Решение по делу № 2-1530/2025 от 23.01.2026 - о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательской давности.

УИД 66RS0057-01-2025-001889-90

Дело № 2-170/2026 (№ 2-1530/2025)

Мотивированное решение изготовлено 23.01.2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Талица 21 января 2026 г.

Талицкий районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ставрова В.С., при секретаре Хомутининой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Талицкого муниципального округа, Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательской давности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с названым иском к ответчикам, указав в обоснование иска, что более 15 лет открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью 35,3 кв.м, кадастровый №.

За этот период истец произвела реконструкцию данного домовладения, общая площадь которого, согласно произведенного Талицким БТИ обследования, увеличилась и составила 77,0 кв.м.

Ссылаясь на то обстоятельство, что по итогам произведенного обследования данного дома нарушений требования строительных норм и правил в части пожарной и санитарно-гигиенической безопасности не установлено, сам дом находится в работоспособном состоянии, а выполненная реконструкция не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью, истец просит сохранить в реконструированном состоянии жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также признать за истцом ФИО1 право собственности на указанный жилой дом в силу приобретательской давности.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил, ходатайства об отложении судебного заседания не заявлял.

Ответчики - Администрация Талицкого муниципального округа, Управление по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа своих представителей в судебное заседание не направили, извещались надлежащим образом и своевременно, представили письменные отзывы, в которых просили о рассмотрении дел в свое отсутствие, а разрешение исковых требований оставить на усмотрение суда (л.д. 64, 66-67).

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила суду, что ее доверитель проживает в доме по адресу: <адрес>, открыто и непрерывно с 2004 года по настоящее время, то есть более 15 лет, а самим домом владеет добросовестно, поскольку не только производила за свой счет текущий и капитальный ремонт дома, включая проведенную в нем в 2020 году реконструкции, после чего его жилая площадь дома увеличилась и составила 55,2 кв.м, а общая площадь домовладения стала равняться 77,0 кв. м, но и оплачивает поставляемые коммунальные услуги вместе со своим супругом, а также охраняет его от посягательства третьих лиц.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, находящиеся в материалах гражданского дела, представленные сторонами, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Порядок проведения переустройства (перепланировки) установлен Жилищным кодексом Российской Федерации.

Главой 4 ЖК РФ урегулированы правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений.

В статье 25 ЖК РФ закреплено, что переустройством является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно- технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт (часть 1). Перепланировкой является изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт (часть 2).

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений регулируются Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003№ 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Согласно абзацу 2 пункта 1.7.1 указанных Правил перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Основание и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлены статьей 26 ЖК РФ, в соответствии с которой переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года)).

Таким образом, для признания решением суда права на сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии необходимо одновременное соблюдение двух условий - отсутствие нарушения прав граждан и соблюдение действующих строительных норм и правил.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец с 17.06.2004 зарегистрирована и фактически проживает вместе с супругом и сыном в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 35,3 кв.м, кадастровый №(л.д. 11, 13, 15-16).

Данный дом, а также земельный участок под ним истец приобрела у его предыдущих собственников Н., Н., Н. в июне 2004 года за 45 000 руб., о чем была составлена расписка в простой письменной форме. На сегодняшний день данная расписка утеряна.

Это дом и земельный участок продавцы Н-вы приобрели в ноябре 1992 года у Б. за 1 000 руб., о чем была составлена расписка в простой письменной форме, которая также на сегодняшний день утеряна.

Договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка не был оформлен в государственных органах регистрации недвижимости по причине отсутствия документов, подтверждающих такую регистрацию недвижимого имущества у предыдущих собственников.

Факт проживания и регистрации в жилом доме его прежних собственников подтверждается справкой Куяровской управы Администрации Талицкого муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленной на основании сведений из похозяйственной книги № ДД.ММ.ГГГГ-1996 годы (лицевой счет №), похозяйственной книги № ДД.ММ.ГГГГ-2001 годы (лицевой счет №) и похозяйственной книги № 5 за 2002-2007 годы (лицевой счет №) (л.д. 12).

В период проживания и владения квартирой истец ФИО1 за счет собственных средств в отсутствие разрешения уполномоченного органа произвела реконструкцию названного частного домовладения, а именно произвела замену кровли, окон на пластиковый аналог, утеплила стены дома, а также закрыла внешние стены сайдинг панелями.

