РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2023 года г. Красногорск,

Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,

при секретаре Коломеец С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к ФИО2 с требованием о взыскании двойной суммы задатка по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 3 200 рублей.

В обоснование искового заявления указано, что между сторонами заключен договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи жилого помещения площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>.

Стороны согласовали стоимость квартиры в размере 13 200 000 рублей, а также определили порядок взаимодействия в целях дальнейшего заключения основного договора купли-продажи.

В силу п. 17 договор действовал до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в указанный период стороны не заключили основной договор купли-продажи, а также не перешли к осуществлению действия по государственной регистрации перехода прав на квартиру.

В соответствии с п. 2 договора истец передал ответчику денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в соответствии с п. 9.1. договора ответчик гарантировал факт того, что квартира является предметом залога исключительно по одному кредитному договору. Данное условие устроило истца, а также кредитную организацию АО «Банк ДОМ.РФ», в которой была одобрена соответствующая ипотечная заявка истца. Между тем, в ходе дальнейшего взаимодействия сторон выяснилось, что квартира является предметом залога по двум кредитным договорам ответчика, что не устроило кредитную организацию истца. Ответчик отказался возмещать дополнительные расходы истца по сделке, связанные с осуществлением операции посредством ПАО «Росбанк» (комиссию банка), что является нарушением п. 14 Договора.

Таким образом, сделка по отчуждению квартиры не состоялась ввиду умышленных действий ответчика, что является основанием для возвращения уплаченного задатка в двойном размере в соответствии с п. 12 договора в течение двух дней.

Дополнительно истцом нарушен п. 10.3. договора, согласно которому продавец обязуется после получения задатка не осуществлять никаких действий, направленных на отчуждение квартиры, а также удалить любые объявления о продаже квартиры из всех ресурсов информационно-коммуникационной сети «Интернет». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было выложено объявление повторно, что зафиксировано истцом.

В целях мирного урегулирования конфликтной ситуации, истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия, которой было предъявлено требование о возврате суммы задатка в одинарном размере, несмотря на положения договора и законодательства Российской Федерации. Между тем, по состоянию на момент подготовки настоящего искового заявления требования истца не удовлетворены.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, сослался на то, что в продаже квартиры истцу отказано не было, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Положениями п. 1 ст. 55 ГПК РФ установлено, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор задатка, согласно условиям, которого продавец и покупатель обязуются в течение срока действия настоящего договора задатка, заключить договор по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п. 2 договора задатка при подписании настоящего договора покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 рублей. Внесенный задаток является частью полной стоимости указанного объекта и вносится в обеспечение исполнения договора по его отчуждению в пользу ФИО1

В соответствии с п. 7 договора задатка объект продается и покупается по цене 13 200 000 рублей. Цена за объект не подлежит изменению. В договоре купли-продажи квартиры будет указываться сумма 13 200 000 рублей. Факт произведенных расчетов по отчуждению Объекта подтверждается распиской продавца в получении денег. Взаиморасчеты между покупателем и продавцом будут производиться через аккредитив в банке.

Согласно п. 9.1 договора задатка продавец гарантирует истинность следующих сведений: объект обременен ипотекой в ПАО РОСБАНК (ИНН №); к моменту заключения основного договора купли-продажи объекта продавцом будет получено и представлено покупателю согласие залогодержателя ПАО РОСБАНК (ИНН №) на отчуждение объекта. Непредставление согласия залогодержателя является основанием для признания договора незаключенным по вине продавца в целях п. 12 настоящего договора (п. 9.8).

В соответствии с п. 10.2 договора задатка до подписания Акта приема-передачи квартиры продавец оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, а также несет полную ответственность за сохранность объекта. С момента подписания Акта приема-передачи квартиры покупатель оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию.

Согласно с п. 10.3 договора задатка после получения задатка указанного в п.2 продавец обязуются не осуществлять никаких действий, связанных с отчуждением указанного объекта в пользу третьих лиц. Убрать объект из всех источников рекламы.

