Дело № 67RS0003-01-2023-005223-71

Производство № 2-95/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 августа 2025 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Волковой О.А.,

При помощнике судьи Кадыровой И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 24.03.2022 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор №Н2-1-2 купли - продажи жилого дома на земельном участке с кадастровым № (д. <адрес>). В соответствии с названным договором продавец обязался в оговоренные сроки до 30.01.2023 передать покупателю по акту приёма-передачи индивидуальный жилой дом в состоянии, предусмотренном Приложением 2 к договору №Н2-1-2 от 24.03.2022. При этом к моменту передачи покупателю индивидуального жилого дома коммуникации должны быть подведены, работы, неразрывно связанные с подведением коммуникаций должны быть завершены (пункт 3.1.1 договора №Н2-1-2 от 24.03.2022). Продавец обязался по завершении всей процедуры оформления передать покупателю договоры на подключение к системам коммунального обеспечения (пункты 3.1.1- 3.1.3 договора). Продавец обязательства, перечисленные в пунктах 3.1.1- 3.1.3 договора, не исполнил, таким образом, передав покупателю товар с существенными недостатками. Ответчик ФИО2 осуществляет предпринимательскую деятельность в качестве застройщика, не имея официально статуса индивидуального предпринимателя. На это указывают сложившиеся между истцом и ответчиком отношения при заключении и исполнении указанного договора купли-продажи, а также совершение ответчиком ряда однородных сделок по строительству и последующей продаже индивидуальных жилых домов в д. <адрес>: кадастровый № в д. <адрес>, правообладатели Г-вы на праве общей совместной собственности, основание права - договор купли-продажи от 06.02.2023 с прежним правообладателем ФИО2; кадастровый № в д. <адрес>, правообладатели Борисевичи на праве общей совместной собственности, основание права - договор купли-продажи от 15.12.2022 с прежним правообладателем ФИО2; кадастровый № в д. <адрес>, правообладатели С-ны на праве общей совместной собственности, основание права - договор купли-продажи от 03.04.2023 с прежним правообладателем ФИО2; кадастровый № в д. <адрес>, правообладатели Б-вы на праве общей совместной собственности, основание права - договор купли-продажи от 24.01.2023 с прежним правообладателем ФИО2 Следовательно, при рассмотрении настоящего спора подлежат применению также нормы Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии со ст. 18 этого Закона потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Ввиду обнаружения недостатка в товаре в виде отсутствия технологического присоединения индивидуального жилого дома к объектам электросетевого хозяйства филиала ПАО «Россети Центр»- Смоленск» истец понес расходы на сумму 60 900 рублей. Это подтверждается письмом о направлении оферты, условиями договора технологического присоединения №42655101, техническими условиями для присоединения №20896220, счетом на 60 900 рублей и чеком по банковской операции на указанную сумму. Согласно документам, представленным третьим лицом АО «Газпром газораспределение Смоленск», между указанным АО, ФИО2 и единым оператором газификации ООО «Газпром газификация» 28.12.2024 был заключен договор №209/67/5070 в соответствии с п. 1 которого АО «Газпром газораспределение Смоленск» обязалось осуществить подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства (далее - ОКС) по адресу д. <адрес> к сети газораспределения, принадлежащей АО, а заявитель (ФИО2) обязался обеспечить готовность сетей газораспределения и газоиспользующего оборудования ОКС к подключению (технологическому присоединению) в пределах границ земельного участка в д. Новосельцы с кадастровым № и оплатить услуги по подключению (технологическому присоединению), а единый оператор газификации или региональный оператор газификации - обеспечить подключение (технологическое присоединение) ОКС к сети газораспределения. Согласно