К делу № 2-108/2023

УИД: 23RS0022-01-2022-003746-20

Решение

Именем Российской Федерации

г. Кропоткин 06 апреля 2023 года

Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Жалыбина С.В.,

при секретаре судебного заседания Полухиной А.Г.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Агентству недвижимости г. Кропоткина «Новосел», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора: ПАО РНКБ Банк о расторжении договора – поручения и оказания информационных услуг и о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскании уплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

представитель истца ФИО4 по доверенности ФИО2, обратился в Кропоткинский городской суд с исковым заявлением, в котором просит: расторгнуть договор – поручение и оказание информационных услуг от 13.04.2022 г., заключенный между ФИО4 и агентством недвижимости г. Кропоткина «Новосел» в лице ФИО5; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 денежную сумму в размере 100 000 рублей; расторгнуть предварительный договор купли – продажи от 13.04.2022 г., заключенный между ФИО4 и агентством недвижимости г. Кропоткина «Новосел» в лице ФИО5; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 по предварительному договору купли – продажи от 14.04.2022 г. в качестве задатка денежную сумму в размере 200 000 рублей; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 судебные расходы за оформление доверенности в размере 1 930 рублей и судебных расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6 200 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что ФИО4 в апреле месяце 2022 года, решила приобрести в г. Кропоткине недвижимость. На сайте «Авито», ФИО4 нашла квартиру, расположенную по адресу: г. <адрес>. В последствии, истцу стало известно, что собственник указанной выше квартиры, является клиентом агентства недвижимости «Новосел». ФИО4 обратилась в агентство недвижимости «Новосел» и 13.04.2022 года между сторонами был заключен договор-поручение и оказания информационных услуг. Согласно пункта 1 указанного выше договора, покупатель поручает, а исполнитель обязуется осуществить услуги по подбору вариантов для покупки объекта недвижимости в соответствии с требованиями покупателя, а покупатель обязуется принять услугу и оплатить ее в размере 2% от продажной стоимости, но не менее 100 000 рублей на момент внесения задатка или до подписания основного договора купли-продажи, если предварительный договор купли-продажи не заключался и задаток не вносился. При подписании указанного выше договора, ФИО4 лично в руки передала директору агентства недвижимости «Новосел» ФИО5 денежную сумму в размере 100 000 рублей, в получении денежных средств последней, квитанция истцу не выдавалась. ФИО5 пояснила, что условия по договору – поручению и оказанию информационных услуг от 13.04.2022 г. ею полностью выполнены, так как все необходимые документы у продаваемой квартиры агентством проверены, они в полном порядке, обременения и аресты отсутствую, права третьих лиц не нарушаются, квартира готова к оформлению основного договора купли-продажи и регистрации перехода прав в Росреестре. В тот же день, 13.04.2022 г. между сторонами был подписан акт выполненных работ по договору-поручению и оказанию информационных услуг. Также, 13.04.2022 г. ФИО5 указала, что необходимо подписать предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, которая оценивалась в сумму в размере 2 950 000 рублей. Данный предварительный договор был подписан между ФИО4 и директором агентством недвижимости в лице ФИО5 Перед подписанием предварительного договора купли - продажи, ФИО4 передала ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей. После чего, подписала акт выполненных работ. В день обращения для регистрации договора купли-продажи недвижимости и переоформления права собственности, ФИО4 стало известно, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> находится под обременениями, запретами на регистрационные действия и связана правами третьих лиц. Считает, что директор агентства недвижимости «Новосел» ФИО5 намеренно ввела в заблуждение относительно правового положения документов вышеуказанной квартиры и юридической возможности ее переоформления в органах Росреестра, взятые на себя обязательства по вышеуказанным договорам не исполнила. 27.07.2022 г. ФИО4 обратилась с досудебной претензией в адрес ответчика с требованием вернуть уплаченные по вышеуказанным договорам денежные средства в размере 200 000 рублей. Однако, ответчиком претензия оставлена без удовлетворения. Просит заявленные исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. В исковом заявлении ссылается на положения ст. 309, 450 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО4 поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержал доводы своего доверителя, просил заявленные исковые требования ФИО4 удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик, будучи надлежащим образом уведомленный о его месте и времени не явилась, предоставила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя ФИО3

