Решение по делу № 2-5289/2023 от 04.10.2023

УИД: 30RS0001-01-2023-007358-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2023 года

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Хохлачевой О.Н.,

при секретаре Рамазановой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5289/2023 по иску ФИО3 к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Астраханской области признании договора о совместном инвестировании в строительство договором участия в долевом строительстве и признании участником долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Астраханской области с настоящим иском, указав, что 09.10.2006г. между ООО «Еврострой», именуемое «Инвестор» и ФИО3, именуемым «Соинвестор», был заключен договор № о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес>.

В соответствии с п. 1 договора предметом договора являлось инвестирование денежных средств «Соинвестором» в строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>, корпус 5 путем передачи для этих целей «Инвестору» из своих личных денежных средств 816200 рублей (с учетом 5% за услуги ООО «Еврострой»).

Согласно п. 2 договора «Инвестор» обязуется после ввода в эксплуатацию жилого дома из доли, причитающейся истцу по договору о совместной деятельности по строительству пяти 14-ти этажных жилых домов по <адрес> передать в установленном порядке в собственность «Соинвестору» <адрес>, общей площадью 58,3 кв.м..

Согласно п. 3 договора «Соинвестор» обязуется передать «Инвестору» сумму, указанную в п. 1 договора, по следующему графику 816200 рублей до 16.10.2006г. Истец свои обязательства исполнил, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №207 от 16.10.2006г..

В силу п. 6 договора «Инвестор» гарантировал следующие сроки начала и окончания строительства жилого дома: начало строительства июнь 2006, окончание декабрь 2007.

В соответствии с п. 7 указанного договора «Инвестор» обязуется в течение месяца, после оформления акта приемки в эксплуатацию жилого дома по <адрес> передать по акту <адрес>, площадью 58,3 кв.м. с отделкой, согласно приложения к договору.

Также указал, что 09.10.2006г. между ООО «Еврострой», именуемое «Инвестор» и ФИО3, именуемым «Соинвестор», был заключен договор № о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес>.

В соответствии с п. 1 договора предметом договора являлось инвестирование денежных средств «Соинвестором» в строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>, корпус 5 путем передачи для этих целей «Инвестору» из своих личных денежных средств 455700 рублей (с учетом 5% за услуги ООО «Еврострой»).

Согласно п. 3 договора «Соинвестор» обязуется передать «Инвестору» сумму, указанную в п. 1 договора, по следующему графику 455700 рублей до 16.10.2006г. Истец свои обязательства исполнил, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №208 от 16.10.2006г..

В соответствии с п. 7 указанного договора «Инвестор» обязуется в течение месяца, после оформления акта приемки в эксплуатацию жилого дома по <адрес> передать по акту <адрес>, площадью 32,55 кв.м. с отделкой, согласно приложения к договору.

Договоры сторонами не расторгались, в отношении предмета договоров -<адрес> общей строительной площадью 58,3 кв.м, и <адрес> общей строительной площадью 32,55 кв.м, договоры об участии в долевом строительстве в соответствии с ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о долевом участии) между ООО «Еврострой» и ФИО3 не заключались.

В апреле 2010 г. ООО «Еврострой» было признано банкротом, и, как следствие, не могло в дальнейшем выполнять обязательства по договору, а также не ввело предмет договора в эксплуатацию, в связи с чем, заявитель обратился в Кировский районный суд г. Астрахани с целью признания права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 5, литер «А».

Согласно писем ООО «Еврострой» №, № от ДД.ММ.ГГГГ, произошло изменение адреса объекта, а именно: изменение адреса II очереди строящегося дома произошло в связи с изменениями, внесенными ФИО1 Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ». На основании Выписки № из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта № объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, выданных ФИО1 Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», объекту незавершенного строительства был присвоен адрес: <адрес>, корпус 1, литер А.

В связи с произведенной корректировкой проекта произошла перенумерация квартир. В проектную декларацию ООО «Еврострой» по строительству объекта были внесены необходимые изменения, в соответствии с которыми <адрес> присвоен №, <адрес> присвоен №.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 17.06.2011 г., требования заявителя были удовлетворены в полном объеме, признано право собственности на 532/160729 и 307/160729 доли в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, литер «А». Решение суда зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 18.09.2023 ООО «ЕВРОСТРОЙ» (ИНН <***>) ликвидировано в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Дата внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ - 18.05.2018 г.

В связи с тем, что «Инвестор» был ликвидирован, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» не имеет правовых оснований для восстановления прав - граждан участников долевого строительства объекта незавершенного строительства- многоквартирного жилого дома по <адрес>, корпус 1 литер А в <адрес>, поэтому решение данного вопроса было возложено на регион.

Объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом по <адрес>, корпус 1 в <адрес> включен в Единый реестр проблемных объектов ФИО1 <адрес> (далее- ЕРПО).

Распоряжением Губернатора Астраханской области от 16.08.2017 г. № 537-р «О реализации распоряжения Правительства Российской Федерации от 26.05.2017 № 1063-р» утвержден план-график («дорожная карта») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, включенных в единый реестр проблемных объектов. Определен способ восстановления прав граждан - предоставление компенсационной выплаты или жилого помещения в срок до декабря 2023 г.

07.07.2023 г. истец в лице своего представителя обратился в УНО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Астраханской области», в рамках Закона Астраханской области, с целью получения выплаты возмещения для граждан - участников долевого строительства, чьи права были нарушены застройщиком (ООО «Еврострой») за неполученную заявителем соответствующую квартиру в спорном объекте строительства.

По итогам рассмотрения данного заявления, в соответствии с выпиской из протокола № 1 от 31.07.2023 г. заседания комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с осуществлением выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства, указанным в ч. 2 ст. 3 Закона Астраханской области, ФИО3 в соответствующей выплате было отказано, поскольку он не является гражданином-участником долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, истец обратился в суд и просит признать Договор о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Еврострой», договором участия в долевом строительстве, распространяющим свое действие с ДД.ММ.ГГГГ; признать Договор о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Еврострой», договором участия в долевом строительстве, распространяющим свое действие с ДД.ММ.ГГГГ; признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. участником долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Астраханской области по доверенности ФИО4 заявленные требования признала в полном объеме, просила удовлетворить иск.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 09.10.2006г. между ООО «Еврострой», именуемое «Инвестор» и ФИО3, именуемым «Соинвестор», был заключен договор №192 о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес>.

Также судом установлено, что 09.10.2006г. между ООО «Еврострой», именуемое «Инвестор» и ФИО2, именуемым «Соинвестор», был заключен договор № о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес>.

В соответствии с п. 1 договора предметом договора являлось инвестирование денежных средств «Соинвестором» в строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>, корпус 5 путем передачи для этих целей «Инвестору» из своих личных денежных средств 455700 рублей (с учетом 5% за услуги ООО «Еврострой»).

В соответствии с п. 7 указанного договора «Инвестор» обязуется в течение месяца, после оформления акта приемки в эксплуатацию жилого дома по <адрес> передать по акту <адрес>, площадью 32,55 кв.м. с отделкой, согласно приложения к договору.

Таким образом, судом установлено, что истцом по вышеуказанным договорам обязательства исполнены в полном объеме.

В соответствии с договором о совместной деятельности по строительству пяти 14-ти этажных жилых домов по <адрес> от 20.05.2004г. было достигнуто соглашение о финансировании строительства на сумму 20 миллионов рублей в целях реализации программы «Переселение граждан г. Астрахани из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2002-2010гг.» 23.07.2008г. было заключено соглашение о финансировании строительства в рамках празднования 450-летия основания г. Астрахани.

Из указанных соглашений усматривается, что застройщик планировал завершить строительство, что подтверждается разрешением на строительство № RU 30301000-1, из текста которого следует, что произошла корректировка адреса. Вместо объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом по <адрес>, блок секции №,5,6» II очередь, указан адрес объекта «ФИО1 <адрес>, корпус 1, литер А». Действие разрешения на строительство было продлено до 01.11.2016г.

В связи с тем, что инвестор не выполнил свои обязательства по строительству многоквартирных домов, строительство дома так и не завершено, указанный дом включен в Единый реестр проблемных объектов Астраханской области.

ООО «ЕВРОСТРОЙ» было ликвидировано в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве), дата внесения записи о ликвидации в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ.

Статей 35 Конституции РФ установлено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона о долевом участии в первоначальной редакции по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется: в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование (п. 3 ст. 2 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующего в части, не противоречащей Федеральному закону об инвестиционной деятельности).

В соответствии со ст. ст. 12 и 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года с последующими изменениями и дополнениями "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом установлено, что договора №№,193 от 09.10.2006г. о совместном инвестировании в строительство жилого дома жилого <адрес> корпус 5 по <адрес>, заключенные между ООО «Еврострой» и ФИО2 содержат вышеперечисленные условия договора долевого участия.

Согласно условиям указанных договоров стороны обязались заключить договор купли-продажи и передать в собственность квартиры №№,198. Этими договорами предусмотрено, что в зависимости от воли истца, вместо возврата денег, инвестор обязан после ввода дома в эксплуатацию, заключить договор купли-продажи указанных квартир. В приложениях к договорам указаны планы квартир, перечень работ и наименование строительных материалов, которые должны были быть использованы при строительстве квартир в многоквартирном доме. В пункте 1 договоров стороны указали, что инвестирование денежных средств должно было производиться совместно с со инвестором в строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>, корпус 5. Инвестор имел право использовать на свои нужды только 5% от полученной суммы, следовательно необходимо сделать вывод, что указанные отношения регулировались Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Инвестор, как лицо, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование действующего в части, не противоречащей Федеральному закону об инвестиционной деятельности) имел цель - получение прибыли от инвестиционной деятельности.

В свою очередь, целью истца при заключении указанных договоров являлось не получение прибыли, а получение жилых помещений. Факт полной оплаты подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам №№,208 от 16.10.2006г., ответчиком не оспорен.

Так же суд приходит к выводу, что застройщик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, поэтому спорные правоотношения должны регулироваться нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Так же судом учитывается тот факт, что застройщик фактически уклонялся от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства, а также не исполнил своих обязательств перед истцом. Дом не достроен, не введен в эксплуатацию, что привело к тому, что из-за фактического и юридического отсутствия квартир, которые должны были быть построены за счет средств, инвестированных истцом, жилые помещения не могут быть переданы истцу, поэтому суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО3 к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Астраханской области признании договора о совместном инвестировании в строительство договором участия в долевом строительстве и признании участником долевого строительства удовлетворить.

Признать Договор о совместном инвестировании в строительство жилого <адрес> корпус № по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Еврострой», договором участия в долевом строительстве, распространяющим свое действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. участником долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1.

Решение может быть обжаловано сторонами в течении месяца в Астраханский областной суд.

Полный текст решения изготовлен 6 октября 2023 года.

Судья: