УИД 77RS0006-02-2025-009135-33
Мотивированное решение изготовлено12.12.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 ноября 2025 года адрес
Дорогомиловский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Овчинниковой В.И.,
при секретаре судебного заседания фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5207/2025 по иску ФИО1 к адрес об обязании безвозмездно устранить недостатки, взыскании компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратился в суд с иском к ответчику адрес, в котором просил обязать адрес безвозмездно устранить недостатки выполненных работ при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, согласно Приложению № 1 к иску в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с адрес компенсацию морального вреда в размере сумма
В обоснование иска указано, что 24 апреля 2019 г. между ФИО1 и адрес ( «Застройщик») был заключен договор участия в долевом строительстве № ЗП-1(кв)- 7/11/1(3) (АК) ( «Договор»), по условиям которого Застройщик обязан был передать участнику долевого строительства объект недвижимого имущества - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 359, этаж расположения: 11, номер подъезда (секции): 7, проектная общая площадь: 82,60 кв. м, проектная общая приведенная площадь (с учётом летних помещений): 83,90 кв. м, количество комнат: 3, расположенную по строительному адресу: адрес, адрес, квартал №1. Обязательства по оплате цены Договора в размере сумма исполнены ФИО1 надлежащим образом. 31 июля 2020 г. адрес получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-208000-009585-2020, расположенного по адресу адрес (строительный адрес: адрес, адрес). Передаточный акт на квартиру был подписан 03.09.2020 г. Впоследствии в Росреестре было зарегистрировано право собственности на квартиру - Собственность, 77:07:0005010:2723-77/060/2020-1, 11.12.2020. В соответствии с и. 6.2 Договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. В свою очередь, по истечении нескольких лет с момента ввода объекта в эксплуатацию в общем имуществе жилого дома начали проявляться неустранимые дефекты, связанные с внешней отделкой МКД, внутренней отделкой подъездных помещений, инженерными системами МКД и т.д. фио, как собственник квартиры в МКД, имеет право на предъявление требований к застройщику об устранении строительных недостатков, выявленных в течение пятилетнего срока.
Истец фио в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя по доверенности фио, ФИО2, которые доводы иска поддерживали.
Представитель ответчика адрес по доверенности фио в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по доводам письменных возражений, заявленное представителем ответчиком ходатайство об отложении судебного заседания, протокольно было оставлено без удовлетворения.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему выводу.
В силу ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей") защита прав потребителей осуществляется судом.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (п. 1 ч. 2 ст. 7); соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7); возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 3 ч. 2 ст. 7).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
Положениями ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании ч. 1, 4 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Одним из способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме является ремонт общего имущества с целью сохранения частей здания от преждевременного износа и разрушений.
Согласно ч. 1, п. 1 ч. 2 и п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Минимальный перечень, Правила и Правила N 170 применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и устанавливают порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
На основании п. 2 Правил в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией периодичность услуг и работ из числа включенных в Минимальный перечень услуг и работ устанавливается в договоре управления многоквартирным домом.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор у правления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ст. 162 ЖК РФ).
Минимальный перечень предусматривает, что работы, выполняемые в целях надлежащего содержания общего имущества подразделяются на виды: те, которые необходимо произвести незамедлительно, для устранения угрозы жизни и безопасности (устранение протечек кровли, устранение аварий и прочее) и те, которые необходимо запланировать и после утверждения в установленном законом порядке выполнить.
На основании перечня работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
В соответствии с п. "г" ч. 6 Правил в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта, в том числе по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме, и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 N 309-ЭС20-20751 также указывается, что действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно.
В ходе судебного заседания установлено, что 29.04.2019 г. между застройщиком адрес и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ЗП-1(кв)-7/11/1(3)(АК), по условиям которого застройщик обязался построить и передать участнику жилое помещение по адресу: адрес, квартал 1, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, объект долевого строительства - квартиру с условным номером 359, проектной площадью 83,90 кв. м, стоимостью сумма (п. 1.1., 3.1., 4.1. договора).
Согласно п. 6.1. договора стороны исходят из того, что свидетельством качества Объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.
Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 5 (Пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года со дня подписания первого Передаточного акта. (п. 6.2. договора)
Согласно п. 5.8. договора, при обнаружении недостатков сторонами составляет двусторонний акт с указанием срока устранения, не превышающего 45 дней, а в случае нарушения которого застройщик производит выплату неустойки, предусмотренную п. 1 ст. 23 Закона "О защите прав потребителей" от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта).
