УИД 39RS0011-01-2024-002222-54

Дело 2-2714/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 г. г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.А.,

при секретаре Куцовой А.С.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к ООО "ПИК -Инвест" о признании договоров недействительными, взыскании денежных средств, встречному иску ООО "ПИК -Инвест" к ФИО1, ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

< Дата > между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который будет образован из земельного участка с кадастровым номером № площадью 155040+/- 138 кв.м по адресу: < адрес >.

< Дата > между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1 подписан договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2770 кв.м.

14.10.2024 ООО «ПИК-Инвест» в адрес ФИО4 и ФИО1 направлено письмо, в соответствии с которым просило произвести оплату по договору купли-продажи земельного участка от 30.09.2024 и прибыть на государственную регистрацию перехода права.

16.10.2024 ФИО1 и ФИО4 направлен ответ, в котором указывалось, что 30.09.2024 при подписании документов ФИО1 обнаружено, что в договоре указан не тот участок, который указан в объявлении на сайте "Авито". Участок не соответствовал указанному в договоре как по месту расположения, так и по назначению его использования. Указано, что на регистрацию в МФЦ не прибудет, договор просит считать расторгнутым. Просил в течение 10 дней вернуть уплаченную сумму задатка.

Поскольку сумма задатка ООО «ПИК-Инвест» возвращена не была, истцы ФИО4 и ФИО1 считая свои права нарушенными, с учетом уточненных требований просили взыскать с ответчика ООО «ПИК-Инвест» задаток в двукратном размере в сумме 2000 000 руб. в пользу ФИО4, признать ничтожным (недействительным, незаключенным) предварительный договор купли-продажи земельного участка от 30.08.2024, заключенной между ФИО4 и ООО «ПИК-Инвест»; признать незаключенным и ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 30.09.2024 между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1

ООО «ПИК-Инвест» подано встречное исковое заявление, в котором указывая, что 30.09.2024 между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1 заключен основной договор купли-продажи земельного участка, вместе с тем, в установленный договор срок обязательства покупателя по оплате денежных средств за земельный участок в сумме 10080 000 руб. исполнены не были, денежные средства продавцу не поступили. В связи с указанными обстоятельствами, считая свои права нарушенными ООО «ПИК-Инвест» с учетом уточнений просило взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ПИК-Инвест» в счет исполнения договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2024 денежные средства в размере 11 080 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 11 080 000 руб. начиная с 08.10.2024 по день вынесения решения суда, а затем до фактического исполнения обязательства по оплате денежных средств, расходы по оплате государственной пошлины в размере 90931 руб. В случае удовлетворения требований о взыскании задатка в размере 1000 000 руб. произвести взаимозачет требований.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Истец ФИО1, представитель истцов ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что предварительный договор был заключен с грубыми нарушениями закона, продавец и посредник ввели их в заблуждение, убедив, что земельный участок который будет образован является именно тем участком, который был показан продавцом на сайте авито, фактически являющимся офертой к заключению договора. Однако в фактически в предварительном договоре продавец указал совершенно другой земельный участок. Предварительный договор купли-продажи имеет признаки недействительной сделки, так как объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земельный участок на момент заключения предварительного договора не был сформирован, не поставлен на кадастровый учет. При подписании основного договора купли-продажи ФИО1 обнаружил, что предлагаемый ему земельный участок является не вторым со съезда, а третьим и его разрешенное использование малоэтажная многоквартирная жилая застройка, а не промышленное назначение под магазин. В удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.

Представитель ответчика ООО «ПИК-Инвест» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что земельный участок, подлежащий продаже по основному договору определен в соответствии со схемой, являющейся Приложением № 1 к предварительному договору. Прилагаемая к договору схема содержит сведения, позволяющие однозначно определить площадь, конфигурацию и местоположение земельного участка, в том числе по отношению к указанным на схеме смежным земельным участкам ЗУ2, ЗУ3, ЗУ 4, ЗУ5, описание которых с указанием кадастровых номеров содержится в предварительном договоре купли-продажи. При подписании предварительного и основного договора до покупателя была доведена информация о характеристиках земельного участка, в том числе в части разрешенного использования - малоэтажная малоквартиная застройка, функциональная зона Ж3. В указанной зоне согласно Правилам землепользования Зеленоградского муниципального округа предусматривается размещение магазинов торговой площадью до 5000 кв.м в качестве одного из основных видов разрешенного использования. Просила в удовлетворении иска ФИО4 и ФИО1 отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

По правилам статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из пункта 2 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Согласно пунктам 3, 4 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 1 ст. 329, п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, данными в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.

Положениями п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В материалы дела ФИО5 представлен скрншот с сайта Авита о продаже земельного участка стоимостью 11 080 000 руб., площадью 27,7 соток (промназначения) Калининградская область, 27А-032. Конкретные данные земельного участка из указанного объявления не усматриваются (т. 1 л.д.169).

Согласно выписки из ЕГРН ООО «ПИК-Инвест» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 155040+/- 138 кв.м по адресу: < адрес >, вид разрешенного использования - земли населенных пунктов - малоэтажная многоквартирная жилая застройка (т.1 л.д. 112-113). Указанный объект был снят с кадастрового учета < Дата >.

< Дата > между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 2770 кв.м (именуемого ЗУ1), образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № (ЗУ2), согласно прилагаемой схеме (Приложение № к договору).

Из предварительного договора также следует, что ЗУ 2 принадлежит продавцу (ООО» ПИК-Инвест») на праве собственности. Площадь ЗУ 1 будет уточнена по результатам межевания и кадастрового учета. Стороны договорились, что максимально допустимая погрешность при определении площади ЗУ 1 составляет 10 кв.м.

Продавец обязался произвести раздел ЗУ2 и кадастровый учет ЗУ1 в срок не позднее < Дата >

Согласно правилам землепользования и застройки МО "Зеленоградский городской округ" ЗУ 2 расположен в функциональной зоне "Ж-3 - зона застройки малоэтажными жилыми домами".

В соответствии с п. 2 предварительного договора, основной договор должен был быть заключен в срок не позднее < Дата >. Указанный срок может быть продлен по соглашению сторон на срок документально подтвержденных задержек по процедуре кадастрового учета и регистрации права на ЗУ1.

Стоимость ЗУ1, установленная соглашением сторон составляет 11 080 000 руб. (НДС не предусмотрен), из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 4000 руб. (п.4).

Денежные средства в размере 1 000 000 руб. перечисляются покупателем на расчетный счет продавца в срок не позднее 5 рабочих дней с даты подписания предварительного договора в качестве задатка за продаваемый земельный участок.

Пунктом 8 предварительного договора определено, что продавец обязуется заключить договор с покупателем или указанным им третьим лицом.

К предварительному договору имеются Приложение № 1 схема расположения ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3, ЗУ4, где обозначен ЗУ1; Приложение № 2 схема земельного участка № (ЗУ3); Приложение № - схема этапов строительства и финансирования дороги, где под номером 8 указан участок площадью 2770 кв.м, под номером 9 - земельный участок площадью 2661 (т.1 л.д.10-17).

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу ч. 7 ст. 1 вышеуказанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 ФЗ N 218-ФЗ).

Описание местоположения границ земельного участка и площадь являются основными характеристиками объектов недвижимости, которые должны содержаться в ЕГРН. (п. 3 ч. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ).

Учитывая, вышеназванные правовое нормы, условия предварительного договора, из которого следует, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 2770 кв.м (именуемого ЗУ1), образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:05:060703:4159 (ЗУ2), то есть на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельный участок ЗУ 1 еще не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что предварительный договор заключен в нарушение требований ст. 37 ЗК РФ.

Земельный участок продавца, на момент заключения предварительного договора не был сформирован, не поставлен на кадастровый учет, не было зарегистрировано право собственности продавца на спорный земельный участок, не были в полном объеме определены его характеристики, позволяющими определить отчуждаемый земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, в связи с чем данный предварительный договор нельзя признать действительным.

Поскольку предварительный договор от < Дата > является недействительным ООО «ПИК-Инвест» обязано возвратить полученный от ФИО4 задаток в сумме 1000 000 руб.

Оснований для взыскания с ООО «ПИК-Инвест» задатка в двойном размере суд не усматривает, так как ООО «ПИК-Инвест» не отказывалось от заключения договора купли-продажи земельного участка.

В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка от < Дата > между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1 (т. 2 л.д.16-23), по которому ФИО1 покупает и оплачивает земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2770 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенный по адресу: < адрес >, именуемый "Земельный участок" или "ЗУ1".

Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности номер, дата регистрации права № от < Дата > (п. 2 договора купли-продажи).

Стоимость земельного участка, установленная соглашением сторон, составляет 11080 000 руб. (НДС не предусмотрен). В счет оплаты указанной стоимости покупателем уплачены в адрес продавца на момент подписания договора денежные средства в сумме 1000000 руб., внесенные покупателем в качестве задатка по предварительному договору. Оставшиеся денежные средства уплачиваются Покупателем в адрес продавца в безналичном порядке в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, до подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности к Покупателю.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что покупатель обязуется осуществить строительство торгового объекта на ЗУ 1 в срок не позднее 36 месяцев со дня переходя к нему права собственности на ЗУ 1.

< Дата > ООО «ПИК-Инвест» в адрес ФИО4 и ФИО1 направлено письмо, в соответствии с которым просило произвести оплату по договору купли-продажи земельного участка от < Дата > и прибыть < Дата > в 11:00 на государственную регистрацию перехода права в МФЦ для бизнеса по адресу: г. Калининград, < адрес >. В случае не поступления оплаты и не прибытия на государственную регистрацию перехода права, ООО "ПИК-Инвест" будет вынуждено обратиться в суд о понуждении к государственной регистрации и о взыскании стоимости земельного участка либо о расторжении договора (т. 1 л.д. 139).

< Дата > ФИО1 и ФИО4 направлен ответ, в котором указывалось, что < Дата > при подписании документов ФИО1 обнаружено, что в договоре указан не тот участок, который указан в объявлении, а именно не второй после съезда под магазин, а третий после съезда с назначением - "под малоэтажную застройку". Таким образом, выбранный участок по объявлению на сайте "Авито" не соответствовал, указанному в договоре как по месту расположения, так и по назначению его использования. Указано, что < Дата > на регистрацию в МФЦ не прибудет, договор просит считать расторгнутым. Просил в течение 10 дней вернуть уплаченную сумму задатка (т. 1 л.д. 140-142).

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что предварительный договор купли продажи земельного участка был заключен в отношении объекта, который фактически не существовал, в Приложение № 3 - схема этапов строительства и финансирования дороги, под номером 8 был указан участок площадью 2770 кв.м, под номером 9 - земельный участок площадью 2661 кв.м, суд полагает, что у ФИО1 в действительности могло возникнуть заблуждение относительно приобретаемого земельного участка, поскольку в соответствии с положениями ЗК РФ местоположение земельного участка определяется при постановке на кадастровый учет и подтверждается соответствующими документами, составляемых при выполнении кадастровых работ. Приложения к предварительному договору купли-продажи схема предполагаемого земельного участка ЗУ 1, который будет образован в будущем не подтверждает действительное местоположение земельного участка и его характеристики (характерные точки и площадь) и является условной.

Из материалов дела следует, что земельный участок, указанный в договоре купли-продажи от 30.09.2024 был образован и поставлен на кадастровый учет 18.09.2024.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 указывал, что договор купли-продажи он в полном объеме не подписывал, так как обнаружил, что указанный в договоре земельный участок не соответствовал тому земельному участку, который он предполагал, что приобретает.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительном договоре не указаны основные характеристики отчуждаемого земельного участка, суд полагает, что между сторонами не в полном объеме не определен предмет договора купли-продажи, в связи с чем договор купли-продажи от 30.09.2024 нельзя признать заключенным.

Учитывая, что суд пришел к выводу о недействительности предварительного договора купли-продажи от 30.08.2024, заключенного между ФИО4 и ООО «ПИК-Инвест» и незаключенности договора купли-продажи от 30.09.2024, оснований для удовлетворения встречных исковых требований суд не усматривает, так как при данных обстоятельствах в связи с незаключенностью договора купли-продажи у истца не возникает обязанности производить соответствующую оплату.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку при подачи искового заявления ФИО6 и ФИО1 государственная пошлина уплачена не была, в силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 25000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка от < Дата >, заключенный между ООО "ПИК -Инвест" и ФИО1.

Взыскать с ООО "ПИК-Инвест" в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1000 000 руб.

Признать договор купли-продажи от < Дата > между ООО "ПИК-Инвест" и ФИО1, незаключенным.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО "ПИК -Инвест" к ФИО1, ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО "ПИК -Инвест" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 25000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья И.А. Иванова

Мотивированное решение суда изготовлено 07.11.2025 года.