УИД 78RS0015-01-2022-001177-30
Дело № 2-293/2023 19 января 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Мордас О.С.,
при секретаре Петровой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетней ИвА.А. В., к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,
установил:
Истец ФИО1, действуя в интересах несовершеннолетней ИвА.А.В., обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ее несовершеннолетняя дочь ИвА.А.В. является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> Остальными собственниками долей квартиры являются ФИО4 (отец ИвА.А.В., бывший супруг истца), которому принадлежит <данные изъяты> долей, и ФИО2, которой принадлежит <данные изъяты> долей. Как указывает истец, в ДД.ММ.ГГГГ истец узнала о том, что в комнате ФИО2 стали проживать посторонние лица. Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик ФИО2 произвела отчуждение своей доли в квартире в пользу ФИО3
Ссылаясь на нарушения положений ст. 250 ГК РФ, истец просит перевести на неё права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли в квартире по адресу: <адрес>, путем замены покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 4-7, 116-119).
Истец ФИО1, ее представитель – адвокат Бетрозов С.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Несовершеннолетняя ИвА.А.В. в судебное заседание не явилась, извещена, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Гришукова Н.Л. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, указала на пропуск истцом срока исковой давности, а также на надлежащее исполнение ФИО2 обязанности по направлению истцу уведомления о продаже доли; указала также, что истцу на момент ДД.ММ.ГГГГ были известны обстоятельства спорной сделки.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена.
Суд, определив рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, выслушав истца, представителей сторон, изучив материалы дела, представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).
В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В пункте 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что несовершеннолетняя ИвА.А.В. является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> (15-18).
Остальными собственниками долей в указанной квартире являлись ФИО4 (отец ИвА.А.В., бывший супруг истца), которому принадлежит <данные изъяты> долей, и ФИО2, которой принадлежали <данные изъяты> долей (л.д. 12-14, 67, 71).
Как указывает истец, в ДД.ММ.ГГГГ она узнала о том, что в комнате ФИО2 стали проживать посторонние лица. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в правоохранительные органы (л.д. 8-9) с целью выяснения обстоятельств, связанных с появлением в спорной квартире посторонних лиц. Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик ФИО2 произвела отчуждение своей доли в квартире в пользу ФИО3 (л.д. 27-29).
Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве собственности на спорную квартиру (л.д. 36-40).
Право собственности на <данные изъяты> долей в квартире зарегистрированы в ЕГРН на имя ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-46).
Нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ направлено по адресу регистрации ИвА.А.В. (л.д. 11) заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о продаже <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за <данные изъяты> (л.д. 47-49). Кроме того, заявление аналогичного содержания направлено нотариусом ФИО4 (л.д. 50-52). Указанные обстоятельства подтверждаются также ответом нотариуса ФИО5 с приложением вышеупомянутых документов (л.д. 73-84).
При этом истец ссылается на неполучение извещения о продаже доли по почте; извещение возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок для реализации преимущественного права покупки должен исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, он истекал ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец полагает, что совершение сделки ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о нарушении преимущественного права покупки (л.д. 116-121).
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ФИО2 указала, что ею были надлежащим образом исполнены все предусмотренные законом способы уведомления истца о продаже доли (л.д. 64).
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ФИО3 указала также на пропуск истцом срока исковой давности, который подлежит исчислению с момента совершения спорной сделки; указала, что истцу на момент ДД.ММ.ГГГГ были известны обстоятельства спорной сделки, что подтверждается детализацией телефонных звонков ФИО2 (л.д. 91-97).
Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель ФИО4, показал суду, что он является отцом ИвА.А.В., лично ему никто не предлагал выкупить долю ФИО2 в спорной квартире; почтовый ящик от квартиры не запирается на ключ, ящик один на две комнаты; ФИО2 видел только один раз; о том, что комната продается не знал, с представителем ФИО2 по поводу продажи комнаты не общался.
Суд критически оценивает показания свидетеля, поскольку его показания не подтверждаются иными имеющимися в деле доказательствами. Кроме того, суд принимает во внимание, что отсутствие у ФИО4 информации о предстоящей сделке в отношении спорной комнаты само по себе не свидетельствует о том, что об указанной сделке не было известно также истцу, с учетом пояснения свидетеля о том, что с истцом они не общаются.
Суд принимает во внимание, что направление ответчиком ФИО2 заявления истцу о намерении продать долю через нотариуса не свидетельствует о злоупотреблении ею своими правами, поскольку является надлежащим исполнением обязанности по уведомлению остальных сособственников о намерении продать доли, позволяет с достоверностью установить факт направления и вручения такого уведомления в целях обеспечения баланса прав и законных интересов участников общей собственности.
При том, что действующим законодательством на сособственника, намеренного произвести продажу долей в праве общей долевой собственности, не возложено дополнительных обязанностей, связанных с направлением и фактическим вручением сособственнику уведомлений о намерении продать долю в общем имуществе. Законодательством также не установлено, сколько раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже доли жилого помещения для того, чтобы убедиться в отсутствии желания сособственника приобрести эту долю.
Суд также принимает во внимание, что ФИО2 заявление о намерении продать долю было направлено по месту регистрации собственников (л.д. 11), что совпадает также с местом нахождения объекта недвижимости. Сведениями об ином адресе для извещения ИвА.А.В. ФИО2 не обладала.
В соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Приказом Минкомсвязи РФ почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи (п. 32).
Почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его уполномоченного представителя) (п. 34).
Как следует из материалов дела, письмо (извещение о намерении продать долю) поступило в отделение почтовой связи по адресу регистрации ИвА.А.В. ДД.ММ.ГГГГ, ввиду неявки адреса за его получением ДД.ММ.ГГГГ возвращено за истечением срока хранения.
В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Как следует из п. 33 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16), если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.
Из вышеуказанного следует, что законом не предусмотрено возложение на ответчика обязанности по отслеживанию вручения направленного истцу извещения, таким образом, в поведении ФИО2 суд не усматривает признаков недобросовестного поведения.
Неполучение истцом извещения ответчика о намерении продать свою долю не может являться основанием для перевода на нее прав и обязанностей покупателя, поскольку ФИО2 выполнила требования ст. 250 ГК РФ, письменно уведомив сособственника доли о продаже своей доли квартиры и предоставлении права на преимущественную покупку.
В связи с чем, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Относительно довода ответчика ФИО3 о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно части 3 статьи 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Переход права собственности на спорную долю в квартире зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, данные сведения ЕГРН находятся на общедоступном информационном ресурсе.
Как следует из материалов дела, истец узнала о спорной сделке из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-29), соответственно, с указанной даты подлежит исчислению установленный законом трехмесячный срок для обращения в судебном порядке с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
С настоящим исковым заявлением истец обратилась в суд посредством услуг почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не пропущен срок исковой давности на предъявление требований о переводе прав и обязанностей покупателя.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья:
В окончательной форме изготовлено 26.05.2023