УИД 49OS0000-01-2022-000014-20 Дело № 3а-2/2023 (3а-12/2022)

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2023 года город Магадан

Магаданский областной суд в составе:

председательствующего судьи Баюры Л.Н.,

при секретаре Кулаковой А.Н.

с участием представителей административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области ФИО2, областного государственного бюджетного учреждения «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к департаменту имущественных и земельных отношений Магаданской области, областному государственному бюджетному учреждению «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4, действуя через своего представителя ФИО1, обратилась в Магаданский областной суд с названным выше административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, Управление), указав в его обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым <№.....>, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2022 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 12857615 руб. 76 коп. Дата определения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

Действительная рыночная стоимость названного объекта недвижимости составляет 3763733 руб. 04 коп., что подтверждается отчетом об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22.

Результаты определения административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как собственника указанного земельного участка, поскольку установлено существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, что повышает размер налога на землю.

Ссылаясь на положения пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <№.....>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости данного земельного участка 3763733 руб. 04 коп.

Определением судьи Магаданского областного суда от 2 декабря 2022 года к участию в деле в качестве второго административного ответчика привлечен департамент имущественных и земельных отношений Магаданской области (л.д. 1-3).

Определением Магаданского областного суда, занесенным в протокол судебного заседания от 26 декабря 2022 года, произведена замена ненадлежащего административного ответчика Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу на надлежащего административного ответчика - областное государственное бюджетное учреждение «Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки» (далее - ОГБУ «МОУТИ»). Этим же определением суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (л.д. 6-7).

В письменном отзыве Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу указывает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему административному делу, поскольку не является субъектом спорного материального правоотношения и не имеет юридической заинтересованности в исходе дела.

В письменных возражениях на административный иск департамент имущественных и земельных отношений Магаданской области указывает, что ОГБУ «МОУТИ» во исполнение пункта 1 распоряжения Департамента от 9 июня 2020 года № 407/23 (в редакции распоряжения от 8 октября 2020 года № 604/23) в 2021 году провело кадастровую оценку расположенных на территории Магаданской области земельных участков из категории земель населенных пунктов.

Отчет № 1-2021 об итогах государственной кадастровой оценки названной категории земельных участков, подготовленный ОГБУ «МОУТИ» в соответствии с уведомлением Росреестра от 20 октября 2021 года № 16-1166/21, соответствует методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

Распоряжением Департамента от 12 ноября 2021 года № 709/23 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 19213 приложения № 1 «Кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Магадан», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <№.....> составляет 12857615 руб. 76 коп.

Полагает, что представленный административным истцом отчет в целом соответствует нормам действующего законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем обращает внимание на то, что сведения, указанные на страницах 36-37 отчета в графе «вид разрешенного использования», не соответствуют сведениям, указанным на странице 63-65 – объекты-аналоги №№ 1-5, в части функционального назначения данных земельных участков.

Второй административный ответчик ОГБУ «МОУТИ» в письменном отзыве просит в иске отказать, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка является недостоверной, поскольку оценщиком учитывались объекты-аналоги, относящиеся к землям промышленного и сельскохозяйственного назначений, также им нарушены положения пункта 6 ФСО № II (Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости) в части определения наиболее вероятной цены.

Административный истец ФИО4, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), согласно которой неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 исковые требования поддержал, при этом привел доводы, изложенные в исковом заявлении. Просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года.

Представители административных ответчиков в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в отзывах на административное исковое заявление.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Материалами дела подтверждается, что ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 17 июня 2019 года № 3107-З является собственником земельного участка, площадью 2838 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№.....>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 4 июля 2019 года сделана запись регистрации 49/009/2019-6 (л.д.14-15).

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) ФИО4 является плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Таким образом, результатами определения кадастровой стоимости названного выше объекта недвижимости затрагиваются права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога, что свидетельствует о его праве на обращение в суд с настоящим административным иском.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подано в суд административным истцом в пределах срока, установленного частью 3 статьи 245 КАС РФ.

Разрешая административное исковое заявление по существу, судом установлено, что распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области от 12 ноября 2021 года № 709/23 (в редакции от 14 сентября 2022 года № 646/23) на основании отчета об итогах государственной кадастровой оценки, подготовленного ОГБУ «МОУТИ», утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Магадан» (приложение 1) (л.д. 130).

Согласно приложению 1 к названному распоряжению в отношении земельного участка с кадастровым <№.....> утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 12857615 руб. 76 коп. (л.д. 131).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2022 года № КУВИ-001/2022-201258351 следует, что кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 года, сведения о кадастровой стоимость данного объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 декабря 2021 года (л.д. 13).