пункту 3 названного договора срок выполнения указанных мероприятий установлен в 135 дней с даты заключения договора, а размер платы за подключение (технологическое присоединение) - 18 849,60 рублей. Как указывает АО «Газпром газораспределение Смоленск», до настоящего времени ФИО2 оплата по договору не осуществлена, документы о готовности ОКС и газоиспользующего оборудования к подключению (технологическому присоединению) в пределах границ земельного участка с кадастровым № в АО не представлены. При рассмотрении настоящего спора в суде ФИО2 подтвердил наличие у него документов о готовности ОКС и газоиспользующего оборудования к подключению (технологическому присоединению), однако передать данные документы истцу отказался. Неисполнение ФИО2 обязательств по договору об оплате технологического присоединения и предоставления документов о готовности ОКС к подключению не позволяют АО «Газпром газораспределение Смоленск» осуществить технологическое присоединение. Ввиду указанного истец ФИО1 сможет устранить недостаток товара в виде отсутствия подключения (технологического присоединения) жилого дома к системе газоснабжения, заключив от своего имени новый договор с АО «Газпром газораспределение Смоленск» и единым оператором газификации ООО «Газпром газификация», уплатив по этому договору 18 849,60 рублей АО «Газпром газораспределение Смоленск» и представив переданные ему ФИО2 по решению суда документов о готовности ОКС и газоиспользующего оборудования к подключению (технологическому присоединению). Таким образом, общая стоимость устранения недостатков товара, которую понес и должен понести истец, составляет 79 749,60 рублей (60900+18849,60). При покупной цене жилого дома согласно договору в 4 715 000 рублей ее следует уменьшить на 79 749,60 рублей до 4 635 250,40 рублей и взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 сумму уменьшения покупной цены. Статья 22 Закона о защите прав потребителей указывает, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. До предъявления иска требование об уменьшении покупной цены товара ФИО1 к ФИО2 предъявлено не было. Вместе с тем, само предъявление иска указывает на выдвижение такого требования. Следовательно, отказ удовлетворить требование в добровольном порядке влечет для ответчика предусмотренную ст. 23 Закона о защите прав потребителей обязанность уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было. В указанном споре цена товара составляет 4 715 000 рублей. Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы и в соответствии со ст. 15 этого Закона компенсация морального вреда в размере 150 000 рублей. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Эта правовая норма применима к требованию истца к ответчику о передаче документов, необходимых для заключения и реализации истцом договора с АО «Газпром газораспределение Смоленск» и единым оператором газификации ООО «Газпром газификация» в целях осуществления подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства (далее - ОКС) по адресу д. <адрес> к сети газораспределения. Просит суд уменьшить покупную цену жилого дома площадью 115 кв. м., возведенного на земельном участке с кадастровым № (д. <адрес>), явившегося предметом договора №Н2-1-2 от 24.03.2022, 79 749,60 рублей до 4 635 250,40 рублей и взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 79 749,60 рублей уменьшения покупной цены. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере одного процента цены товара, составляющей 4 715 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей; штраф за нарушение прав потребителя в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы и расходы по оплате госпошлины в размере 7 149 рублей. Обязать ФИО2 передать ФИО1 проектную и исполнительную документацию, необходимую для подключения (технологического присоединения) жилого дома на земельном участке с кадастровым № (д. <адрес>) к сети газораспределения АО «Газпром газораспределение Смоленск».

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования в части обязания ФИО2 передать ФИО1 проектную и исполнительную документацию, необходимую для подключения (технологического присоединения) жилого дома на земельном участке с кадастровым № (д. <адрес>) к сети газораспределения АО «Газпром газораспределение Смоленск» не поддержал ввиду ее передачи истцу. Остальные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно представленных ранее возражений, с 27.12.2021 г. он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором он осуществлял строительство индивидуального жилого дома. Когда дом еще достраивался, к нему обратился ФИО1 с просьбой приобретения. 24.03.2022 г. между ним и ФИО1 был заключен договор №Н2-1-2. Согласно условий данного договора ФИО2 обязался завершить строительство жилого дома, площадью 115 кв. м, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 752 кв. м и передать его ФИО1 в срок до 30.11.2022 г. по акту приема –передачи. Переоформление в собственность жилого дома с земельным участком под ним было установлено сторонами в срок до 30.01.2023 г. (опечатка в договоре в части года). По своей правовой природе указанный договор являлся предварительным, поскольку отвечал всем требованиям нормы закона - статьи 429 ГК РФ. Таким образом, сторонами были соблюдены все условия, которые определяют существо предварительного договора о передаче недвижимого имущества. Определен предмет договора – передача имущества, то есть жилого дома, площадью 115 кв.м. и земельного участка под ним, с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м. ( п.п. 2.2, 2.4 договора). Данное условие является существенным для договора о передаче имущества. Сторонами определены условия, в каком виде передается имущество покупателю, его характеристики на момент заключения основного договора купли – продажи. Определен срок заключения основного договора купли – продажи до 30.01.2023 ( п.п. 3.1.3, 3.2.5 договора). 28.09.2022 г. им было зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №. Жилой дом с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет на основании технического плана от 20.09.2022 г. Несмотря на добровольное волеизъявление участников сделки – предварительного договора, а также соответствия данной сделки требованиям закона, стороны не изъявили желания и не заключили в установленный срок до 30.01.2023 г. основной договор купли – продажи жилого дома, с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии со ст.429 ГК РФ договор №Н2-1 от 24.03.2022 г., заключенный между ним и ФИО1, прекратил свое действие с 31.01.2023 г. Таким образом, указанный договор не действует. В своем уточненном исковом заявлении истец ссылается на то, что «24.03. 2022 года между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор №Н2-1-2 купли-продажи жилого дома на земельном участке с кадастровым № (д. <адрес>)». В свою очередь, данный договор в материалы дела и на обозрение суда не предоставлялся. До настоящего времени никакого договора купли-продажи жилого дома на земельном участке с кадастровым № между ним и ФИО1 не заключалось. В материалах дела имеется копия прекратившего свое действие договора №Н-2-1-2 от 24.03.2022г. Однако, предметом данного договора являлся иной объект - жилой дом, площадью 115 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 752 кв. м. Никаких изменений в положения договора № Н2-1-2 от 24.03.2022 г. не вносилось, подобных требований не заявлялось. Договор №Н2-1-2 от 24.03.2022 г. прекратил свое действие по причине потери интереса ФИО1 к приобретению жилого дома, с кадастровым номером № и земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м., которые являлись предметом данного договора. В силу действующего законодательства сумма произведенных ФИО1 платежей по договору №Н2-1-2 от 24.03.2022 г. в размере 4 766 000 руб. ( по состоянию на 30.09.2022 г.) подлежала возврату, он предложил приобрести ФИО1. жилой дом, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 850 кв.м. Данное предложение оказалось более интересным для ФИО1, в связи с этим, 30.09.2022 г. стороны пришли к следующему соглашению. Он переоформляет в собственность на ФИО1 земельный участок, с кадастровым номером № с уже расположенным на нем жилым домом, площадью 117,8 кв.м., а ФИО1 впоследствии самостоятельно зарегистрирует право собственности по декларации на жилой дом. Работы кадастрового инженера по изготовлению технического плана здания, его выезд на спорный жилой дом выполнялись им самостоятельно и за свой счет. По соглашению сторон, сумма в размере 4 766 000 рублей, переданная до 30.09.2022 г. ФИО1 ему явилась стоимостью приобретаемого им жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 117,8 кв. м и земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 850 кв. м. Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Таким образом, ФИО1. приобрел у него жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 117,8 кв. м и земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 850 кв.м. на основании договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2022 г. Факт, произведенной оплаты за указанные выше объекты недвижимости подтверждают стороны. В своих уточненных исковых требованиях от 20.01.2025 г. истец требует уменьшения покупной цены, основывая свои требования на положениях Закона о защите прав потребителей. Не смотря на то, что отношения между сторонами явились по своей правовой природе сделкой, совершенной между двумя физическими лицами, то в любом случае, со стороны истца пропущен срок исковой давности на обращение с подобным требованием. Как указывалось выше, ФИО1 стал собственником земельного участка с кадастровым номером №, а после этого зарегистрировал свое право собственности на жилой дом на основании декларации. Именно дату подписания декларации надлежит считать датой приёмки дома ФИО1 В соответствии со ст.19 Закона о защите прав потребителей в отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором. В удовлетворении требований истца просит отказать в полном объеме.