В силу п. 10.4 договора задатка передать объект, не обремененный никакими задолженностями, покупателю по Акту приема-передачи квартиры в течение 5 (пяти) дней, после государственной регистрации перехода права собственности и получения денег, указанных п. 7.

Согласно п. 11 договора задатка если сделка по отчуждению указанного объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма задатка переходит в собственность продавца, вследствие невозможности исполнения обязательства.

В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, в том числе в случае отказа банка-кредитора покупателя в одобрении объекта, непредставления продавцом документов согласно настоящему договору, а также в случае выявления покупателем фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект (1.3. соглашения), покупатель вправе отказаться от приобретения объекта, в указанном случае денежные средства, внесенные по настоящему договору подлежат возврату покупателю в течение 2 дней с момента требования.

Согласно п. 12 договора если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма задатка в двойном размере возвращается покупателю в течение 2 дней с момента требования.

В соответствии с п. 14 договора расходы на подготовку документов по объекту для одобрения в банке-кредиторе покупателя и оформлению сделки, а именно: госпошлина за нотариальное оформление договора купли-продажи, государственная регистрация договора купли-продажи, оплата аккредитива оплачивает – покупатель. Дополнительные расходы, возникающие по сделке купли-продажи квартиры, оплачивает продавец (дополнительные аккредитивы, ячейки).

В силу п. 17 договора срок действия настоящего договора с момента подписании по ДД.ММ.ГГГГ В случае подписания договора купли-продажи и сдачи его на государственную регистрацию в пределах срока, указанного в настоящем пункте, срок действия Договора задатка продлевается до полного исполнения сторонами своих обязанностей.

Согласно доводам истца, на момент заключения договора задатка у истца была одобрена ипотечная заявка в АО «Банк ДОМ.РФ», в ходе рассмотрения объекта банком выявилось, что у ответчика два кредитных договора, предметом залога по которым является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №: кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7 931 510 рублей 88 копеек и кредитный договор №-№ от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 600 000 руб., заключенные между ФИО2 и ПАО «РОСБАНК». В результате чего АО «Банк ДОМ.РФ» отказало в одобрении ипотечной заявки на выдачу кредитных средств.

Из материалов дела усматривается, что ответчик отказался оплачивать дополнительные расходы, связанные с оформлением одобренной ипотечной заявки в ПАО «РОСБАНК», что подтверждается скриншотом переписки истца с риелтором ответчик в мессенджере WhatsApp.

Согласно вышеуказанной переписке в период, датированный ДД.ММ.ГГГГ, ответчик разместил объявление о продаже квартиры, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в сети «Интернет» на торговой платформе ЦИАН.

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о возврате суммы задатка в размере 50 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца ответ на претензию, указал, что в период действия договора договор по отчуждению объекта между сторонами заключен не был в связи с отказом истца от его заключения.

Задатком в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Положениями ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям п. 2 ст. 381 ГК РФ, отражены сторонами в п. 11 и п. 12 договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка исходя из приведенных выше норм материального права следует установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Как указано в п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что ФИО2 были нарушены обязательства по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ, что препятствовало заключению договора купли-продажи жилого помещения в предусмотренный предварительным договором срок.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спора, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Доводы ответчика о том, что истец не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор задатка, являются несостоятельными, в связи с тем, что в установленный срок основной договор заключен не был, предложение заключить договор сторонами друг другу не направлялось, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Вместе с тем, ответственность, предусмотренная п. 2 ст. 381 ГК РФ в виде удержания суммы задатка подлежит применению только в случаях, когда неисполнение обязательства вызвано виновными действиями одной из сторон правоотношения, обеспеченного задатком.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что денежные средства, полученные ответчиком при заключении договора задатка до настоящего времени не возвращены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задаток в двойном размере – 100 000 рублей.

На основании ст. 98, 100 ГПК Российской Федерации, с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате госпошлины подлежит взысканию 3 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в размере 100 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 3 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.А. Сорокин