Данная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <№.....> оспаривается административным истцом в настоящем деле.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо на них не ссылалось.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (часть 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Административным истцом представлен отчет об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22, составленный частнопрактикующим оценщиком Х., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <№.....>, общей площадью 2838 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 2-х этажным рестораном на 115 мест; по состоянию на 1 января 2021 года составляет 3763733 руб. 04 коп. (л.д. 17).

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца 1 статьи 4, статьи 15, абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что отчет об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22, представленный истцом в обоснование административных исковых требований, подготовлен частнопрактикующим оценщиком Х., которая имеет соответствующее образование (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №... от 22 июля 2021 года, удостоверение о повышении квалификации по программе дополнительного профессионального образования «Оценочная деятельность» от 10 октября 2014 года №...), десятилетний стаж работы в оценочной деятельности, 26 октября 2012 года оценщик включена в реестр членов Российского общества оценщиков, регистрационный №..., о чем 22 июля 2020 года выдано соответствующее свидетельство №... (л.д. 83, 84, 90).

22 июля 2022 года оценщик застраховала свою гражданскую ответственность, что подтверждается сертификатом к договору обязательного страхования ответственности оценщика от 22 июля 2022 года №..., заключенному между страховым публичным акционерным обществом «Ингосстрах» и Х., с периодом страхования с 22 августа 2022 года по 21 августа 2023 года (л.д. 85, 85-6-87).

Отчет об оценке соответствует обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке, предусмотренным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и требованиям федеральных стандартов оценки, в нем содержатся ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. В отчете указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования отраженных в отчете результатов проведения оценки объекта оценки.

В ходе оценки оценщиком исследованы документы, содержащие количественные и качественные характеристики земельного участка, включая сведения о нем, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.

В связи с ограниченностью рынка земельных участков со схожими характеристиками в городе Магадане по состоянию на дату оценки оценщиком в результате анализа характеристик сравнительным подходом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящими характеристиками.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги (пять объектов) сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местонахождению, общей площади, вида разрешенного использования, цены предложения (л.д. 36).

При этом оценщиком произведены корректировки значений единиц сравнения относительно вида разрешенного использования (функционального назначения земельного участка), цены предложения, общей площади и месторасположения земельного участка.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана оценщиком по состоянию на 1 января 2021 года, то есть на дату, когда была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (кадастровый <№.....>), результаты которой утверждены распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области от 12 ноября 2021 года № 709/23.

По результатам проведенной оценки, методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком в размере 3763733 руб. 04 коп. (л.д. 17).

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым <№.....>, общей площадью 2838 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 2-х этажным рестораном на 115 мест, определенная по состоянию на 1 января 2021 года, в сумме 3763733 руб. 04 коп. является достоверной и применимой для целей изменения установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Доводы административных ответчиков о том, что оценщиком учитывались объекты-аналоги, не относящиеся к землям населенных пунктов, а именно промышленного и сельскохозяйственного назначений, не принимаются во внимание, поскольку, как было указано выше, различие объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешенного использования (функционального назначения земельного участка) учтены оценщиком путем применения соответствующей корректировки, величина которой определялась на основании обобщенных данных, изложенных в Справочнике оценщика недвижимости-2020. Земельные участки, часть II.

Ссылка второго административного ответчика на то, что оценщиком оценивались объекты-аналоги, заявленные к продаже, не на дату оценки, не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке, поскольку дата предложения к продаже объектов-аналогов (декабрь 2020 года) максимально приближена к дате оценке (1 января 2021 года).

Вопреки доводам административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Магаданской области, исходя из письменных пояснений частнопрактикующего оценщика Х. к отчету об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22, в данном отчете какие-либо противоречия отсутствуют.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22, административными ответчиками в нарушение требований статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ не представлено и в деле не имеется.

При таких обстоятельствах суд, оценив представленные доказательства и доводы сторон в совокупности, приходит к выводу, что отчет об оценке от 30 ноября 2022 года № 151-22 применительно к обстоятельствам настоящего дела отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в связи с чем административные исковые требования ФИО4 об установлении в отношении спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 4 части 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Подпунктом «б» пункта 3 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость в сторону уменьшения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2022 года № КУВИ-001/2022-201258351 дата начала применения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <№.....>, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда – 1 января 2022 года.

Учитывая изложенное, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2838 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый <№.....>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под 2-х этажным рестораном на 115 мест; в размере его рыночной стоимости равной 3763733 руб. 04 коп., определенной по состоянию на 1 января 2021 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым <№.....> подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2021 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <№.....> в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 ноября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (город Новосибирск) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд первой инстанции.

Мотивированное решение составлено 25 января 2023 года.

Председательствующий Л.Н. Баюра