Третьи лица Филиал ПАО «Россети Центр»-«Смоленскэнерго», АО «Газпром газораспределение Смоленск» и СМУП «Горводоканал» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст.487 ГК РФ в случаях, когда договором купли – продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара ( предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст.328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок ( статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В судебном заседании установлено, что 27.12.2021 ФИО2 являлся собственником земельного участка, площадью 752 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 27 и жилого дома, с кадастровым номером №, расположенного по указанному адресу, что подтверждается выписками из ЕГРН.

24.03.2022 г. между ФИО2 ( продавцом) и ФИО1 ( покупателем) заключен договор № Н2-1-2, предметом которого является передача объекта недвижимости продавцом в собственность покупателя посредством заключения в последующем основного договора купли – продажи с оплатой его стоимости последним в соответствии с условиями договора ( п.2.1 договора).

В собственность покупателя передается жилой дом, площадью 115 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок под ним ( п.2.2 договора).

Жилой дом располагается на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства ( п.2.4 договора).

Продавец обязуется завершить строительство жилого дома, подведение коммуникаций, а также иные работы, неразрывно связанные с этим, для последующей их передачи покупателю в объеме и в сроки, установленные настоящим договором ( п. 3.1.1 договора); обеспечить регистрацию право собственности покупателя на объект недвижимости путем заключения соответствующего договора купли –продажи до 30 января 2023 г., для чего готовит всю необходимую разрешительную и техническую документацию ( п.3.1.3 договора); по завершении всей процедуры оформления передать покупателю договоры на подключение к системам коммунального обеспечения ( п.3.1.5).

Стоимость объекта недвижимости составляет 4 715 000 руб. ( п. 4.1 договора).

Покупатель передает денежную сумму, указанную в п.4.1 договора продавцу посредством авансовых платежей в размерах, в порядке и в сроки, указанные в графике платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора ( п.4.2 договора).

Факт оплаты стоимости объекта будет подтверждаться соответствующей распиской от продавца ( п.4.4договора) (л.д. 21).

Согласно расписок, имеющихся в материалах дела денежные средства по договору внесены, что не оспаривалось сторонами по делу ( д.д.17-25).

Вместе с тем, 30.09.2022 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли продажи земельного участка, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> ( п.1 договора).

Указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договоров купли - продажи ( п.2 договора).

По соглашению сторон объект недвижимости продается за 520 000 руб. ( п.3 договора).

Покупатель обязуется уплатить продавцу указанную в п.3 настоящего договора сумму следующим образом:

- сумма в размере 520 000 руб. уплачивается за счет собственных средств покупателя путем передачи на руки продавцу до момента сдачи договора купли – продажи на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ( п.4 договора).

Согласно выписки из ЕГРН ФИО2 с 27.12.2021 г. являлся собственником земельного участка, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано 04.10.2022 г.

16.01.2023 г. ФИО1 на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 27.12.2022 г. и договора купли - продажи от 30.09.2022 г. зарегистрировал право собственности на жилой дом, площадью 117,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН, и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Согласно условиям типового договора № 42655101, заключенного истцом с ПАО « Россети Центр» ( Филиал ПАО « Россети Центр» - « Смоленскэнего» размер платы за технологическое присоединение малоэтажной жилой застройки, расположенной по адресу: <адрес>, с максимальной мощностью 7 кВт к объектам электросетевого хозяйства филиала ПАО « Россети Центр» - «Смоленскэнерго» составляет 60 900 руб.

Согласно платежа от 03.07.2025 денежные средства в размере 60 900 руб. по договору № 42655101 уплачены Филиалу ПАО « Россети Центр» - « Смоленскэнего».

Из договора №209/67/5070 от 28.12.2024 г. следует, что размер платы за подключение ( технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства по адресу: <адрес> составляет 18 849,60 руб.