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО3 в удовлетворении исковых требований ФИО4 просила отказать. В обоснование отказа требований истца, представила возражение, в котором ссылается на то, что 28.01.2022 г. ФИО5 заключила договор на оказание риэлтерских услуг с ФИО6 по продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО4 заинтересовала указанная выше квартира. 13.04.2022 г. ФИО5 заключила договор – поручение и оказания информационных услуг с ФИО4, согласно которого, обязалась осуществить поиск трехкомнатной квартиры стоимостью до 2 950 000 рублей. До подписания предварительного договора купли – продажи недвижимости, ФИО4 была поставлена в известность, что указанная выше квартира находится под обременением – ипотека в силу закона, продавец ее купил с использованием кредитных денежных средств и средств целевого жилищного займа. ФИО4 знала, что квартира находится в залоге у РНКБ банка, истица, также собиралась покупать квартиру за кредитные средства, которые одобрил РНКБ банк. В целях обеспечения заключения договора – купли – продажи, ФИО4, передала ФИО7 задаток в размере 100 000 рублей, и между сторонами был заключен предварительный договор купли – продажи. ФИО4 отказалась от заключения основного договора, который должен быть заключен 13.06.2022 г., стала требовать вернуть ей деньги. Считает, что сделка не состоялась по вине истца и залог в размере 100 000 рублей, должен остаться у продавца. Также полагает, что ФИО7 выполнены все обязательства по договору поручению и оказанию информационных услуг и требования о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей, необоснованны. Требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от 13.04.2022 г. заключенный между сторонами, и взыскании задатка в двойном размере в сумме 200 000 рублей, неправоменрно. Истцом ФИО4 не представлены доказательства на основании ст. 56 ГПК РФ, что сделка не состоялась по вине продавца, со стороны истца усматривается недобросовестное осуществление гражданских прав. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО4, отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора: ПАО РНКБ Банк, будучи надлежащим образом уведомленные о его месте и времени не явился, об уважительности неявки не сообщил, ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя не представил.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к следующему.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО4, в начале апреля 2022 года, решила приобрести в г. Кропоткине недвижимость.

На сайте «Авито», ФИО4 подыскала квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Собственник указанной выше квартиры, являлся клиентом агентства недвижимости «Новосел».

ФИО4 обратилась в агентство недвижимости «Новосел» и 13.04.2022 года между сторонами был заключен договор-поручение и оказания информационных услуг.

Согласно пункта 1 (предмет договора), покупатель поручает, а исполнитель обязуется осуществить услуги по подбору вариантов для покупки объекта недвижимости в соответствии с требованиями покупателя, а покупатель обязуется принять услугу и оплатить ее в размере 2% от продажной стоимости, но не менее 100 000 рублей на момент внесения задатка или до подписания основного договора купли-продажи, если предварительный договор купли-продажи не заключался и задаток не вносился.

В соответствии с п. 2 (обязанности сторон), договора – поручение и оказания информационных услуг, исполнитель проверяет правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости на предмет их соответствия законодательству РФ и требованиям регистрирующего органа, а так же прилагает необходимые усилия для покупки недвижимости в течение контрольного срока честным и законным путем.

Как утверждает истец, во исполнение указанного договора, директор агентства недвижимости «Новосел» ФИО5 разъяснила, что все необходимые документы у продаваемой недвижимости, агентством проверены, они в полном порядке, обременения и аресты отсутствую, права третьих лиц не нарушаются и квартира готова к оформлению основного договора купли-продажи с последующей регистрации прав в росреестре.

При подписании указанного выше договора и исполнения п. 1 договора, ФИО4 директору агентства недвижимости «Новосел» - ФИО5 была передана денежная сумма в размере 100 000 рублей.

13.04.2022г. между сторонами был подписан акт выполненных работ по договору-поручению и оказанию информационных услуг.

Также, 13.04.2022 г. между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры №, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: г<адрес> которая оценивалась в сумму 2 950 000 рублей.

Согласно п. 1 указанного выше договора, основной договор купли – продажи должен быть заключен в срок до 13.06.2022 г.

В соответствии с п. 2 предварительного договора, в целях обеспечения исполнения настоящего договора покупатель передает продавцу задаток в размере 100 000 рублей, которая будет засчитана в счет расходов по стоимости за квартиру.

Перед подписанием предварительного договора купли - продажи, согласно условиям п. 2, ФИО4 передала ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей.

В день обращения для регистрации договора купли-продажи недвижимости и переоформления права собственности, ФИО4 стало известно, что квартира <адрес>, находится под обременениями, запретами на регистрационные действия, что подтверждается выпиской из ЕГРН на вышеуказанную квартиру.

В предусмотренный предварительным договором купли – продажи срок, основной договор купли – продажи между сторонами заключен не был.

27.07.2022 года ФИО4 обратилась с досудебной претензией в адрес ответчика с требование вернуть уплаченные по вышеуказанным договорам денежные средства в размере 200 000 рублей. Претензия истца, ответчиком оставлена без удовлетворения.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, в случае когда продавец, получивший суму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ, злоупотреблением правом признается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, директором агентства недвижимости «Новосел» ФИО5 доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств со стороны продавца не представлено, также не представлено доказательств того, что причиной неисполнения договора в установленный срок были действия самого истца.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства как по договору - поручению и оказания информационных услуг от 13.04.2022 г., так и по предварительному договору купли – продажи от 13.04.2022 г., ответчик действовала недобросовестно, ввела истца в заблуждение относительно правоустанавливающих документов на продаваемый объект недвижимости, нарушения, допущенные при исполнении договоров обязательств директором АН г. Кропоткина «Новосел» являются существенными, в связи с чем, приходит к выводу для их расторжения.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика задатка в двойном размере, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 предварительного договора купли – продажи определено, что в случае неисполнения условий данного договора для сторон наступает ответственность по ст. ст. 380, 381 ГК РФ: по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере, по вине покупателя – задаток не возвращается.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ, уплаченный истцом, ответчику задаток подлежит возврату, а основания для возложения на ответчика ответственности за не заключение основного договора и взыскания двойной суммы задатка не имеется, в виду ненадлежащего исполнения условий договора.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 ГПК РФ). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 67 ГПК РФ).

Согласно со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов гражданского дела следует, что истица ФИО4 понесла судебные расходы на составление нотариальной доверенности на представление ФИО2 ее интересов в суде в размере 1 930 рублей, которые подлежат к взысканию с ответчика.

и расходы в виде оплаты государственной пошлины за подачу искового заявления в суд в размере 6 200 рублей, которые подлежат к взысканию с ответчика.

В связи с тем, что исковые требования ФИО4 удовлетворены частично, государственная пошлина, уплаченная в суд при подаче искового заявления в суд подлежит к взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 5 219 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 к Агентству недвижимости г. Кропоткина «Новосел», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора: ПАО РНКБ Банк о расторжении договора – поручения и оказания информационных услуг и о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскании уплаченных денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор – поручение и оказание информационных услуг от 13.04.2022 г., заключенный между ФИО4 и агентством недвижимости г. Кропоткина «Новосел» в лице ФИО5.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Расторгнуть предварительный договор купли – продажи от 13.04.2022 г., заключенный между ФИО4 и агентством недвижимости г. Кропоткина «Новосел» в лице ФИО5.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу Анной Геннадьевной по предварительному договору купли – продажи от 14.04.2022 г. в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей, в остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 судебные расходы за оформление доверенности в размере 1 930 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ФИО4 судебных расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 5 219 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: