Решение по делу № 2-3598/2022 от 02.02.2023

Дело № 2-635/2023 (2-3598/2022)

УИД: 91RS0024-01-2022-004072-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 2 февраля 2023 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Синицыной О.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании права собственности, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора ФИО12, ФИО13, Администрация города Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились с требованиями к ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании права собственности на квартиры №№<номер> соответственно, расположенные в многоквартирном доме общей площадью 2 218,5 кв. м, состоящем из 7 этажей, возведенном на двух земельных участках с кадастровыми номерами №<номер> расположенными по адресу: Россия, <адрес> признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на данные земельные участки, а также общее имущество многоквартирного дома. Мотивируют тем, что заключили с ФИО12, действующим от имени и в интересах ФИО11, предварительные договоры купли-продажи, по условиям которых обеспечили финансирование строительства части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке №<номер>) по адресу: <адрес> а продавец обязался осуществить строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передать им долю в собственность в установленном законом порядке. Полностью выполнили свои договорные обязательства, квартиры переданы им по актам приема-передачи, являются их законными владельцами. Однако ответчик ФИО11 обязательства по договору не выполнил, не передал объект строительства истцам в собственность. Судебным актом установлено, что готовность домовладения по адресу: <адрес> расположенного на двух земельных участках с кадастровыми номерами №<номер> составляет 100%, данный объект недвижимости является завершенным строительством многоквартирным домом общей площадью 2218,5 кв.м. (л.д. 1-8).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО14, которая исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Истец ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7 не явились, извещались надлежащим образом.

Ответчики ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом, сведений о причинах неявки не предоставили.

Ответчики ФИО10, ФИО11 в суд не явились, извещались надлежащим образом по известному месту жительства, сведений о причинах неявки нет.

Третьи лица ФИО12, ФИО13, представители Администрации г. Ялта Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте его проведения, причины неявки суду не сообщили, отзыв на иск не представили.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от <дата>, как продавцом, и ФИО2, как покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га №<номер>) по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 22,94 кв.м., на третьем этаже в блоке №<номер>), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее <дата> (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 480 000 руб. (л.д. 30-32

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1), которая передана по акту приема-передачи от <дата> (л.д. 33).

Со стороны покупателя ФИО2 обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: <дата> – на сумму 140 000 руб., <дата> – на сумму 600 000 руб., <дата> – на сумму 410 000 руб., <дата> – 330 000 руб. (л.д. 34-35).

<дата> между ФИО13, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от <дата>, как продавцом, и <данные изъяты>, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи помещения, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 600 кв.м. №<номер>) по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.1 Договора (общая площадь ориентировочно 39,95 кв.м. + балкон 2,19 кв.м + балкон 3,70 кв.м, на третьем этаже в блоке №2), а Продавец гарантирует к моменту передачи указанного помещения выполнение следующих работ: установка входной металлической двери, установка оконных металлопластиковых блоков, ввод электричества, канализация и вентиляция, ввод водоснабжения, ввод отопления. (пункт 1.2).

Срок реализации намерений сторон определен не позднее <дата> (пункт 4.1). Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что стоимость помещения составляет 2 370 000 руб. (л.д. 37, 38-39).

Со стороны покупателя <данные изъяты> обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: <дата> – на сумму 50 000 руб., <дата> – на сумму 730 000 руб., <дата> – на сумму 1 590 000 руб. (л.д. 41-42).

01 июля 2016 года ФИО13, действующий от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от <дата>, как продавец, передал <данные изъяты> как покупателю, а последний приняла помещение в жилом доме общей площадью ориентировочно 35,95 кв.м + балкон 2,19 кв.м., расположенное на третьем этаже в блоке №2 жилого дома, возведенном на земельном участке по адресу: <адрес> являющееся предметом Предварительного договора купли-продажи от <дата>, о чем в письменной форме составлен соответствующий акт (л.д. 40).

<дата> между ФИО13, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от <дата>, как продавцом, и ФИО4, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га №<номер>) по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 договора (общая площадь ориентировочно 53,56 кв.м, на первом этаже в боке №<номер>), а продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает долю покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен в 1 квартале 2016 года. Сдача объекта в эксплуатацию и передача помещения в собственности и документации продавцом покупателю производится в течение шести месяцев после окончания строительства объекта (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 550 000 руб. (л.д. 44-45).

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО4 обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: <дата> – на сумму 2 450 000 руб., <дата> – на сумму 100 000 руб. (л.д. 47).

<дата> ФИО4 принял во владение указанное помещение, о чем составлен соответствующий акт (л.д. 46).

<дата> между ФИО13, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от <дата>, как продавцом, и ФИО5, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га №<номер>) по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 47,51 кв.м.+ балкон 1,39 кв.м. на первом уровне (2 этаж), 47,51 кв.м.+ балкон 1,39 кв.м. на втором уровне (3 этаж). Общая площадь Помещения по факту будет уменьшена ориентировочно на 10,00 кв.м. за счёт изготовления лестничного проема, а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.1 договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 4 200 000 руб. (л.д. 49-50).

Со стороны покупателя ФИО5 обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 19 декабря 2015 года – на сумму 4 200 000 руб. (л.д. 52).

25 февраля 2016 года ФИО5 приняла данное помещение во владение, о чем составлен соответствующий акт (л.д. 51).

27 марта 2015 года между ФИО13, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от 25 ноября 2014 года, как продавцом, и ФИО6, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га №<номер> №<номер>) по адресу: <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 32,49 кв.м, на нулевом этаже в блоке №<номер>), а продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает долю покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее <дата> (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 900 000 руб. (л.д. 54-55).

Со стороны покупателя ФИО6 обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплата произведена <дата> – на сумму 500 000 руб., <дата> – на сумму 110 000 руб., <дата> – на сумму 300 000 руб., <дата> – на сумму 991 000 руб. (л.д. 56-57).

<дата> между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности от <дата>, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га <адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 22,94 кв.м., на втором этаже в блоке №1), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 31 мая 2015 года (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 159 000 руб. (л.д. 59-60).

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1), которая состоялась согласно представленному акту приема передачи от 06.10.2016 (л.д. 61).

Со стороны покупателя ФИО7 обязательства по данному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: <дата> – на сумму 140 000 руб., <дата> – на сумму 381 000 руб., <дата> – на сумму 290 000 руб., <дата> – на сумму 200 000 руб., <дата> – на сумму 89 000 руб. (л.д. 62-65).

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что истцы, заключившие предварительные договоры купли-продажи, свои обязательства по внесению денежных сумм исполнили надлежащим образом в установленном договором размере.

Из представленных актов приема-передачи следует, что стороны подтвердили отсутствие материальных и иных претензий друг к другу, полный расчет произведен покупателями квартир в установленный в предварительном договоре купли-продажи срок. С момента подписания акта стороны пришли к соглашению, что помещение переходит к покупателю, обязанность продавца по передаче квартиры считается исполненной.

Вместе с тем, ФИО11 лично либо через своих представителей основной договор купли-продажи квартиры с истцами не заключил, многоквартирный дом, возведенный на двух земельных участках с кадастровыми номерами №<номер> правообладателями которых являются ФИО11 и ФИО8, в эксплуатацию в установленном законом порядке введен не был, переход права собственности на квартиры не зарегистрирован.

Из материалов дела также следует, что решением Ялтинского городского суда Республики Крым от <дата> по гражданскому делу №<номер> отказано в удовлетворении исковых требований ФИО10 к ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 об устранении препятствий в пользовании собственностью, освобождении помещений, удовлетворены встречные исковые требования ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 к ФИО10, ФИО9, ФИО11, ФИО8 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, также удовлетворены исковые требования ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31 к ФИО10, ФИО9, ФИО11, ФИО8 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 2 марта 2022 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым:

отказано в удовлетворении иска ФИО10 к ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО25, ФИО23, ФИО24, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30 и ФИО31 об устранении препятствий в пользовании собственностью, освобождении помещений в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>

удовлетворены исковые требования ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО25, ФИО23, ФИО24, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31,

признан недействительным заключенный между ФИО8 и ФИО9 договор купли-продажи от <дата> по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес>

признан недействительным заключенный между ФИО11 и ФИО9 договор купли-продажи от <дата> по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес>

признан недействительным заключенный между ФИО11 и ФИО9 договор купли-продажи от <дата> по отчуждению земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

признан недействительным, заключенный между ФИО9 и ФИО10 договор купли-продажи от <дата> по отчуждению земельных участков: с кадастровым номером №<номер> расположенного по адресу: <адрес>

признано многоквартирным домом здание, состоящее из 7 этажей, общей площадью 2 218,5 кв. м, возведенное на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер> расположенном по адресу: <адрес>

признано многоквартирным домом здание, состоящее из 2 этажей, общей площадью 317,4 кв. м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> расположенном по адресу: <адрес>

снят с регистрационного учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<номер> расположенный по адресу: <адрес>д;

признано право собственности ФИО25 на квартиру №<номер>, ФИО17 на квартиру №<номер>, ФИО24 на квартиру №<номер>, ФИО20 на квартиру №<номер> ФИО15 на квартиру №<номер> ФИО27 на квартиру №<номер>, ФИО28 на квартиру №<номер>, ФИО18 на квартиру №<номер>, ФИО30 на квартиру №<номер>, ФИО22 на квартиру №<номер>, ФИО16 на квартиру №<номер>, ФИО23 на квартиру №<номер> ФИО26 на квартиру №<номер>, ФИО21 на квартиру №<номер>, ФИО29 на квартиру №41, ФИО31 на квартиру №<номер>, расположенных в указанных многоквартирных домах, возведенных на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер> расположенном по адресу: <адрес>

отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО17, ФИО25 к ФИО13 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности;

отказано в удовлетворении исковых требований ФИО21 к ФИО12 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о прекращении права собственности ФИО10 на земельные участки с кадастровыми номерами №<номер> и на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер>, а также основанием для осуществления кадастрового учета многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв. м, состоящего из 7 этажей, и многоквартирного дома общей площадью 317,4 кв. м, состоящего из 2 этажей (л.д. 65-91).

При рассмотрении гражданского дела №<номер> судом апелляционной инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза (заключение эксперта ФБУ «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от <дата> №<номер>), согласно выводам которой к моменту заключения договоров купли-продажи от <дата> и от <дата> на земельных участках с кадастровыми номерами №<номер> уже было завершено строительство двух многоквартирных домов, застройщиками которых выступали ФИО8 и ФИО11, и осуществлялось заключение договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами (поименованных как предварительные договора). По состоянию на дату проведения осмотра (<дата>) объект с кадастровым номером №<номер> расположенный по адресу: <адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 2017,5 кв.м. Объект с кадастровым номером №<номер>, расположенный по адресу: <адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 301,3 кв. м.

Согласно выводам дополнительной судебной строительно-технической экспертизы от <дата> №<номер>, проведенной ООО «Институт судебной экспертизы и земельного аудита» по гражданскому делу №<номер>, назначенной определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от <дата> (дело №<номер>), строение, возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> является завершенным строительством многоквартирным домом. В соответствии с представленными на обозрение техническими планами зданий и данными кадастровой съемки территории, здание с кадастровым номером <адрес> общая площадь 317,40 кв.м., количество этажей здания - 2, этажность - 2 этажа. Строение с кадастровым номером №<номер>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> не выходит за пределы земельного участка, является пригодным к эксплуатации в качестве многоквартирного дома и безопасным для проживания в нем. Помещения, расположенные в возведенном строении соответствуют градостроительным нормам, санитарным правилам и нормативам, предъявляемым к жилым помещениям - квартирам, являются структурно-обособленными, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящими из одной или нескольких комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении и пригодными для эксплуатации в качестве в качестве квартир.

Строение, возведенное на земельных участках, расположенных по адресу: <адрес> является завершенным строительством многоквартирным домом.

В соответствии с представленными на обозрение техническими планами зданий и данными кадастровой съемки территории, здание с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес> общая площадь 2 218,50 кв. м, количество этажей здания - 7, в т.ч. цокольный и мезонин, этажность - 5 этажей (цоколь+мезонин+5этажей). Строение с кадастровым номером №<номер>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> частично выходит за пределы земельного участка - нависает над землями муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, является пригодным к эксплуатации в качестве многоквартирного дома и безопасным для проживания в нем. Помещения, расположенные в возведенном строении соответствуют градостроительным нормам, санитарным правилам и нормативам, предъявляемым к жилым помещениям – квартирам, являются структурно-обособленными, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящими из одной или нескольких комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении и пригодными для эксплуатации в качестве в качестве квартир.

Площадь, нумерация квартир, а также лица, которые ими пользуются, определена указанным заключением экспертов (л.д. 94-142).

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, обстоятельства, установленные судами по гражданскому делу №<номер>, не подлежат повторному доказыванию.

В соответствии с частью 2 статья 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть. 1). Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенных между ФИО11 и истцами предварительных договоров, суд исходит из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, из содержания предварительного договора следует, что ответчик ФИО11 осуществлял привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартир в этом доме участникам долевого строительства. Истцами договоры заключены для удовлетворения их личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Доказательств обратного суду не представлено.

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Из заключенных предварительных договоров купли-продажи следует, что, несмотря на то, что они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, вместе с тем стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенные помещения в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), об оплате в момент заключения договора стоимости предмета договора задолго до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (пункт 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком ФИО11 в отношении предмета договора (пункт 1.4 договора).

Таким образом, поскольку заключенные сторонами договоры содержат все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения названного закона.

Согласно частям 2, 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование. Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ответчик ФИО11 осуществлял привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» препятствует регистрации права собственности истцов на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет им в полной мере осуществлять правомочия собственников.

Вместе с тем, несмотря на нарушение ответчиком ФИО11 требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истцов на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцами, суд учитывает, что нормами Федерального закона № 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истцы, денежные средства которых привлечены для строительства дома, имеют право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что указанные в предварительных договорах доли в объекте долевого строительства являются квартирами с индивидуально-определенными характеристиками.

Учитывая вышеуказанные положения закона, обстоятельства того, что истцы полностью внесли плату за строительство квартир, многоквартирный дом достроен, спорные объекты могут быть индивидуализированы, суд полагает исковые требования о признании права собственности истцов на квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом обстоятельств дела, принадлежности земельных участков с кадастровыми номерами №<номер>, на которых возведен многоквартирный дом, на праве собственности ФИО11 и ФИО8, что установлено вступившим в законную силу судебным актом, заключения предварительного договора уполномоченными лицами со стороны продавца ФИО11, суд приходит к выводу, что надлежащими ответчиками по делу являются ФИО11 и ФИО8, в связи с чем в удовлетворении исковых требований к ФИО9 и ФИО10 отказывает.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с п.4 данной нормы Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что в силу закона истцы также являются общими долевыми собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с принадлежащими ими квартирами, а также общедомового имущества, в связи с чем признает исковые требования о признании права в общей долевой собственности на земельный участок, общее имущество, соответствующее их доле в завершенном строительством объекте, заявленными излишне и отказывая в их удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 22,9 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв.м., возведенного на земельных участках с кадастровыми номерами <адрес>

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 40,70 кв.м. с балконом площадью 3,00 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв.м., <адрес>

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 49,50 кв.м., расположенную на 1 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв.м., возведенного на земельных участках с <адрес>

Признать за ФИО5 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 90,70 кв.м. с балконами площадью 1,50 кв.м., площадью 1,50 кв.м., расположенную на 2 и третьем этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв.м., возведенного на земельных участках с кадастровыми номерами <адрес>

Признать за ФИО6 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 40,00 кв.м. с террасой 10,90 кв.м., расположенную в цоколе многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв.м., возведенного на земельных участках с кадастровыми номерами <адрес>

Признать за ФИО7 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 21,90 кв.м., расположенную на 2 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв.м., возведенного на земельных участках с кадастровыми номерами <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда изготовлено в окончательной форме 9 февраля 2023 года