Истец ФИО1 просит уменьшить покупную цену жилого дома площадью 115 кв. м., возведенного на земельном участке с кадастровым № (д. <адрес>), явившегося предметом договора №Н2-1-2 от 24.03.2022, 79 749,60 рублей до 4 635 250,40 рублей и взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 79 749,60 рублей уменьшения покупной цены, ввиду обнаружения недостатка в товаре в виде отсутствия технологического присоединения индивидуального жилого дома к объектам электросетевого хозяйства филиала ПАО «Россети Центр»- Смоленск» и АО «Газпром газораспределение Смоленск». В подтверждение чего представлены документы о стоимости выполнения указанных мероприятий на сумму 60 900 руб. и 18 849,60 руб. соответственно.

Разрешая указанное требование, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор № Н2-1-2 от 24.03.2022 г., из содержания которого следует как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет приобретено в дальнейшем.

Поскольку предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, такой договор следует квалифицировать как договор купли – продажи с условием о предварительной оплате.

Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с условием о предварительной оплате.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных о договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заключенный между сторонами договор купли продажи жилого дома и земельного участка содержит условия, предъявляемые к договору купли –продажи недвижимости: определен предмет договора, в собственность покупателя передается жилой дом, площадью 115 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок под ним, с кадастровым номером №, площадью 752 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, стоимость объекта недвижимости составляет 4 715 000 руб.; определен конкретный земельный участок площадью 752 кв.м., кадастровый №.

Таким образом, договор купли – продажи жилого дома и земельного участка соответствует требованиям ст.554, п.1 ст.555 ГК РФ, содержит существенные условия договора купли – продажи недвижимого имущества, заключен в письменной форме путем составления одного документа ( ст.550 ГК РФ).

Денежные средства по указанному договору в размере 4 715 000 руб. переданы ФИО1 ФИО2 в полном объеме, что подтверждается имеющимися расписками.

Однако жилой дом, площадью 115 кв.м. и земельный участок, площадью 752 кв.м., с кадастровым номером №, после получения предварительной оплаты, в установленный срок не был передан ФИО1, который не требовал передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, ввиду заключения 30.09.2022 г. между сторонами по той же цене договора купли – продажи другого земельного участка, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и регистрации истцом права собственности на основании технического плана от 27.12.2022 г. на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.

Собственниками жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, указанных, в договоре № Н2-1-2 от 24.03.2022, с 06.02.2023 г. являются ФИО5 и ФИО6

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, то что, истец не является собственником недвижимого имущества земельного участка, площадью 752 кв.м., с кадастровым номером № и расположенным на нем жилым домом, которые являлись предметом договора № Н2-1-2 от 24.03.2022, требование истца об уменьшении покупной цены по указанному договору ввиду обнаружения недостатка в товаре в виде отсутствия технологического присоединения индивидуального жилого дома к объектам электросетевого хозяйства филиала ПАО «Россети Центр»- Смоленск» и АО «Газпром газораспределение Смоленск» не подлежит удовлетворению. В связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Ссылка стороны истца о том, что в договоре № Н2-1-2 от 24.03.2022 имеется опечатка в части указания площади и кадастрового номера земельного участка суд не принимает во внимание, поскольку ответчик ФИО2 являлся собственником двух земельных участков – площадью 752 кв.м., с кадастровым номером № и площадью 850 кв.м., с кадастровым номером №, а также жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, которые впоследствии были проданы ФИО5 и ФИО6 и ФИО1

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности предъявления требований, связанных с недостатками товара является несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли – продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу ч.2 ст.477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли - продажи.

Сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества, не оговорены.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться ч.2 ст.477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

Как указывалось ранее, истец ФИО1 стал собственником земельного участка с кадастровым номером №, а в дальнейшем на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 27.12.2022 г. зарегистрировал свое право собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Следовательно, с 27.12.2022 г. подлежит исчислению указанный срок. Первоначально требования, связанные с недостатком товара истец предъявил в суд 30.09.2024 г., в связи с чем, двухлетний пресекательный срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный ч.2 ст. 477 ГК РФ не пропущен.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены товара, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья О.А. Волкова

Мотивированное решение изготовлено 02.09.2025 г.