нежилое помещение, то есть с 27 января 2024 г.
В судебном заседании представителем истца не оспаривался тот факт, что договор фактически сторонами 12 января 2025 г. не подписывался.
В силу ст. 191 Гражданского кодекса РФ, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (п. 3 ст. 192 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, срок аренды по договору необходимо исчислять с 27 января 2024 г., следовательно 4-ый месяц аренды заканчивается 26 мая 2024 г., сумма арендной платы за четыре месяца составляет 400 руб. (абз. 2 п. 4.2.2.1 договора).С 5-го по 10-й месяцы, на основании абз. 5 п. 4.2.2.1 договора, ежемесячная сумма постоянной части арендной платы составляет 48 480 руб., следовательно за период с 27 мая 2024 г. по 26 ноября 2024 г. общая сумма аренды составляет 290 880 руб.
С 11-го месяца ежемесячная сумма постоянной части арендной платы составляет 60 600 руб., в связи с чем, арендная плата с 27 ноября 2024 г. по 26 февраля 2025 г. составляет сумму в размере 181 800 руб., и за период с 27 февраля 2025 г. по дату расторжения договора 17 марта 2025 г. – 41 121, 43 руб.
Таким образом, и итоговый размер денежных средств, причитающихся истцу по договору аренды №SR-01-02 составляет 514 201, 43 рублей.
За весь период аренды ответчик оплатила арендные платежи в сумме 265 400 руб., что подтверждается Справками ТБанк о движении средств ФИО1 от 31 августа 2025 г. по операциям в пользу юридического лица АО «УЗЭМИК», а также оплачивала переменную и дополнительную часть арендной платы, что также нашло отражение в данных справках на сумму 31 051, 77 руб., произвела гарантийный платеж в сумме 60 600 руб. 30 января 2024 г., то есть в общей сумме задолженность ответчика перед истцом составляет 188 201, 43 руб. (514201,43 руб. – 265 400 руб. – 60 600 руб.).
В соответствии с представленными доказательствами (платежные поручения, справки банка) и условиями договора аренды, расчет задолженности, представленный ответчиком, является арифметически точным и правомерным. Исследовав все материалы, суд принимает его в качестве надлежащего.
Установив, что обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись ответчиком надлежащим образом, ответчик имеет задолженность по договору аренды нежилого помещения перед истцом в размере 188 201, 43 руб., суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания образовавшейся задолженности с ответчика в пользу истца, тем самым удовлетворяя исковые требования частично.
В отношении требования о взыскании неустойки, суд, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса РФ, признает право истца на взыскание неустойки, поскольку договором предусмотрено начисление неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки (п. 7.3 договора).
Согласно п. 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В пункте 73 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
В силу разъяснений, данных в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 14.10.2004 N 293-О, в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131 с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.
Требование о снижении размера неустойки, являясь производным от основного требования о взыскании неустойки, неразрывно связано с последним и позволяет суду при рассмотрении дела по существу оценить одновременно и обоснованность размера заявленной к взысканию неустойки, т.е. ее соразмерность последствиям нарушения обязательства, что, по сути, направлено на реализацию действия общеправовых принципов справедливости и соразмерности, а также обеспечение баланса имущественных прав участников правоотношений при вынесении судебного решения и согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2016 года N 2447-О и от 28 февраля 2017 года N 431-О).
Суд принимает во внимание исключительные обстоятельства, на которые указала ответчик, в частности ее низкий доход, что подтверждается справкой № о состоянии расчетов (доходах) по налогу на профессиональный доход за 2025 г., статус малоимущего гражданина, заключившего социальный контракт с Филиалом ГКУ РЦСПН 25 февраля 2025 г., а также добросовестные попытки урегулирования спора, частичную оплату задолженности. Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что заявленный истцом ко взысканию размер неустойка 208 664,28 руб. является чрезмерной и подлежит снижению.
Руководствуясь принципами справедливости, разумности и соразмерности гражданско-правовой ответственности, закрепленными в статьях 1 и 333 ГК РФ, а также исходя из компенсационного характера неустойки и необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд считает возможным снизить ее размер и признает обоснованным взыскание с ответчика неустойки в размере 35 000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных расходов по гражданским делам», в случае удовлетворения иска суд присуждает с ответчика в пользу истца все понесенные последним судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины.
При таких обстоятельствах, у истца возникло право на возмещение понесенных судебных расходов, с учетом уточнения исковых требований, в размере 14228,75 руб.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования акционерного общества «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (ИНН № в пользу акционерного общества «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций» (ИНН <***>) задолженность по оплате арендной плате по договору аренды нежилого помещения № SR-01-02 от 12 января 2024 г. в размере 188 201,43 рубля, неустойку в размере 35 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 766 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований акционерного общества «Уфимский завод эластомерных материалов, изделий и конструкций» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в течении одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 19 сентября 2025 года.
Судья Искандарова Т.Н.