Дело № 2-900/2022 (УИД № 69RS0026-01-2022-002209-68)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2022 года город Ржев Тверской области

Ржевский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Брязгуновой А.Н.,

при секретаре Изотовой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи жилого дома исполненным и прекращении обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании исполненным заключённого между ФИО3, ФИО3, ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО, с другой стороны, договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на указанный объект недвижимости, номер государственной регистрации обременения № от 06.04.2005.

Требования мотивированы тем, что указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности истцу ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного 09.08.2022. 10.03.2005 ФИО3, ФИО3, ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО, с другой стороны, был заключён договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору цена продаваемого жилого дома по соглашению сторон составляет 980000 рублей, что на момент подписания договора составляло 35000 долларов США. В соответствии с условиями договора оплата общей стоимости жилого дома происходила в следующем порядке: денежную сумму в размере 504000 рублей, что на момент подписания договора составляло 18000 долларов США, покупатель оплатил продавцам, а денежную сумму в размере 476000 рублей, что на момент подписания договора составляет 17000 долларов США, покупатель обязался оплатить продавцам в течение пяти дней после государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Тверской области. Право собственности ФИО было зарегистрировано 06.04.2005. ДД.ММ.ГГГГ ФИО умер. После его смерти истец вступил в права наследования на указанный жилой дом на основании завещания. В свидетельстве о праве на наследство по завещанию было указано, что на жилой дом зарегистрировано обременение - ипотека, дата государственной регистрации 06.04.2005, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - до полной оплаты по договору, лица, в пользу которых зарегистрировано обременение, - ФИО3, ФИО3, ФИО1, ФИО4 Истец обратился в Управление Росреестра по Тверской области по вопросу снятия вышеуказанного обременения. Ему было рекомендовано обратиться к продавцам для подачи ими заявления о снятии обременения в связи с исполнением покупателем своих обязательств по договору купли-продажи жилого дома. Ответчики пояснили, что им не было известно о том, что жилой дом находится у них в залоге, так как расчёт был произведён полностью, никаких материальных претензий к ФИО они не имели. Были согласны на подачу такого заявления, однако один из участников сделки, а именно ФИО1, скончался. Обременение на принадлежащий истцу жилой дом должно быть прекращено. В качестве правового обоснования своих требований истец ссылается на положения ст. 339, 344, 339.1, 352, 1111, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3, 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Истец ФИО2 и его представитель - адвокат Жданова С.Ю., будучи надлежащим образом извещёнными о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не уведомили. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало.

Ответчики ФИО3, ФИО5 (до регистрации брака - ФИО3), ФИО4, будучи надлежащим образом извещёнными о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, направив почтовой связью заявления в письменной форме от 02.10.2022, 05.10.2022, 06.10.2022 о рассмотрении дела в их отсутствие с приложением заявлений о признании иска, указав, что обязательства ФИО по договору купли-продажи жилого дома были исполнены в полном объёме, полный расчёт был произведён им после государственной регистрации договора, материальных претензий к нему не имелось. Также ответчиком ФИО3 было лично представлено суду заявление в письменной форме от 19.10.2022, в котором подтверждает своё заявление в письменной форме от 06.10.2022 о признании иска и факт полной оплаты ФИО по договору купли-продажи, претензий по оплате за проданный дом не имеет.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Тверской области, будучи надлежащим образом извещённым о дате, времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, представив заявление в письменной форме от 02.11.2022 о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ залог является одним из видов обеспечения исполнения обязательства.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 11 указанного Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечёт за собой прекращение залога.

В соответствии с положениями ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьёй, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьёй.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 10.03.2005 между ФИО3, ФИО3 (после регистрации брака - ФИО5), ФИО1, ФИО4, с одной стороны (продавцы), и ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны (покупатель), был заключён в письменной форме договор купли-продажи жилого дома (далее - договор/договор купли-продажи), в соответствии с которым продавцы продали покупателю объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 128,2кв.м., кадастровый № (03.07.2011 присвоен кадастровый №).

Согласно п. 2 ст. 3 договора стоимость указанного недвижимого имущества составляет 980 000 рублей, что на момент подписания договора эквивалентно 35000 долларов США.

В соответствии с п. 1 ст. 4 указанного договора купли-продажи покупатель оплатил продавцам до подписания договора денежную сумму в размере 504000 рублей, что на момент подписания договора эквивалентно 18000 долларов США, а также обязался оплатить продавцам денежную сумму в размере 476000 рублей, что на момент подписания договора эквивалентно 17000 долларов США, в течение 5 дней после государственной регистрации договора.

Заключённый договор купли-продажи жилого дома был зарегистрирован 06.04.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области в установленном на тот момент порядке.

Право собственности ФИО на приобретённый по указанному договору купли-продажи жилой дом было зарегистрировано в установленном законом порядке 06.04.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 28.09.2022, договором купли-продажи от 10.03.2022, содержащим отметки о произведённой государственной регистрации договора и права собственности покупателя.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО на жилой дом было зарегистрировано обременение в силу закона - ипотека, о чём составлена государственная регистрационная запись от 06.04.2005 №. Ипотека в силу закона была зарегистрирована на срок до полной оплаты по договору, в пользу продавцов - ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО3 (после регистрации брака - ФИО5) и продавца ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Факт исполнения сторонами договора, а именно оплата покупателем ФИО приобретённого по договору купли-продажи недвижимого имущества, передача продавцами отчуждённого по данному договору объекта недвижимости покупателю, и, соответственно, принятие его покупателем, подтверждается составленным и подписанным сторонами договора передаточным актом от 10.03.2005, в котором подтверждён факт частичной оплаты по договору в размере 504000 рублей до подписания данного договора.

Факт полной оплаты проданного по договору жилого дома, произведённой в соответствии с условиями заключённого сторонами договора после его государственной регистрации, то есть после 06.04.2005, подтверждается письменными заявлениями ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 (до регистрации брака ДД.ММ.ГГГГ - ФИО3) о признании иска, письменным заявлением ответчика ФИО3 о полном расчёте по договору после государственной регистрации данного договора и об отсутствии материальных претензий к покупателю, а также фактом отсутствия со стороны продавцов каких-либо претензий по оплате проданного жилого дома на момент рассмотрения настоящего спора, в том числе отсутствия со стороны продавцов действий, направленных на защиту своих прав по оплате цены договора в период с даты государственной регистрации договора до даты предъявления настоящего искового заявления в суд.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что после государственной регистрации спорного договора купли-продажи жилого дома от 10.03.2005 покупателем ФИО была в полном объёме произведена по нему оплата продавцам, что является основанием для прекращения зарегистрированной в пользу продавцов ипотеки в отношении отчуждённого ими жилого дома.

Сведений о том, что сторонами договора подавалось в орган регистрации прав с недвижимым имуществом совместное заявление о прекращении ипотеки в отношении спорного жилого дома и погашении регистрационной записи о ней, суду не представлено.

Из искового заявления следует, что, несмотря на наличие правовых оснований для прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи о ней ввиду произведённой покупателем полной оплаты приобретённого у продавцов недвижимого имущества, подать в настоящее время в орган регистрации прав с недвижимым имуществом совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя о погашении такой записи не представляется возможным в связи со следующими объективными обстоятельствами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после заключения спорного договора один из продавцов и, соответственно, один из залогодержателей, а именно ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти №, составленной ДД.ММ.ГГГГ Отделом ЗАГС Администрации Ржевского района Тверской области.

Как следует из письменных сообщений нотариусов Ржевского городского нотариального округа от 26.09.2022, 30.09.2022, 03.10.2022, Ржевского районного нотариального округа от 28.09.2022, а также реестра наследственных дел, после смерти ФИО1 наследственное дело не заводилось.

Также судом установлено, что покупатель ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти истцу ФИО2 нотариусом Ногинского нотариального округа Московской области 09.08.2022 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию в отношении наследственного имущества - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности истца ФИО2 в отношении указанного жилого дома зарегистрировано в установленном законом порядке 10.08.2022, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 28.09.2022.

Таким образом, подача совместного заявления залогодержателей и залогодателя либо заявления залогодержателей, а следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке оказались невозможными ввиду смерти одного из залогодержателей.

Факт исполнения договора покупателем ФИО в части оплаты приобретённого им жилого дома подтверждается письменными заявлениями ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании исковых требований и отсутствии материальных претензий к покупателю ФИО

Оценив в совокупности собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства, принимая во внимание, что обязательства покупателя ФИО по договору купли-продажи жилого дома от 10.03.2005 исполнены в полном объёме, в настоящее время обеспеченное ипотекой обязательство прекращено надлежащим исполнением, в связи со смертью одного из продавцов ФИО1 погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателей невозможно, запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии обременения в виде ипотеки нарушает права истца, имеются предусмотренные п. 1 ст. 408, п. 1 ст. 352 ГК РФ основания для прекращения ипотеки на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о признании договора купли-продажи исполненным и прекращении обременения (ограничения) в виде ипотеки являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме.

Требования о возмещении судебных расходов по делу не заявлены.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт <данные изъяты>), ФИО4 (паспорт <данные изъяты>), ФИО5 (паспорт <данные изъяты>) удовлетворить.

Признать исполненным договор купли-продажи жилого дома от 10.03.2005, заключённый между ФИО3, ФИО3 (после регистрации брака - ФИО5), ФИО1, ФИО4, с одной стороны, и ФИО, с другой стороны, в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить обременение (ограничение прав) в виде ипотеки, зарегистрированной 06.04.2005 номер государственной регистрации №, в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в пользу ФИО3, ФИО3 (после регистрации брака - ФИО5), ФИО1, ФИО4.

Настоящее решение является основанием для погашения внесённой в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке от 06.04.2005 № в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Ржевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Брязгунова

Мотивированное решение составлено 14.11.2022.