РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000240-32

2 июня 2025 года Производство № 3а-318/2025

Мотивированное решение составлено 5 июня 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романычевой О.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Красноуфимск Свердловской обл., ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Комитет по управлению имуществом Красноуфимского муниципального округа,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2,

УСТАНОВИЛ :

16 октября 2024 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок 2е, расположенный по улице Луговой в деревне Зауфа Красноуфимского округа Свердловской области, площадью 13060 +/- 40 кв. м, имеющий вид разрешенного использования – туристическое обслуживание и кадастровый номер <№> (далее – земельный участок, участок № 801). Земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности.

ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» осуществило расчет кадастровой стоимости земельного участка и в акте от 28 октября 2024 года № АОКС-66/2024/002367 (далее – акт № 2367) определило ее размер равным 3415712,40 руб. На основании акта № 2367 вышеизложенная величина кадастровой стоимости земельного участка 30 октября 2024 года была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) с указанием на определение такой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года и на ее применение с 16 октября 2024 года.

12 февраля 2025 года Комитет по управлению имуществом Красноуфимского муниципального округа (далее – Комитет) издал распоряжение № 25 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка». Одновременно Комитетом было утверждено извещение от 12 февраля 2025 года о проведении аукционов в электронной форме. Согласно указанным документам к лоту № 1 аукциона было отнесено право на заключение договора аренды участка № 801 сроком на 49 лет, а начальная цена данного предмета аукциона установлена равной 51235, 69 руб.

При этом начальная цена предмета аукциона была определена Комитетом в размере полутора процентов определенной актом № 2367 кадастровой стоимости земельного участка (3415712, 40 руб. ? 1,5 % = 51235, 69 руб.).

21 марта 2025 года аукцион на право заключения договора аренды участка № 801 состоялся, об итогах его проведения Комитетом был составлен протокол, согласно которому к участию в аукционе было допущено 16 участников, а победителем был признан ФИО1, сделавший наибольшее предложение по цене предмета аукциона – 52772, 76 руб. (начальная цена + шаг аукциона в размере 1537, 07 руб.).

2 апреля 2025 года Комитетом как арендодателем и ФИО1 как арендатором был подписан в электронном виде договор от 1 апреля 2025 года № 13/25 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору на срок по 31 марта 2074 года был предоставлен для использования в целях туристического обслуживания участок № 801.

Как следует из пункта 1.2 договора аренды, на момент его заключения объекты недвижимого имущества на земельном участке расположены не были.

В силу пункта 3.1 договора аренды размер ежегодной арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона и составляет 52772, 76 руб.

Абзацем первым пункта 4.4 договора аренды в числе прочих к обязанностям арендатора отнесены:

подача в Администрацию Красноуфимского муниципального округа Свердловской области в течение 6 месяцев после подписания договора аренды уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома (пункт 4.4.10);

начало строительства жилого дома в течение трех лет со дня подписания договора аренды в соответствии с полученным от Администрации Красноуфимского муниципального округа Свердловской области уведомлением о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (пункт 4.4.11);

завершение строительства жилого дома в течение срока, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации, согласно уведомлению о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (пункт 4.4.12).

23 апреля 2025 года ФИО1 обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просил пересмотреть определенную актом № 2367 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, составляющей согласно приложенному к административному иску отчету оценщика ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» ( / / )18 от 16 апреля 2025 года № 25-К-008 (далее – отчет) 1149000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылался на то, что он как арендатор земельного участка вправе оспорить его кадастровую стоимость, поскольку последняя влияет на расчет арендной платы.

В соответствии с принятым протокольным определением суда от 21 мая 2025 года уточнением ФИО1 обосновывал свою заинтересованность в оспаривании определенной актом № 2367 кадастровой стоимости земельного участка как потенциальный покупатель земельного участка, поскольку его выкупная цена рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

При этом 28 апреля 2025 года ФИО1 обратился в Комитет с заявлением, в котором просил предоставить расчет выкупной цены на земельный участок для возможности выкупа на основании строительства капитального строения.

В ответ на судебный запрос Комитет в отзыве от 26 мая 2025 года № 1262 сообщил о том, что на заявление ФИО1 от 28 апреля 2025 года был сделан расчет выкупной цены на земельный участок в случае возведения объектов капитального строительства.

Сам расчет выкупной цены земельного участка в суд представлен не был.

В ходе рассмотрения дела судом было вынесено определение от 21 мая 2025 года, в пункте 3 резолютивной части которого ФИО1 в срок до 30 мая 2025 года было предложено:

1) рассмотреть вопрос о предоставлении дополнительного обоснования административного иска в части требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области или ходатайства об отказе от данных требований;

2) представить мотивированное дополнительное письменное обоснование заявленных требований, содержащее:

ссылки на конкретные положения нормативных правовых актов, которыми ФИО1 руководствуется, ссылаясь на наличие у него права выкупа арендуемого земельного участка без проведения торгов, с приложением документов, подтверждающих наличие у него такого права;

подтверждение устных предположений представителя, данных в судебном заседании 21 мая 2025 года, о наличии на земельном участке объектов капитального строительства с учетом того, что в договоре аренды не указано на наличие таких объектов, а в отчете земельный участок оценивался с учетом его незастроенности;

сведения о наличии у ФИО1 действующего разрешения на строительство объектов недвижимости на земельном участке с приложением копии такого разрешения (при его наличии);

обоснование влияния оспариваемой кадастровой стоимости на права и законные интересы административного истца с указанием конкретных положений нормативных правовых актов, регламентирующих расчет выкупной цены указанного земельного участка и свидетельствующих о том, что такой расчет осуществляется с учетом оспариваемой кадастровой стоимости;

обоснование возможности принятия приложенного к административному иску отчета в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка с учетом возникновения вопроса о его соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, обусловленного тем, что земельный участок находится в публичной собственности и предоставлен ФИО1 в аренду органом местного самоуправления, тогда как в названном отчете, выполненном по заданию административного истца, оценщик исходил из того, что правом, которым наделен правообладатель земельного участка, является право собственности, в связи с чем использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, принадлежащие на праве собственности.

