Дело № 3а-49/2025
УИД - 78OS0000-01-2024-001331-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 5 февраля 2025 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г.,
при секретаре Карауловой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:
нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 713,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 44 903 000, 00 рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1903,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 57 317 000, 00 рублей (далее также - Объекты).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, по состоянию на 1 января 2023 года, утвержденной приказом 199-п от 09.11.2023, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 11 декабря 2023 года внесена соответствующая запись в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере 78 416 652,34 рублей и объекта недвижимости с кадастровым номером №... – 76 399 871,36 рублей, административный истец представил отчеты об оценке № К-24-1-16 и №К-24-1-17, составленные 12 августа 2024 года оценщиком ФИО (ИНН №...).
Определением суда от 18.09.2024 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 30 октября 2024 года, заинтересованное лицо Администрация Санкт-Петербурга при согласии участников процесса исключено из числа лиц, участвующих в деле.
Представитель административного истца АО «Тандер» в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.3 л.д.4).
Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованное лицо филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещены, представителей в суд не направили, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, отзывов на иск не представили.
В связи с несогласием административного истца с заключением эксперта №30/10/24-1 от 30.10.2024, полученным по результатам судебной экспертизы, судом, по ходатайству административного ответчика был опрошен эксперт АО «Региональной управление оценки» ФИО
Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, опросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Право собственности АО «Тандер» на помещение с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) – 21 июня 2012 года (т.1 л.д.110-112).
Право собственности АО «Тандер» на помещение с кадастровым номером №... зарегистрировано в ЕГРН – 14 марта 2008 года (т.1 л.д.113-115).
11 декабря 2023 года в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении:
- помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 78 416 652,34 рублей;
- помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере 76 399 871,36 рублей (т.1 л.д.98,99).
Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке № К-24-1-16 и № К-24-1-17, составленные 12 августа 2024 года оценщиком ФИО (ИНН №...), с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года (т.1 л.д.62-79, 80-97).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года.
Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО
Экспертом суду представлено заключение №30/10/24-1 от 09.12.2024 (т.2 л.д.75-213), согласно которому отчеты об оценке №К-24-1-16 от 12.08.2024 и №К-24-1-17 от 12.08.2024, составленные оценщиком ФИО не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на достоверность полученного результата.
Экспертом проанализировано соответствие отчетов об оценке №К-24-1-16 от 12.08.2024 и №К-24-1-17 от 12.08.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проверка содержания отчетов на соответствие требованиям к содержанию.
Согласно заключению эксперта, проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанные отчеты содержат ряд ошибок, которые влияют на достоверность полученного результата; не соответствует требованиям, предъявляемых к отчету федеральными стандартами оценки в части необоснованного отказа от использования доходного подхода, отсутствия информации о проведенном оценщиком осмотре Объектов, отсутствия указания на фактическое использование Объектов оценки, анализа наиболее эффективного использования, анализа рынка недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной и достаточной.
В данной части заключение эксперта сторонами не оспаривается.
Экспертом определена рыночная стоимость помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года, которая составила 76 400 000 (семьдесят шесть миллионов четыреста тысяч) рублей.
Рыночная стоимость помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года -74 800 000 (семьдесят четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.
В судебном заседании в своих устных и письменных пояснениях суду, эксперт, в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ, поддержал выводы заключения, составленного 9 декабря 2024 года, и дал дополнительные объяснения в отношении сделанных выводов.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости помещений, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена сравнительным и доходным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты – помещения торгового назначения, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.
Административный истец, не согласившись с заключением эксперта, направил ходатайство о проведении повторной экспертизы, в качестве оснований представителем административного истца указано на то, что экспертом не в полной мере произведен анализ рынка недвижимости; выбор объектов аналогов значительно отличается от Объектов исследования (т.2 л.д.225-228).
Суд отклоняет доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объектов, как необоснованные исходя из следующего.
В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 10,11).
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25).
В заключении №30/10/24-1 от 09.12.2024 экспертом приведен перечень предложений по продаже нежилых помещений торгового назначения, расположенных в районах Санкт-Петербурга, в период с 2021 по 2023 годы. Обоснование отказа от применения тех или иных предложений, а также обоснование применения конкретных объектов-аналогов отражены в таблице (т.2 л.д.124). При выборе объектов-аналогов экспертом приняты во внимание аналогичное функциональное назначение, соответствие принципу наиболее эффективного использования, наибольшая близость к оцениваемому объекту по набору характеристик ценообразующих факторов, их место расположения и прочие факторы. В заключении отражены критерии отбора и источники информации, что позволяет проверить использованную информацию (т.2 л.д.63-65).
Выражая несогласие с выбранными экспертом объектами - аналогами административным истцом указано на невозможность принятия объектов – аналогов №1, 2 и 4 при расчете рыночной стоимости помещения с кадастровым номером нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 713,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и объектов – аналогов № 1 и 2 при расчете рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 1903,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Данные возражения обоснованы тем, что подобранные объекты-аналоги существенно отличаются об Объектов по площади, стоимости и дате оферты; корректировка на торг, используемая экспертом не подтверждена рыночными данными.
Доводы административного истца о некорректном установлении и применении экспертом критериев сопоставимости аналогов для подбора объектов-аналогов, подлежат отклонению с учетом содержания экспертизы, разъяснений эксперта и положений Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4).
В соответствии с подпунктом б пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Выбор аналогов, с которыми высказано несогласие истца, производился экспертом по следующим факторам: аналогичное функциональное назначение; соответствие принципу наиболее эффективного использования; наибольшая близость к оцениваемому по набору характеристик ценообразующих факторов.
Как следует из заключения, экспертом проведен анализ рынка продажи торговых помещений, расположенных в Кировском и Колпинском районах Санкт-Петербурга за период с 2021 года по дату оценки, в рамках которого было отобрано по 4 объекта аналога к каждому объекту исследования.
В качестве объектов аналогов экспертом использованы торговые помещения, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Принятие в качестве объектов аналогов помещения иной площади при оценке не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в данных ценообразующих признаках урегулированы корректировками с приведением обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки и обеспечивает максимальную сопоставимость объекта оценки и объектов - аналогов.
Предельная разница между площадями объекта исследования и объектов-аналогов не регламентируется ФСО и иными нормативными правовыми актами.
Само по себе использование объектов - аналогов, различающихся по ценообразующим факторам, не свидетельствует о нарушении федеральных стандартов оценки при применении сравнительного подхода к оценке. В таком случае в качестве одного из количественных методов оценки может применяться корректировка цены объекта аналога или ее удельного показателя с учетом таких различий (подпункты б, д пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).
Довод административного истца о неактуальности рыночной ценовой информации объектов аналогов судом отклоняется с учетом содержания экспертизы. В процессе исследования экспертом проведена корректировка на изменение цен в период между датами сделки и оценки. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом е пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Оспаривая определение стоимости Объектов, административный истец фактически выражает несогласие с выбранной экспертом методологией, вместе с тем эксперт учел особенности рынка, представил критерии отбора объектов аналогов, источники информации, соответствующий расчет, оснований не согласиться с которыми не имеется.
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что довод административного истца о несопоставимости принятых экспертом объектов – аналогов является необоснованным и подлежит отклонению.
Таким образом, заключение эксперта №30/10/24-1 от 09.12.2024 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.
Нарушения требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости:
- помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию составляющей 76 400 000 (семьдесят шесть миллионов четыреста тысяч) рублей.
- помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> составляющей 74 800 000 (семьдесят четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 30 августа 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2).
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 713,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 76 400 000 (семьдесят шесть миллионов четыреста тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №...,плозадью 1903,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 74 800 000 (семьдесят четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 30 августа 2024 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 14 февраля 2025 года.