Решение по делу № 2-6188/2025 от 24.09.2025 - о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2025 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего, судьи – З.Ю. Маировой, при секретаре – А.Н. Шортанове, с участием представителя истца ФИО3 – ФИО2, представивший доверенность <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ООО «Спецстрой» - ФИО5, представивший доверенность <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ООО «Спецстрой» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором участия в долевом строительстве, подлежащими государственной регистрации,-

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратилась в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО «Спецстрой» о признании договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО4 и ООО «Спецстрой», договором долевого участия в строительстве 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в доле, соответствующей однокомнатной <адрес>Б, площадью 44,8 м2, расположенной на 4-ом этаже в блоке Б, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации; об обязании ООО «Спецстрой» представить документы для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Спецстрой» и ФИО4, предметом договора которого является однокомнатная <адрес> Б, площадью 44,8 м2, расположенная на 4-ом этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 площадью 4494 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации поступило заявление ФИО3 с просьбой принять уточненные исковые требования:

признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО4 и ООО «Спецстрой», договором долевого участия в строительстве 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в доле, соответствующей однокомнатной <адрес>Б, площадью 44,8 м2, расположенной на 4-ом этаже в блоке Б, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации;

обязать ООО «Спецстрой» представить документы для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Спецстрой» и ФИО4, предметом договора которого является однокомнатная <адрес> Б, площадью 44,8 м2, расположенная на 4-ом этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 площадью 4494 кв.м.;

признать судебный акт по настоящему делу основанием для государственной регистрации договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, как договора участия в долевом строительстве.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с целью приобретения объекта недвижимости в строящемся 116-ти квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: КБР, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>) обратилась к застройщику данного дома ООО «Спецстрой».

В тот же день, с целью инвестирования в строительство квартиры ФИО3 заключила договор беспроцентного займа с ООО «Спецстрой», в соответствии с условиями которого, ФИО3 передает в собственность ООО «Спецстрой» денежные средства в размере 1 750 000 рублей, а Заемщик обязуется вернуть сумму займа в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 1.1. Договора займа). Факт оплаты подтверждается квитанциями к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Условиями договора займа предусмотрено, что возврат Заемщиком суммы займа осуществляется в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. Договора займа).

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Спецстрой» заключено соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого, заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в разд. 2 Соглашения, предоставляет займодавцу отступное, указанное в разд. 3 Соглашения, в порядке и на условиях, которые определены Соглашением (п. 1.1. Соглашения).

Обязательство, взамен которого заемщик предоставляет займодавцу отступное (далее - обязательство): основание: договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Спецстрой». Содержание: предоставление беспроцентного займа (п. 1.1., 1.2. Договора займа). Размер: 1 750 000 рублей. Срок исполнения: ДД.ММ.ГГГГ.

Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности (далее - имущество) представляет собой однокомнатную <адрес>Б, площадью 44,8м, расположенной на 4-ом этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>).

На основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению генерального директора ООО «СПЕЦСТРОЙ» адрес объекта: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, б/н, был изменён на: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 2005 года. (Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.)

Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В статье 17 названного закона предусмотрено, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан). («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ))

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ 16-91). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ N 88-24883/2021 по делу N 2-1547/2020)

Из части 1, 2 статьи 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статью 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу статьи 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

ФИО3 указано, что по настоящее время квартира участнику не передана, строительство жилого дома не завершено, в эксплуатацию дом не введен.

Истец полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности застройщика и нарушают права истца как дольщика. Таким образом, истец по вине ответчика не имеет возможности зарегистрировать договор долевого участия в строительстве.

Представитель истца ФИО3 – ФИО2, представивший доверенность <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал требования, указанные в исковом заявлении, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой» - ФИО5, представивший доверенность <адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании признал исковые требования в полном объеме, представил суду письменное заявление о признании иска ответчиком, а также о том, что последствия признания иска ему известны.

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Представитель ответчика ООО «Спецстрой» - ФИО5 признал заявленные исковые требования ФИО3 в полном объеме. Последствия признания иска, предусмотренные статьями 220, 221 ГПК РФ, ему известны.

Признание иска ответчиком является добровольным, и ему понятны последствия признания иска, предусмотренные статьей 173 ГПК РФ.

Учитывая вышеизложенное, поскольку признание представителем ответчика исковых требований ФИО3 не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, суд решил принять признание иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 173, 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО4 и ООО «Спецстрой», договором долевого участия в строительстве 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в доле, соответствующей однокомнатной <адрес>Б, площадью 44,8 м2, расположенной на 4-ом этаже в блоке Б, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, подлежащим государственной регистрации;

Обязать ООО «Спецстрой» представить документы для проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Спецстрой» и ФИО4, предметом договора которого является однокомнатная <адрес> Б, площадью 44,8 м2, расположенная на 4-ом этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 площадью 4494 кв.м.

Взыскать с ООО «СПЕЦСТРОЙ» в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей за подачу иска в суд.

Решение суда по делу № является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике договора беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об отступном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, как договора участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий – З.Ю. Маирова