Дело № 2-1268/2022

УИД 91RS0024-01-2021-008851-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 21 ноября 2022 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Ялта Республики Крым к ФИО3 о сносе самовольного строения,

установил:

Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в суд с иском к ФИО3 о сносе самовольно выстроенного трехуровневого строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>. В случае неисполнения ФИО3 решения суда в сроки, установленные для добровольного исполнения, Администрация города Ялта Республики Крым просит предоставить ей право самостоятельно снести указанное самовольное строение с последующим взысканием расходов с ответчика.

В обоснование заявленных требований указано, что Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым в период с 29 сентября по 5 октября 2021 г. проведена внеплановая выездная проверка, в ходе которой установлено, что на принадлежащем ответчику земельном участке выстроен трехэтажный объект незавершенного капитального строительства, который имеет признаки, позволяющие считать его самовольным строением, подлежащим сносу, поскольку он возведен в отсутствие разрешительной документации, с отклонением от установленных предельных параметров разрешенного строительства, а именно, фактический коэффициент застройки земельного участка составляет 0,723 при установленном максимальном - 0,4. При таких обстоятельствах ответчиком допущено самовольное строительство, что, в свою очередь, влечет наступление правовых последствий в виде сноса самовольной постройки.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО2, который возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность и недоказанность.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО3 на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 29 июля 2020 г. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, а именно, земельного участка площадью 600 кв.м, кадастровый №<номер>, с видом разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» и расположенного на нем объекта незавершенного строительства площадью застройки 434 кв.м, степенью готовности 25%, проектируемое назначение: жилой дом, кадастровый №<номер>, (т. 1 л.д. 55-60).

Право собственности ФИО3 на земельный участок и объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке 30 июля 2020 г. (т. 1 л.д. 40-43, 101-103).

Предыдущим собственником земельного участка и объекта незавершенного строительства являлся ФИО-1 (т. 1 л.д. 199-201), которому решением исполнительного комитета Симеизского поселкового совета от 14 декабря 2011 г. № 281 дано разрешение на разработку проектной документации и градостроительных обоснований и ограничений застройки земельного участка по строительству индивидуального жилого дома, хозпостроек и сооружений (т. 1 л.д. 196), а также выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 31 августа 2012 г. исх. № 01.2-06/117 (т. 1 л.д. 170-175). По заказу ФИО-1 в 2013 г. ЧП «Архстрой-Проект» был разработан рабочий проект «Строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>» (т. 1 л.д. 157-195).

5 октября 2021 г. по результатам проведения внеплановой выездной проверки в отношении собственника земельного участка с кадастровым номером №<номер> должностными лицами Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым был составлен Акт проверки № 616. При этом установлено, что на земельном участке расположен трехэтажный объект незавершенного капитального строительства с кадастровым номером №<номер>, площадь застройки составляет 434 кв.м, коэффициент застройки - 0,723, тогда как согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденным решением Ялтинского городского совета от 19.07.2019 № 16, на земельных участках с кодом 2.1 классификатора (для индивидуального жилищного строительства), максимальный коэффициент застройки земельного участка - 0,4 (т. 1 л.д. 15-26).

9 ноября 2021 г. в адрес Администрации города Ялта Республики Крым поступило уведомление Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о выявлении самовольной постройки от 8 октября 2021 г. № 01-34/7418 для принятия решений, предусмотренных ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 12, 13-14).

Администрация города Ялта Республики Крым, ссылаясь на результаты выездного обследования Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, на нарушение вида разрешенного использования земельного участка, отсутствие разрешения на строительство, обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 287.1 ГК РФ право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства приобретено ответчиком в соответствии с положениями закона и зарегистрировано в установленном законом порядке, то, во-первых, правовое значение для настоящего дела, исходя из оснований заявленного иска, имеют обстоятельства, связанные, в том числе, с характеристикой спорного объекта, поскольку истец утверждает о нарушении установленных предельных параметрах строительства. Во-вторых, бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств должно быть возложено на истца, утверждающего, несмотря на проведение государственной регистрации права собственности, о допущенном ответчиком нарушении в виде самовольного строительства, поскольку принятие решения о сносе самовольной постройки приведет к прекращению ранее признанного права.

С целью установления обстоятельств возможного допущения ответчиком при возведении спорного объекта капитального строительства существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, препятствующих использовать такую постройку, наличия угрозы жизни и здоровью граждан, судом по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Институт судебной экспертизы и земельного аудита».

Согласно выводам заключения эксперта № 205 от 29 августа 2022 г. площадь строения с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1302,00 кв. м, этажность строения - 3 этажа, процент готовности - 26,60 %.

Указанный объект незавершенного строительства действующим градостроительным и строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам в целом соответствует.

Несоответствие выявлено требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденным решением Ялтинского городского совета от 19.07.2019 № 16, в части превышения значения максимально установленного коэффициента застройки земельного участка - 0,72 (при максимальном - 0,4), коэффициента плотности застройки - 2,17 (нормативное значение - 0,80).

Устранить нарушения, чтобы нормы и правила были соблюдены, без нанесения ущерба правам и интересам иных лиц возможно путем уменьшения объема строения или перераспределения части земельного участка смежного землепользования.

Нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц отсутствуют, создание угрозы жизни и здоровью граждан сохранением спорного строения не выявлено.

Спорный объект незавершенного строительства в целом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №<номер>. Часть объекта площадью 0,20 кв. м расположена за границами земельного участка ввиду допущенной реестровой ошибки при составлении межевого плана. Устранить указанное наложение возможно при условии устранения реестровой (технической) ошибки и корректировке границ земельного участка (т. 2 л.д. 4-45, 56-57).

Указанное заключение эксперта суд признает надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 59, 60, 67 ГПК), поскольку оно проведено компетентным экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта основаны на материалах дела, подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в соответствии и с использованием соответствующих нормативных документов, литературы и информационных источников, приведенных в исследовательской части заключения, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что Администрацией города Ялта Республики Крым в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих наличие юридически значимых обстоятельств для вывода о необходимости сноса объекта незавершенного строительства.

Что касается доводов истца о нарушении застройщиком земельного участка с кадастровым номером №<номер> максимального коэффициента застройки (0,4), установленного ст. 61 гл. 10 ч. II «Градостроительные регламенты» Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденных решением 85-ой сессии Ялтинского городского совета 1-го созыва от 19 июля 2019 г. № 16, то они не принимаются судом во внимание, поскольку указанные Правила были введены после возведения объекта незавершенного строительства.

В соответствии с выданными застройщику Градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка от 31 августа 2012 г. исх. № 01.2-06/117 максимально допустимый процент застройки земельного участка составляет 66,1%. Согласно заключению судебной экспертизы процент застройки земельного участка - 72%, то есть, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства составляет 5,9% (72 - 66,1).

Вместе с тем, само по себе нарушение застройщиком выданного в установленном порядке разрешения на строительство в части коэффициента застройки земельного участка не может являться безусловным основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки полностью, поскольку подлежащим оценке обстоятельством является соответствие выбранного истцом способа защиты допущенному ответчиком нарушению. Требований о приведении строения в соответствие с разрешительной документацией стороной истца не заявлялось.

Кроме того, превышение коэффициента застройки может быть устранено увеличением площади земельного участка или частичным демонтажем здания.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то частичное нарушение параметров разрешенного строительства, при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, что установлено заключением судебной экспертизы, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения в полном объеме либо в части самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.

Из выводов заключения судебной экспертизы следует, что спорный объект незавершенного строительства на 0,2 кв. м выступает за границы земельного участка с кадастровым номером №<номер>. При этом, суд соглашается с выводами эксперта, что устранить указанное нарушение, образовавшееся ввиду допущенной реестровой ошибки при составлении межевого плана, возможно путем устранения реестровой ошибки и корректировке границ. Кроме того, частичное расположение контура здания за границами земельного участка ответчика является незначительным, в пределах допускаемой погрешности, так как из сведений ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №<номер> указана допустимая погрешность +/- 9 кв. м.

Довод иска об отсутствии разрешительных документов, по мнению суда, также не свидетельствует о наличии оснований для сноса объекта незавершенного строительства.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

С 4 августа 2018 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 указанного Кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

С учетом вышеуказанных положений закона при условии проведения ответчиком реконструкции принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, ему необходимо будет направить в уполномоченный орган соответствующее уведомление.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие факта государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект незавершенного строительства, принимая во внимание отсутствие угрозы жизни и здоровью третьих лиц, а также отсутствие существенных нарушения градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации города Ялта Республики Крым о сносе строения.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

С учетом вышеуказанных положений закона принятые меры по обеспечению основного иска подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Ялта Республики Крым к ФИО3 о сносе самовольного строения - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые в соответствии с определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 23 декабря 2021 г., в виде наложения ареста на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, при вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 28 ноября 2022 г.