В судебном заседании, назначенном на 2 июня 2025 года для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца, который, отвечая на вопросы суда, пояснил, что документы, перечисленные в определении от 21 мая 2025 года не могут быть представлены, а до настоящего времени на земельном участке не возведено объектов капитального строительства. Несмотря на то, что по мнению самого представителя административного истца у его доверителя на данный момент не возникло право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, заявленные требования были им поддержаны с пояснением отсутствия полномочий на отказ от административного иска. При этом на вопрос суда представитель административного истца просил разрешить спор по фактически представленным доказательствам.

Ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания на основании положений части 3 статьи 96, статьи 150, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Аналогичное положение содержит и часть 5 статьи 247 КАС РФ.

Таким образом, из системного толкования изложенных положений следует то, что административный истец обязан доказать влияние оспариваемых им результатов определения кадастровой стоимости на его права и (или) обязанности.

Между тем, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают то обстоятельство, что в настоящее время оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка влияет на права и (или) обязанности ФИО1, в частности, его права и обязанности как арендатора земельного участка, как не подтверждают и наличие в данный момент у административного истца исключительного права выкупа земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце восьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Первоначальные доводы административного истца о влиянии оспариваемой кадастровой стоимости на размер арендной платы, которую ФИО1 обязан вносить по договору аренды, противоречат условиям, на которых данный договор был заключены.

Абзацем первым пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (пункт 16 статьи 39.11 ЗК РФ).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Имея намерение получить в аренду земельный участок, ФИО1 в ходе проведения соответствующего аукциона предложил ежегодно вносить за пользование им вышеуказанную плату, превышающую начальную цену аукциона, определенную с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Условия договора аренды свидетельствуют о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком в течение всего периода действия названного договора определяется исходя из итогов аукциона, проведенного 21 марта 2025 года, то есть такой размер является зафиксированным, нерегулируемым и не зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка.

Само по себе определение начальной цены аукциона в процентном отношении от оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о влиянии такой стоимости на размер договорных обязательств ФИО1 по внесению арендной платы, поскольку договор аренды был заключен по результатам торгов и предложенная ФИО1 цена договора явилась существенным условием, обусловившим заключение данного договора именно с ним.

Как следствие, пересмотр оспариваемой кадастровой стоимости не может являться основанием для изменения размера арендной платы за пользование ФИО1 земельным участком.

При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, в связи с чем оснований для пересмотра этой платы при последующем изменении кадастровой стоимости арендованного земельного участка не имеется.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2023 года № 303-ЭС22-28706 по делу № А73-20493/2021.

Доводы административного истца о влиянии оспариваемой кадастровой стоимости на размер выкупной стоимости земельного участка оценены судом следующим образом.

Исходя из смысла вышеприведенной правовой позиции, изложенной в абзаце восьмом пункта 6 Постановления № 28, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть признана затрагивающей права и законные интересы административного истца на определение экономически обоснованной выкупной цены названного объекта в том случае, если будут представлены доказательства наличия у административного истца исключительного права выкупа земельного участка.

В уточнении к административному иску ФИО1 связывал наличие у него права выкупа земельного участка без проведения торгов с намерением осуществить разрешенное договором аренды строительство объекта капитального строительства на земельном участке.

Согласно абзацу первому и подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Однако в настоящее время на земельном участке отсутствуют зарегистрированные в ЕГРН и принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости, в частности, здания и сооружения.

Документов, подтверждающих обращение ФИО1 в соответствии с условиями договора аренды в Администрацию Красноуфимского муниципального округа Свердловской области с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома, получение от указанной администрации уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, начало строительства жилого дома на земельном участке, административный истец не представил.

Следовательно, на данный момент времени не имеется оснований полагать наличие у административного истца права исключительного выкупа земельного участка.

При изложенных обстоятельствах доводы административного истца о влиянии оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств по выкупу земельного участка не имеют документального подтверждения.

Таким образом, административным истцом не было доказано, что внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка затрагивает его права и обязанности как арендатора и (или) лица, намеренного выкупить земельный участок.

Сама по себе возможность возникновения у ФИО1 соответствующего права в будущем не предоставляет ему права на оспаривание в данный момент действующей кадастровой стоимости земельного участка, притом что к моменту возникновения права на выкуп земельного участка без проведения торгов его кадастровая стоимость может измениться.

Никакого иного даже минимального экономического обоснования наличия у ФИО1 на дату принятия настоящего решения заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости, определенной актом № 2367, суду представлено не было.

Поскольку установление наличия или отсутствия нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца оспариваемой им кадастровой стоимостью осуществляется лишь путем рассмотрения административного дела по существу, суд, признав недоказанным факт влияния оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка на права и (или) обязанности ФИО1, пришел к выводу о том, что отсутствие подтвержденной заинтересованности административного истца в предъявлении рассматриваемых требований является основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Более того, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении административного иска в той его части, в которой изложенные в нем требования предъявлены к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, является то обстоятельство, что названное министерство не является надлежащим административным ответчиком по требованиям о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в данном случае оно не определяло и не утверждало оспариваемую кадастровую стоимость.

При этом в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).

Суд признал необходимым отметить, что настоящее решение не является препятствием к предъявлению ФИО1 аналогичного административного иска в будущем в случае изменения фактических обстоятельств, в частности, в случае подтвержденного права административного истца на выкуп земельного участка, возникшего после рассмотрения данного дела.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков