Дело № 2-637/2022

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2022 года г. Облучье

Облученский районный суд Еврейской автономной области

в составе председательствующего судьи Будченко Т.В.

при секретаре судебного заседания Ласкиной Ю.В.,

с участием

представителя истца – администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» Еврейской автономной области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Облученский муниципальный район» Еврейской автономной области обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО и ФИО2 заключен договор № о предоставлении ФИО2 за обусловленную договором плату, во временное владение и пользование нежилого помещения, общей площадью 18 кв.м., на первом этаже здания, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес> для оказания потребительских услуг населению. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с указанным договором арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами. Согласно пункту 2.1 договора, стоимость пользования помещением, переданным в пользование арендатору, составляла 7500 рублей в месяц. На основании пункта 1.2 договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, но арендованное имущество не было возвращено арендодателю. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли - продажи №, в собственность ФИО2 передано спорное помещение. За период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года задолженность ответчика составляет по арендной плате 360 000 рублей, по пеням в соответствии с пунктом 4.6 договора – 339 900 рублей. В адрес ответчика направлялась претензия с просьбой оплатить задолженность, однако в добровольном порядке долг не оплачен. Администрация муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО просила взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору в размере 360 000 рублей, пени в размере 339900 рублей, а всего взыскать 744 900 рублей.

В судебном заседании представитель истца – администрации МО «Облученский муниципальный район» ЕАО ФИО1 исковые требования уточнил и, уменьшив предъявленный к взысканию размер задолженности, просил взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 90 000 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 79 800 рублей, долг по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 267 рублей 86 копеек. В обоснование требований о взыскании задолженности по арендной плате привел доводы, указанные в иске о неисполнении ответчиком условий договора аренды по уплате арендной платы, невозврате имущества после окончания срока действия договора аренды.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала пояснения представителя, действующего в ее интересах.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что исковое заявление поступило от истца в суд ДД.ММ.ГГГГ, по требованиям о взыскании задолженности по оплате арендной платы и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ год по ДД.ММ.ГГГГ срок исковой давности истек. Требования о взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не основаны на договоре или законе. Срок действия договора аренды № истек ДД.ММ.ГГГГ, пролонгация договора пунктом 5.5 не предусмотрена ни при каких обстоятельствах. Факт пользования помещением ответчиком после окончания срока действия договора истцом не подтверждён. Акты осмотра помещения на предмет ведения предпринимательской деятельности не составлялись. Ответчик прекратил фактическое пользование помещением в ДД.ММ.ГГГГ года, а в ДД.ММ.ГГГГ году в связи с распространением коронавирусной инфекции прекратил осуществление предпринимательской деятельности. В силу статьи 8 ГК РФ незаключенный договор не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Требования истцом могут быть заявлены только за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды помещения был заключен ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день был составлен акт приема-передачи помещения № общая площадь 18 кв.м., кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было подано в администрацию муниципального района заявление о передаче арендованного помещения ей в собственность по договору преимущественного права приобретения. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику было отказано в преимущественном праве выкупа нежилого помещения. Отказ истца решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от ДД.ММ.ГГГГ признан незаконным, ДД.ММ.ГГГГ решение суда вышестоящим судом оставлено в силе. С ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком разрешался спор по определению выкупной цены. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12 в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого бизнеса заявления о предоставлении ему преимущественного права выкупа, является началом исчисления срока, в течении которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. Рыночная стоимость определяется на дату поступления заявления. ФИО2 обратилась в администрацию с соответствующим заявлением ДД.ММ.ГГГГ, именно эта дата является датой возникновения отношений между истцом и ответчиком по договору купли-продажи спорного объекта. Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача имущества в собственность покупателя. С учетом постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», пункта 2 статьи 224 ГК РФ в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель ею владеет на основании этого договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ после заключения договора купли-продажи, обязанность по внесению арендной платы прекращается, а внесенная арендная плата подлежит взысканию с лица, получившего эту арендную плату. Действия администрации, выразившиеся в уклонении от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, признаны решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от ДД.ММ.ГГГГ незаконными и фактически повлекли убытки в виде уплаченной арендной платы в период судебных разбирательств. Учитывая, что незаконность действий истца в препятствовании истцу в заключении договора купли-продажи установлена судебными решениями, вступившими в законную силу, требования по уплате арендной платы и пени не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств за исключением случаев, предусмотренных законом, не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №, в соответствии с которым ФИО2 предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 18 кв.м. на первом этаже здания, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.2 договора аренды сумма арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно в твердой фиксированной сумме платежа в размере 7500 рублей.

За неуплату арендатором арендных платежей в размере и сроки, установленные договором аренды, начисляется пеня в размере 0,1 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки (пункт 4.5 договора).

Из материалов дела следует, что администрация муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО выполнила свои обязательства по договору аренды, предоставив ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в аренду нежилое помещение № по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи арендуемого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договору аренды).

Согласно представленному истцом расчету, ответчиком ФИО2 в нарушение условий вышеуказанного договора аренды недвижимого имущества арендная плата за арендуемое помещение в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не вносилась, в связи с чем, образовалась задолженность за данный период в размере 90 000 рублей. На размер задолженности, образовавшейся в названный период, истцом в соответствии с условиями договора истцом начислены за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пени в размере 79 800 рублей.

При этом суд отмечает, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, не содержит определенного условия относительно даты внесения арендной платы. В этой связи, учитывая условия договора о ежемесячном внесении арендной платы без указания определенной даты платежа, суд приходит к выводу, что таковая могла быть внесена арендатором в любую дату в течение каждого платежного месяца, в том числе и в последнюю дату каждого месяца, поэтому исчисление пеней в связи с невнесением платежей по договору аренды возможно, как приведено в расчете, с первого числа месяца, следующего за месяцем оплаты.

При прекращении договора аренды арендатор в соответствии с абзацем первым статьи 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу абзаца второго статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

Пунктами ДД.ММ.ГГГГ, 4.7 договора аренды № предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан возвратить арендодателю либо указанному им лицу имущество в пригодном для пользования состоянии по передаточному акту, который арендатор подготавливает самостоятельно; по окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору муниципальное имущество. При невозврате (несвоевременном возврате) арендованного имущества арендодателю арендатор обязан заплатить за фактическое пользование имуществом во время просрочки и возместить иные убытки.

В судебном заседании установлено, что после окончания ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора №, арендованное ответчиком помещение не передано в установленном законом порядке истцу.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО и ФИО2 заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым в собственность ФИО2 передано нежилое помещение, расположенное по <адрес> по цене 514 000 рублей, оплата имущества производится в рассрочку согласно графику (пункты 1, 2, 3 договора купли-продажи). Право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение зарегистрировано в управлении Росреестра по ЕАО ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, в заявленный к взысканию период спорное нежилое помещение ФИО2 не использовалось с июля 2019 года, в том числе по семейным обстоятельствам, в связи с фактическим прекращением индивидуальной предпринимательской деятельности из-за применения ограничительных мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции, то есть фактическое неиспользование ответчиком имущества не связано с недобросовестными действиями арендодателя.

По данным ЕГРИП деятельность ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя прекращена ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с учетом приведенного правового регулирования за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (до заключения договора купли-продажи) ответчик ФИО2 также обязана вносить арендную плату и согласно расчету истца размер задолженности по арендным платежам за этот период составил 30 267 рублей 86 копеек.

В судебном заседании представителем ответчика заявлено об истечении срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, образовавшейся по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пленум Верховного Суда РФ в пунктах 24, 25 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснил, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, и, учитывая, что по условиям договора аренды № ежемесячный арендный платеж мог быть внесен в любую дату каждого платежного месяца, в том числе и в последнюю дату каждого месяца, задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ предъявлена к взысканию в пределах трехгодичного срока исковой давности и составляет: 120 267 рублей 86 копеек – долг по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и 79 800 рублей – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за неуплату ежемесячных платежей.

Проверив расчет задолженности, представленный истцом, суд считает возможным с ним согласиться, поскольку он является арифметически верным, соответствует условиям заключенного сторонами договора аренды. Ответчиком данный расчет не оспорен, своего расчета, как и доказательств внесения арендной платы по договору, суду не представлено.

Оценивая вышеуказанные фактические обстоятельства и доказательства по делу, суд приходит к выводу, что неисполнение ответчиком ФИО2 обязательств, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества по оплате арендных платежей, в соответствии с вышеуказанными требованиями гражданского законодательства РФ и условиями заключенного договора аренды дают администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО право, как стороне договора (арендодателю), требовать взыскания с ФИО2 суммы задолженности по арендным платежам по договору аренды и неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение договора аренды и несвоевременное внесение арендных платежей.

Доводы стороны ответчика об отсутствии обязанности по уплате арендной платы в связи с действиями администрации Облученского муниципального района, препятствующими ответчику в реализации преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества, незаконность которых подтверждается судебными актами от ДД.ММ.ГГГГ года, и возникновении отношений между истцом и ответчиком по договору купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ (даты подачи ФИО2 заявления в администрацию муниципального района о предоставлении преимущественного права выкупа), суд отклоняет как несостоятельные, поскольку владельцем арендованного нежилого помещения на основании договора купли-продажи ответчик в соответствии с положениями статей 224, 407, 454, 606 ГК РФ и разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2001 № 73 является со ДД.ММ.ГГГГ-даты заключения договора купли-продажи, что также следует из условий пунктов 1, 9 договора купли-продажи. До указанной даты муниципальное недвижимое имущество (нежилое помещение) находилось у ФИО2 во временном владении и пользовании на условиях, согласованных в договоре аренды, арендуемое помещение ответчиком не освобождалось, между сторонами отсутствует соглашение об изменении момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, взимание арендной платы после истечения срока действия договора аренды нежилого помещения в размере, определенном этим договором, также соответствует статье 622 ГК РФ.

В связи с изложенным суд считает, что требования администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» ЕАО о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 120 267 рублей 86 копеек, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 79 800 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Администрация Облученского муниципального района в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

В связи с чем, на основании пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО2 и с учетом округления в соответствии с пунктом 6 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации в доход местного бюджета с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 201 рубль.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 103, 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» Еврейской автономной области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), в пользу администрации муниципального образования «Облученский муниципальный район» Еврейской автономной области (ИНН №) задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 120 267 рублей 86 копеек, пени в размере 79 800 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 201 рубль.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд ЕАО через Облученский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья Т.В. Будченко

мотивированное решение составлено 21.12.2022