Кроме того, в 2020 году истец произвела реконструкцию названного дома, возвела теплый пристрой, указанный на поэтажном плане жилого дома литерой А1, после чего жилая площадь жилого дома после реконструкции изменилась и составила 55,2 кв.м.. а общая площадь дома стала 77,0 кв.м

02.10.2025 Талицким БТИ произведено обследование жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, после чего 11.11.2025 названным учреждением подготовлено техническое заключение, в котором начальник отделения Талицкого БТИ ФИО после проведенного обследования подтвердила факт того, что общая площадь данного дома составляет 77,0 кв.м. При этом требования строительных норм и правил в части пожарной и санитарно-гигиенической безопасности при строительстве данного дома соблюдены и данный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью, поэтому может быть рекомендован для узаконения согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как объект, построенный в соответствии со строительным нормам и правилам.

Кроме того, как указано в Техническом заключении, основные несущие конструкции и инженерные сети обследованного жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии. При этом, из этого же заключения следует, что имеющиеся в доме трещины и деформации, с учетом их влияния на несущую способность конструкции дома, не приводят к нарушению работоспособности этого дома, а потому не препятствуют оценке дома как работоспособного.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о сохранении дома по адресу: <адрес> общей площадью 77,0 кв.м, кадастровый №, в реконструированном виде.

Разрешая требования истца ФИО1 о признании за ней право собственности на указанный жилой дом в порядке приобретательной давности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В пункте 16 указанного Пленума разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

Как установлено судом, право собственности на дом, площадью 35,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанный объект недвижимости в реестре муниципального имущества Талицкого муниципального округа не значится (л.д. 17), регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не производилась.

Согласно сведениям о правах на этот объект в отделении Талицкое БТИ Государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» собственники спорного жилого помещения отсутствуют (л.д. 14).

Как указано выше, в спорном жилом доме по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проживала семья Б., а в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - семья Н., что прямо следует из справки Куяровской управы Администрации Талицкого муниципального округа. Указанные сведения подтверждают доводы, указанные ФИО1 в исковом заявлении, о лицах и периоде их проживания в названном доме, а также о том обстоятельстве, что именно Н-вы являлись до июня 2004 года владельцами этого дома, у которых истец его приобрела (л.д. 12).

Факт проживания истца в названном доме также подтверждается справками изАО «ЭнергосбыТ Плюс» и АО «Спецавтобаза», из которых следует, что по лицевым счетам, открытых на имя ФИО1 и ее супруга в отношении названного дома отсутствует задолженность (л.д. 18, 19).

Кроме того, из справки ГАСУСО СО «Боровской дом-интернат для престарелых и инвалидов» следует, что истец ФИО1 непрерывно, с 23.06.2024 по настоящее время работает в данном учреждении (л.д. 20, 21-25)

Имущество, расположенное на территории Талицкого городского округа и не имеющее собственника, является муниципальным имуществом Талицкого муниципального округа.

Как указанно выше, истец пользуется указанным домом с 17.06.2004 года, когда была в нем зарегистрирована, то есть более 15 лет. Сведений об оспаривании кем-либо в течение указанного периода правомерности вселения и проживания истца в названное домовладение суду не представлено. Следовательно, владение истцом указанным домом является добросовестным, что стороной ответчика не опровергнуто.

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 26.11.2020№ 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 ГК РФ в связи с жалобой гражданина ФИО3» разъяснено, что в рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Так, судами отмечается, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 № 4-КГ19-55 и др.).

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации.

Кроме того, с учетом необходимости возвращения имущества в гражданский оборот нельзя не принять во внимание практически неизбежный при давностном владении пропуск собственником имущества для истребования вещи у давностного владельца срока исковой давности, который, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц; а применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Постановление Конституционного Суда РФ от 15.02.2016 № 3-П).

Таким образом, пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации - с учетом необходимости гармонизации норм гражданского и земельного законодательства, а также конституционно-правового контекста - применительно к решению вопроса о добросовестности владения лицом объектом недвижимости, переданным ему прежним владельцем по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности по давности владения не противоречит Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он во всяком случае не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя имущества на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник имущества не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что муниципальным образованием не было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, требований о признании права собственности сторона ответчика не заявила, то есть публичное образование фактически не имеет интереса в этом объекте недвижимости, следовательно, владение истцом квартирой не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования, суд находит возможным признать ФИО1 добросовестным владельцем в целях приобретения права собственности в силу приобретательной давности исходя из отсутствия нарушения чьих бы то ни было прав при получении этого спорного объекта недвижимости во владение и во время владения им.

Учитывая приведенные выше положения законов, а также фактические обстоятельства дела суд приходит к выводу, что иск ФИО1 подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к Администрации Талицкого муниципального округа, Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательской давности удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 77,0 кв.м, кадастровый №, в реконструированном состоянии, в соответствии с техническим заключением по результатам обследования объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным отделением Талицкое БТИ Государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости».

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 77,0 кв.м, кадастровый №, в силу приобретательной давности.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Талицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.С. Ставров