Дело № 2-422/2025
55RS0013-01-2025-000590-95
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Исилькульский городской суд Омской области
в составе председательствующего судьи Вовк О.В.,
при секретаре СкокО.А.,
с участием представителя истца - ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Исилькуле
01августа 2025 года
дело по иску ФИО2 к администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру, указав, что 05.06.2017г. она приобрела в собственность квартиру общей площадью 32,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. В 2022г. она приняла решение о строительстве теплого пристроя к квартире в целях улучшения жилищных условий и увеличения площади объекта. Она произвела реконструкцию помещения, входящего в состав здания многоквартирного дома без получения на это разрешений и согласований, т.к. не знала, что это необходимо сделать до начала строительно-монтажных работ. В административном порядке она оформила земельный участок под многоквартирным домом, процесс был длительным, без него невозможно было оформить реконструкцию помещения, входящего в состав здания многоквартирного дома, ею принимались меры по легализации объекта недвижимости.
Просит суд сохранить здание многоквартирного дома с кадастровым номером № в реконструированном виде в части жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, входящей в состав здания, внести изменения в отношении здания в отдельные сведения ЕГРН, вместо площади 67,3 кв.м, внести площадь 102,6 кв.м, внести изменения в отношении помещения (квартира), расположенного по адресу: <адрес>, входящего в состав здания в отдельные сведения ЕГРН, вместо площади 32,6 кв.м указать площадь 55,5 кв.м, признать за ФИО2 право собственности на квартиру, общей площадью 55,5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Омской области.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что помещений общего пользования, кроме общего чердака и общего земельного участка многоквартирный <адрес> в <адрес> не имеет. Спорный жилой дом домом блокированной застройки не признавался, т.к. является многоквартирным, всегда таковым являлся и истец возражает относительно признания указанного дома домом блокированной застройки. Принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относительно реконструкции многоквартирного дома не требуется, поскольку это исключение, предусмотренное п.6.2 ЖК РФ, если не происходит уменьшение общего имущества собственников, то принятие решения о реконструкции не требуется. Под многоквартирным домом сформирован единый земельный участок, вместе с тем, принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относительно использования земельного участка не требуется, поскольку не произошло уменьшение площади земельного участка. Третье лицо ФИО3 не возражает относительно выполненной истцом реконструкции спорного многоквартирного дома и принадлежащей истцу квартиру, поскольку не представила в судебное заседание своих возражений относительно заявленных требований. Указала, что проведение специальной экспертизы в соответствии с требованиями ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в данном случае требуется, поскольку спорный объект не является опасным, безопасность проведенных истцом работ по реконструкции квартиры и многоквартирного дома и соответствия их требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности подтверждается выполненным ею экспертным строительно-техническим заключением 04-55-2025-ЭСТЗ.
Представитель администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени рассмотрения дела.
Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также по иным основаниям.
Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п.1 ст. 14 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. Положения ст. 26 Жилищного кодекса РФ в данном случае не применимы.
В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры, общей площадью 32,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации от 05.06.2017г. (т.1 л.д. 15-16).
Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 в едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 108-112).
В судебном заседании установлено, что квартира истца расположена на первом этаже двухквартирного одноэтажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН и техническим паспортом на многоквартирный жилой дом (т.1 л.д. 97-102, 17-44).
Согласно техническому паспорту, составленному 25.04.2022г. общая площадь принадлежащей истцу квартиры составляет 55,5 кв.м, жилая площадь квартиры - 27,7 кв.м, имеется отметка о самовольной перепланировке: площадь квартиры увеличилась на 22,9 кв.м, в том числе уменьшилась на 0,2 кв.м за счет внутренней перепланировки, и увеличилась на 23,1 кв.м за счет возведения пристроя (т.1 л.д. 45-46).
За выдачей разрешения на реконструкцию многоквартирного дома и принадлежащей истцу квартиры ФИО2 в администрацию Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области не обращалась.
Из имеющихся в материалах дела документов следует, что при возведении ФИО2 пристроя увеличилась общая площадь как принадлежащей ей квартиры, так и всего многоквартирного жилого дома, следовательно, изменился объект права собственности (и квартира, и многоквартирный дом), который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью.
В силу п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (п. 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022г.).
Исходя из приведенных выше правовых норм, доказательств, имеющихся в материалах дела и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что для реконструкции объекта капитального строительства (квартиры и многоквартирного дома), выполненной ФИО2, необходимо было получение разрешения на реконструкцию. В отсутствие разрешения на реконструкцию пристрой к многоквартирному дому, возведенный ФИО2, является самовольной постройкой.
В соответствии с п.п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), а также о пределах использования земельного участка относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопреки доводам представителя истца, п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ не содержит каких-либо исключений в части необходимости получения согласия собственников помещений многоквартирного дома на выполнение реконструкции многоквартирного дома.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
Из материалов дела усматривается, что пристрой к многоквартирному дому размещен на земельном участке, входящем в состав придомовой территории и находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 87-90). При этом, все собственники помещений в многоквартирном доме имеют право владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, в связи с чем, необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома о пределах использования ФИО2 земельного участка.
Вместе с тем, вопросы о пределах использования ФИО2 земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, размещения на земельном участке пристроя, а также о сохранении многоквартирного дома в реконструированном состоянии, на повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не выносились, собрание собственников помещений многоквартирного дома по вышеуказанным вопросам не проводилось, протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в материалы дела не представлен.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
В подтверждение безопасности проведенных работ по реконструкции квартиры и многоквартирного дома и соответствия их требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, истцом представлено в материалы дела экспертное строительно-техническое заключение 04-55-2025-ЭСТЗ в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выполненное ООО «Сервис Оформление недвижимости» 04.04.2025г. При этом, экспертом, проводившим экспертизу является ФИО1, которая одновременно является представителем истца по делу, что не исключает ее заинтересованности, в связи с чем, суд не принимает в качестве доказательства по делу вышеуказанное заключение.
От проведения судебной строительно-технической экспертизы в целях подтверждения безопасности проведенных работ по реконструкции квартиры и многоквартирного дома и соответствия их требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, представитель истца в судебном заседании отказалась, ссылаясь на то, что объект не является опасным, в связи с чем, проведение экспертизы проектной документации не требуется согласно нормам ст. 49 ГрК РФ.
Оценивая вышеуказанный довод представителя истца, суд отмечает, что ч.2 ст.49 ГрК РФ предусмотрено, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Вместе с тем, спорный жилой дом домом блокированной застройки не является, в связи с чем, ссылка истца на положения ст. 49 ГрК РФ является несостоятельной.
Учитывая, что спорный пристрой возведен ФИО2 на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений многоквартирного дома, не отведенном ей собственниками для этих целей, в отсутствие согласия на реконструкцию многоквартирного дома, при этом, безопасность выполненных работ и их соответствие требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности надлежащим образом не подтверждена, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 в полном объеме.
При этом, суд отмечает, что истец не лишена возможности обратиться в суд с требованиями о сохранении спорного жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на жилое помещение в случае признания спорного жилого дома домом блокированной застройки.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к администрации Исилькульского городского поселения Исилькульского муниципального района Омской области о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Исилькульский городской суд Омской области.
Судья О.В. Вовк
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.08.2025г.