03.09.2020 г. между застройщиком и истцом подписан передаточный акт к указанному договору участия в долевом строительстве № ЗП-1(кв)-7/11/1(3)(АК), от 29.04.2019 г., по которому истцу было передано жилое помещение по адресу: адрес.
Из выполненного ООО Департамент экспертизы и оценки «Профит эксперт», экспертного заключения № 23-1/6/2025 от 30.06.2025 г. следует, что фактически выполненный фасад не соответствует проектной документации, требованиям ГОСТ и иных нормативных документов, действовавшим на момент строительства.
Дефекты в конструкции фасада многоквартирного дома имеются. Причиной возникновения дефектов является отступление от проектных решений и нарушение требований строительных норм, относимых к работам по монтажу оконных конструкций, в процессе производства работ.
Конструкции окон и входных групп в местах общего пользования не соответствует утвержденной проектной документации, требованиям ГОСТ и иных нормативных документов, действовавшим на момент строительства. Дефекты или недостатки имеются.
Фактические работы по монтажу вентиляционных систем многоквартирного жилого дома выполнены и соответствует проектной документации. Недостатки имеются в виде нарушения работоспособности системы вентиляции, согласно множественным аварийным оповещениям.
Дефекты или недостатки в паркинге многоквартирного жилого дома имеются, в виде многочисленных протечек, вызванных отсутствием надлежащей гидроизоляции подземных конструкций, направленной на предотвращение негативных воздействий подземных вод на конструкции здания.
Истцом в досудебном порядке 28.07.2025 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении выявленных вышеуказанным экспертным заключением дефектов.
Обращаясь в суд с настоящим иском, фио указал, что застройщиком передано общее имущество многоквартирного дома ненадлежащего качества, выявленные дефекты не устранены, а вышеуказанная досудебная претензия оставлена без внимания.
Как следует из материалов дела, фио не указывает на то какие обязанности, предусмотренные Минимальным перечнем, Правилами N 170, нарушены ответчиком.
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 15, 247, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 36, 37, 44, 46, 162 ЖК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 N 309-ЭС20-20751, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес о возложении обязанности устранить недостатки, поскольку истец единолично принял решение о необходимости проведения ремонтных работ общего имущества, в одностороннем порядке им было инициировано проведение экспертизы по установлению недостатков помещений, при том, что доля истца в праве общей долевой собственности многоквартирного дома является незначительной, в отсутствие доказательств принятия решения общим собранием всеми собственниками МКД о проведении текущего либо капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в объеме, указанном в строительно-техническом заключении.
Жилищным законодательством не предусмотрена возможность единственного собственника жилого помещения в многоквартирном доме единолично распоряжаться общим имуществом, в частности принимать решение о проведении ремонтных работ общего имущества.
Суд также указывает, что доказательств того, что выявленные досудебным экспертным заключением недостатки влияют на эксплуатацию квартиры и общедомового имущества материалы дела не содержат и, исходя из действующего законодательства, не являются основанием для возложения на ответчика обязанности по производству ремонта общедомового имущества.
Суд также учитывает, что гарантийные обязательства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространены лишь на объект долевого строительства, приобретаемый участником долевого строительства исключительно для личного пользования, что исключает возможность удовлетворения требований истца к застройщику адрес, ввиду того, что приобретенный объект недвижимости истцом принят по передаточному акту, претензий в рамках рассмотрения данного дела истцом не заявлено.
Разрешая заявленные истцом требования о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку указанные требования являются производными от основных, в удовлетворении которых истцу отказано.
Доводы представителей истца о том, что любой собственник вправе обратиться к застройщику с требованиями об устранении недостатков в общем имуществе, при этом, гарантийный срок не истек, требований о выполнении работ в рамках текущего или капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома за счет средств собственников помещений дома истцом не заявлялось, суд не может признать состоятельными, поскольку заявленные истцом недостатки, отраженные в составленном по его заказу экспертном заключении, не препятствуют полноценному пользованию собственниками общедомовым имуществом и не свидетельствуют как о непригодности объектов долевого строительства, так и мест общего пользования.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес об обязании безвозмездно устранить недостатки, взыскании компенсации морального вреда – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Дорогомиловский районный суд адрес.
Судья В.И. Овчинникова