УИД 77RS0004-02-2024-003604-32
Дело № 2-158/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 16 декабря 2025 года
Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-158/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, по иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, по встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом уточнений просит признать недействительным Договор купли-продажи квартиры от 10 декабря 2022 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3; признать недействительным Соглашение об отступном от 25 июля 2023 года, заключенное между ФИО3 и ФИО4; признать недействительным Договор купли-продажи квартиры от 23 октября 2023, заключенный между ФИО4 и ФИО2; аннулировать запись в ЕГРН от 23 декабря 2022 года № ...-77/072/2022-2 о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер ..., на ФИО3; аннулировать запись в ЕГРН от 04 августа 2023 года № ...-77/072/2023-8 о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер ..., на ФИО4; аннулировать запись в ЕГРН от 26 октября 2022 года № ...-77/072/2023-10 о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер ..., на ФИО2; применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер ... в собственность ФИО1; истребовать указанную квартиру у ФИО2 в пользу ФИО1
Требования мотивированы тем, что является собственников квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер ... (далее - Квартира), которая получена им в собственность в порядке компенсации за снесенное жилое помещение от 09 апреля 2008, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № 77 АЖ 777420, выданным 14 мая 2008. ФИО1 проживает в указанной Квартире, зарегистрирован в ней по месту жительства, что подтверждается выпиской из домовой книги. 19 февраля 2024 ФИО1 обратился в МФЦ адрес по адрес, чтобы узнать о наличии или отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг по указанной Квартире. В ответ на запрос ФИО1 выдали квитанцию на оплату коммунальных услуг за февраль 2024, в которой собственником Квартиры было указано другое лицо - ФИО2. ФИО1 незамедлительно запросил выписку ЕГРН в отношении своей квартиры. В полученной ФИО1 выписке ЕГРН имеются сведения о переходе права собственности на Квартиру, которая зарегистрирована 26 октября 2023, № государственной регистрации права ...-77/072/2023-10. Однако ФИО1 не заключал никаких сделок о передаче права собственности на Квартиру, расположенную по адресу: адрес, не имел намерений отчуждать указанную Квартиру, не подписывал никаких договоров о передаче права собственности на Квартиру другому лицу, не поручал никому заключение каких-либо сделок в отношении Квартиры от его имени, денежных средств за отчуждение права собственности на Квартиру.
ФИО2 обратилась с иском к ФИО1, в котором просит признать ФИО1 утратившим право пользования квартирой по адресу: адрес со снятием его с регистрационного учета по указанному адресу.
Требования мотивированы тем, что она является собственником данной квартиры, однако в ней числится зарегистрированным ФИО1, который в ней фактически не проживает, его личные вещи в квартире не находятся. В добровольном порядке ответчик с регистрационного учета не снялся.
Также ФИО2 обратилась со встречным иском, в котором просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: адрес.
Требования мотивированы тем, что в начале лета 2023 года ФИО2 было принято решение о приобретении спорной квартиры. После чего она присмотрела подходящий район, далее в целях минимизации рисков при покупке недвижимости она заключила договор возмездного оказания риэлторских услуг от 29.07.2023 года с профессиональным агентом фио. В обязанности риэлтора входило не только подбор объекта, но и, что критически важно, проверка его юридической чистоты. Данным договором ФИО2 формально переложила часть обязанностей по проявлению осмотрительности на специалиста, действуя разумно и предусмотрительно. Перед совершением сделки ФИО2 и её представителем-риэлтором был выполнен комплекс проверочных мероприятий, включавший: 1. визуальный осмотр квартиры и ознакомление с фактическим состоянием и порядком ее использования; 2. проверка юридической истории и «чистоты» титула, в том числе на предмет обременений (арестов, залога) и правопритязаний третьих лиц. Данная проверка проводилась, в том числе, путем получения актуальной на тот момент выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); сбором информации от соседей и жильцов дома о статусе квартиры и ее владельцах, что является общепринятой практикой для выявления «подводных камней». В целях дополнительной гарантии законности и чистоты сделки, договор купли-продажи был удостоверен нотариусом адрес фио Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку ее законности, в том числе наличия прав у отчуждателя на имущество. ФИО2 имела все основания доверять профессиональной оценке нотариуса как лица, осуществляющего публично-правовые функции. 15.09.2023 года ФИО2 продала принадлежавшую ей на праве собственности квартиру по адресу: адрес. 23.10.2023 года между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи Квартиры, который был удостоверен нотариусом адрес фио Расчет по сделке был произведен в полном объеме через отделение Банка ВТБ. Право собственности ФИО2 на Квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что является завершающим юридическим актом, подтверждающим её законные права.
ФИО4 также обратилась со встречным иском, в котором просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: адрес.
Требования мотивированы тем, что 10.12.2022 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:06:002012:2175. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, регистрационная запись № ...-77/072/2022-2. 19.01.2023 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор займа на сумму 7 500 000 руб. с залогом квартиры расположенной по адресу: адрес. Договор займа и залога удостоверен нотариусом адрес фио 19.01.2023 г. по реестру № 77/2199-н/77-2023-2-91. 29.05.2023 между ФИО4 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору залога и займа от 19.01.2023 на сумму 1 500 000 руб. В связи с тем, что фиов. не смог выполнить обязательства по оплате процентов и суммы займа, 25.07.2023 между ФИО4 и ФИО3 было заключено соглашение об отступном, согласно которого взамен исполнения обязательства по возврату суммы займа в размере 9 000 000 руб. и оплате процентов в размере 600 000 руб. ФИО3 передал в собственность ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: адрес, также наличными было передано 4 200 000 ФИО3 в момент подписания Соглашения об отступном, которое было зарегистрировано в Росреестре, государственная регистрация записи о праве собственности ФИО4 № ...-77/072/2023-8 от 04.08.2023. После перехода права собственности лицевые счета были переоформлены на ФИО4 23.10.2023 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, согласно которого ФИО2 приобрела в собственность квартиру по цене 14 800 000 руб. Договор купли-продажи квартиры удостоверен нотариусом адрес фио, зарегистрирован в реестре 23.10.2023 № 77/2199-1/77-2023-25-1609. На дату заключения договора займа от 19.01.2023 и дату заключения договора залога займа 29.05.2023 между ФИО3 и ФИО4, в выписке из ЕГРН на спорную квартиру отсутствовали записи о судебном споре в отношении квартиры или о существующих обременениях в пользу третьих лиц. В качестве титульного собственника квартиры был указан ФИО3. В данном случае имущество перешло в собственность фиов. на основании договора купли-продажи квартиры заключенного с его отцом - ФИО1. В связи с тем, что квартира была отчуждена на основании сделки, совершенной между близкими родственниками - отцом и сыном, у ФИО4 не было сомнений в том, что право собственности зарегистрировано за ФИО3 на законных основаниях. Все заключенные с ФИО3 договоры займа являлись реальными, по ним производилось денежное исполнение в безналичном порядке. ФИО4, вступая в правоотношения с ФИО3, поступала с достаточной осмотрительностью, поскольку выданные займы обеспечивались залогом, а сумма займов не превышала стоимости заложенной недвижимости. ФИО4 не могла знать и не знала, что, возможно, отец и сын договорились изменить подпись и почерк отца в подписи под спорным договором купли-продажи, чтобы в последующем ФИО3 мог получить займ под залог недвижимого имущества, а ФИО1 - оспорить договора займа и последующие сделки с квартирой на том, основании, что подпись в договоре купли-продажи выполнена не им, а иным лицом. ФИО4 договор займа был исполнен, денежные средства по займу в размере 9 000 000 рублей были перечислены ФИО3, стороны приступили к его исполнению, ФИО3 частично оплатил проценты за пользование займом. Договор займа от 19.01.2023 и договор залога займа были оформлены нотариально. ФИО4 при заключении договора займа, договора залога займа в мае 2023 заложенная квартира осматривалась, ФИО1 в квартире отсутствовал, не проживал, личных вещей ФИО1 в квартире не было. Таким образом, ФИО4 является добросовестным приобретателем спорной квартиры на основании соглашения об отступном от 25.07.2023.
Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание явились, доводы иска поддержали, возражали против удовлетворения встречных исков.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, который в судебном заседании доводы иска о признании ФИО1 утратившим право пользования квартирой со снятием его с регистрационного учета, а также доводы встречного иска поддержал, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражал.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, который в судебном заседании доводы встречного иска поддержал, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражал.
Представитель ответчика Министерства финансов Российской Федерации возражала против удовлетворения требований.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Центр государственных услуг адрес, Отдела по вопросам миграции в адрес ГУ МВД России по адрес, нотариуса фио в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетеля фио, суд приходит к следующим выводам.
При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 являлся собственником квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер ..., которая получена им в собственность в порядке компенсации за снесенное жилое помещение от 09 апреля 2008 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № 77 АЖ 777420, выданным 14 мая 2008 года.
Как указал ФИО1 в иске, он проживает в указанной Квартире, зарегистрирован в ней по месту жительства, что подтверждается выпиской из домовой книги. 19 февраля 2024 ФИО1 обратился в МФЦ адрес по адрес, чтобы узнать о наличии или отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг по указанной квартире. В ответ на запрос ФИО1 выдали квитанцию на оплату коммунальных услуг за февраль 2024 года, в которой собственником квартиры было указано другое лицо - ФИО2. ФИО1 незамедлительно запросил выписку ЕГРН в отношении своей квартиры. В полученной ФИО1 выписке ЕГРН имеются сведения о переходе права собственности на квартиру, которая зарегистрирована 26 октября 2023, № государственной регистрации права ...-77/072/2023-10. Однако ФИО1 не заключал никаких сделок о передаче права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, не имел намерений отчуждать указанную квартиру, не подписывал никаких договоров о передаче права собственности на квартиру другому лицу, не поручал никому заключение каких-либо сделок в отношении квартиры от его имени, денежных средств за отчуждение права собственности на квартиру.
В связи с чем, ФИО1 просит признать договор купли-продажи спорной квартиры и последующие сделки по ее отчуждению недействительными.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как установлено п.1 ст.79 Гражданского процессуального кодекса РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Определением суда от 11.02.2025 судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ имени профессора фио при Минюсте России.
Согласно выводам заключения комиссии экспертов № 3024/06-2-25 от 01.09.2025, подписи от имени ФИО1, расположенные: на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенного между фио и ФИО3 (с сопроводительным письмом № 2.14-/35750/24 от 24.10.2024 ППК «Роскадастр»), на строке справа от записи «Цебриков Виктор фио» (№ 1), на оборотной стороне договора купли-продажи квартиры от 10.12.2022, заключенный между ФИО1 и фио (без сопроводительного письма), на строке справа от записи «Цебриков Виктор фио» (№ 2) - выполнены одним лицом (группа подписей № 1).
Подписи от имени ФИО3, расположенные: на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО3 (с сопроводительным письмом № 2.14-/35750/24 от 24.10.2024 ППК «Роскадастр»), на строке справа от записи «ФИО3» (№ 4), на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО3 (без сопроводительного письма), на строке справа от записи «ФИО3» (№ 5) - выполнены одним лицом (группа подписей № 2).
Эксперт сообщил о невозможности дать заключение по вопросу, одним или разными лицами выполнены группа подписей № 1 и группа подписей № 2.
Подписи от имени ФИО1, расположенные: на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО3 (с сопроводительным письмом № 2.14-/35750/24 от 24.10.2024 ППК «Роскадастр»), на строке справа от записи «Цебриков Виктор фио» (№ 1), на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО3 (без сопроводительного письма), на строке справа от записи «Цебриков Виктор фио» (№ 2) - выполнены не ФИО1, а другим лицом с подражанием какой-то подлинной подписи (подписям) ФИО1
Подпись от имени ФИО1, расположенная на оборотной стороне заявления в Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес MFC-0558/2022-1941503-1 от 10.12.2022, в графе «18» на строке над словом «(подпись)» (№ 3) - выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием какой-то подлинной подписи (подписям) ФИО1
Эксперт сообщил о невозможности дать заключение по вопросу: кем, ФИО3, или иным лицом выполнены подписи от имени ФИО1, расположенные: на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО3 (с сопроводительным письмом № 2.14-/35750/24 от 24.10.2024 ППК «Роскадастр»), на строке справа от записи «Цебриков Виктор фио» (№ 1), на оборотной стороне договора купли продажи квартиры от 10.12.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО3 (без сопроводительного письма), на строке справа от записи «Цебриков Виктор фио» (№ 2), на оборотной стороне заявления в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес МЕС- 0558/2022-1941503-1 от 10.12.2022, в графе «18» на строке над словом «(подпись)» (№ 3).
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, в обоснование сделанного вывода эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.
Суд полностью доверяет заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена на основании определения суда, в установленном законом порядке эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В порядке ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам оценки доказательств. В данном случае выводы экспертного заключения суд признает достаточно мотивированными и обоснованными.
Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной им лицензией, содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы. Квалификация эксперта сомнений не вызывает. Суд принимает во внимание данное заключение как достоверное, достаточно обоснованное, и кладет его в основу принятого по делу решения.
При таких обстоятельствах экспертное заключение отвечает признакам относимости и допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
Поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено, что подпись ФИО1 на оспариваемом договоре купли-продажи от 10.12.2022 выполнена не им, а с подражанием его подписи, требования ФИО1 о признании указанного договора недействительным заявлены обоснованно, а потому подлежат удовлетворению.
Согласно письма от 15.05.2024 № 02-8-6857/24 ГБУ адрес центры предоставления государственных услуг адрес» по результатам проведенной проверки установлено, что 10 декабря 2022 года в адрес Ломоносовский обратились ФИО1 и ФИО3 с заявлением о предоставлении государственной услуги (peг. № MFC-055 8/2022- 1941503).
Из описи документов, принятых для оказания государственных услуг регистрации перехода права на объект недвижимости следует, что заявление от ФИО1 приняла ведущий специалист по предоставлению услуг фио
Допрошенная в судебном заседании 11.02.2025 свидетеля ФИО5 (ранее – фио) Е.С. показала суду, что 10.12.2022 именно фиоА и ФИО3 подавали документы и оформляли переход права (на оспариваемую квартиру) между отцом и сыном. Ранее, она не раз видела ФИО3, так как он, ведя профессиональную риэлтерскую деятельность, регулярно присутствовал в данном МФЦ.
Суд оценивает данные показания как относимые, допустимые и достоверные. У свидетеля отсутствуют основания для оговора ФИО1, доказательств заинтересованности свидетеля в исходя дела не представлено, она является сотрудником МФЦ, предупреждена об уголовной ответственности, ее показания подробны и последовательны. Оно уверено опознала ФИО1, несмотря на большое количество участников процесса, пояснила, в связи с чем запомнила участника сделки, несмотря на большое количество принимаемых ею лиц.
В силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
С учетом показаний свидетеля, суд приходит к выводу о том, что ответчиками опровергнуты доводы истца о том, что квартира выбыла из его владения помимо воли.
Суд находит заслуживающими внимания доводы ФИО4 о том, что между сыном и отцом была договоренность изменить подпись в договоре купли-продажи.
Доводы ФИО1 о том, что все последующие сделки в цепочке - соглашение об отступном от 25.07.2023 и Договор купли-продажи от 23.10.2023 являются производными от первоначальной недействительной сделки и, следовательно, также не порождали правовых последствий, а потому подлежат признанию их недействительными и применении последствий их недействительности, судом отклоняются, поскольку суд пришел к выводу о совершении истцом действий, направленных на отчуждение квартиры, о злоупотреблении правом, учитывая его первичные объяснения о проживании в квартире и последующие о том, что он проверяет квартиру, не оставаясь в ней на ночь.
Таким образом, оснований для применения последствий недействительности договора купли-продажи от 10.12.2022, признании последующих сделок недействительными, аннулировании регистрации права собственности, истребовании квартиры из незаконного владения суд не находит.
Из доводов ФИО4 следует, что 19.01.2023 между ФИО4 и ФИО3 был заключен Договор займа, согласно которому Займодавец передает в собственность Заемщика денежные средства в сумме 7 500 000 руб. Срок возврата всей суммы займа, не позднее 19.01.2025.
Договор займа обеспечен залогом квартиры, расположенной по адресу: адрес. По соглашению сторон залоговую стоимость квартиры оценили в 12 000 000 руб.
Залог на объект недвижимости по данному Договору не регистрировался в Росреестре.
Согласно п. 2.3. Договора уплата процентов Заемщиком производится не позднее 19 числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет Займодавца, либо наличными денежными средствами суммы процентов за пользование заемными денежными средствами, рассчитанной за фактический срок пользования Суммой займа согласно процентной ставке, указанной в п. 2.2. настоящего Договора.
Доказательств выплаты Заемщиком процентов по данному Договору, ФИО4 в материалы дела не представлено, однако, 29.05.2023 между ФИО4 и ФИО3 был заключен еще один договор займа на сумму 1 500 000 руб., согласно условиям которого с целью обеспечения займа Заемщик передает Займодателю квартиру, расположенной по адресу: адрес.
Залог по Договору займа от 29.05.2023 не регистрировался в Управлении Росреестра по адрес.
До истечения срока возврата займа (до 19.01.2025) по Договору займа 19.01.2023 между ФИО4 и ФИО3 было заключено соглашение об отступном от 25.07.2023, согласно которому, Заемщик взамен исполнения обязательств, вытекающих из Договора займа, от 19.01.2023 и Договора займа от 29.05.2023 предоставляет Займодателю отступное в виде квартиры, расположенной по адресу: адрес. В свою очередь, Займодатель передает наличными денежные средства 4 200 000 руб. Заемщику до подписания настоящего соглашения.
Вместе с тем, по мнению суда, данное встречное предоставление со стороны Займодателя в рамках прекращения обязательств по займу указывает на отсутствие реальной цели предоставления займа, а является формальная передача права собственности на квартиру под видом исполнения несуществующих обязательств. Отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств реального получения ФИО3 указанной крупной суммы наличными (выписок по счетам, подтверждающих снятие, или документов о легальном происхождении таких средств у ФИО4) окончательно подтверждает фиктивный характер всей совокупности сделок.
Более того, согласно п. 5.5. Договора займа от 19.01.2023 Договор залога, устанавливающий обеспечение займа в пользу Займодавца, является неотъемлемой частью настоящего Договора займа и вступает в законную силу с момента его нотариального удостоверения, залог (ипотека) считается возникшим с момента государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости (ипотеки) в Едином государственном реестре недвижимости.
Суд отмечает, что залог на объект недвижимости не возник, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации залога на объект недвижимости (заявления ФИО4 и ФИО1 о регистрации залога, выписки из ЕГРН с обременением).
Из встречного искового заявления ФИО4 следует, что на дату заключения договоров займа, а также соглашения об отступном, в выписке из ЕГРН на спорную квартиру отсутствовали записи о судебном споре в отношении квартиры или о существующих обременениях в пользу третьих лиц, а в качестве собственника квартиры был указан ФИО3
Однако, как добросовестный приобретатель, после получения выписки из ЕГРН, ФИО4 должна была проявить повышенную осмотрительность и проверить факт явных признаков сомнительности сделки, а именно: крайне короткий срок владения объектом предыдущим собственником (ФИО3) - право собственности перешло к нему в декабре 2022 года, а в июле 2023 года уже было отчуждено по отступному ФИО4, а также сохранение постоянной регистрации в спорной квартире прежнего собственника (ФИО1) является существенным обстоятельством, требующим выяснения и которое не могло быть проигнорировано добросовестным покупателем (п. 1.9 Договора займа от 19.01.2023, п. 3.4. Соглашения об отступном.).
В условиях, когда сделка совершалась между близкими родственниками, а также, что переход права собственности к ФИО3 произошел менее чем за полгода до даты заключения соглашения об отступном, свидетельствует о том, что ФИО4 не проявила должной повышенной осмотрительности и заботливости при приобретении жилого помещения.
Доводы встречных исков ФИО4 и ФИО2 о том, что удостоверение договора купли-продажи нотариусом свидетельствует об их добросовестности, судом отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии с ч.1 ст. 163 ГПК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение подтверждает формальное соответствие документа закону и дееспособность сторон на момент подписания, но не подменяет собой обязанность ФИО4 и ФИО2 действовать разумно и осмотрительно.
В данном случае нотариус, выполняя свои функции, не мог и не должен был устанавливать реальность намерений сторон, проверять истинность отношений между отцом и сыном или оценивать, была ли квартира фактически оплачена.
Таким образом, формальное соблюдение нотариальной процедуры никоим образом не опровергает вывод о не проявлении ФИО4 и ФИО2 необходимой и ожидаемой в подобной ситуации повышенной осмотрительности.
В связи с чем, доводы встречных исков ФИО4 и ФИО2 об их добросовестности судом отклоняются, в связи с чем требования встречных исков в указанной части не подлежат удовлетворению.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ, статьей 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Как установлено судом, ФИО1 был зарегистрирован в спорном жилом помещении, однако выехал из квартиры, не проживает в ней, личных вещей не имеет, членом семьи собственника ФИО2 не является, в добровольном порядке с регистрационного учета не снялся. Несмотря на пояснения ФИО1 о том, что он проживает в квартире при даче объяснений пояснил, что части приходит в квартиру, проверяет ее, не остается в ней ночевать.
В силу абзаца 7 статьи 7 Закона РФ от 25 июня 1993 № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
В соответствии с пунктом 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (ред. от 25.05.2017), снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
При изложенных обстоятельствах, суд соглашается с обоснованностью требований ФИО2 о признании ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением по адресу: адрес со снятием с регистрационного учета по указанному адресу, а потому удовлетворяет их.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной – удовлетворить частично.
Признать недействительным Договор купли-продажи квартиры от 10 декабря 2022, заключенный между ФИО1 и ФИО3.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Признать ФИО1 (паспортные данные) утратившим право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: адрес.
Решение является основанием для снятия ФИО1 (паспортные данные) с регистрационного учета по адресу: адрес.
В удовлетворении встречных исков ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, и ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем – отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 12 марта 2026 года.
Судья фио