Дело №

УИД 36RS0005-01-2024-002684-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 19 сентября 2025г.

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Голубцовой А.С.,

при секретаре Сычевой Е.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 и ее представителя по доверенности ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности и передаче квартиры, по уточненному встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении его последствий,

установил:

истец ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что между истцом на стороне покупателя и ответчиком на стороне продавца 16.04.2024 заключен договор купли-продажи квартиры. Предметом договора выступала квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена в размере 2 880 000 руб. В рамках подготовки к сделке истцом уплачен авансовый платеж в размере 110 000 руб. Оставшуюся сумму истец должен был уплатить за счет собственных средств путем помещения их в сейфовую ячейку банка. В день совершения сделки в отделении ПАО Сбербанк между сторонами и банком заключен договор аренды банковской сейфовой ячейки. Денежные средства, помещенные в такую ячейку, по условиям договора должны были быть изъяты ответчиком после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру при условии предоставления подтверждающих документов. Передача квартиры осуществлялась на основании пункта 15 договора купли-продажи и ст. 556 ГК РФ при подписании договора купли-продажи без составления отдельного документа о передаче. При этом фактическое освобождение квартиры должно было быть осуществлено продавцом после сделки, а именно в течение 5 дней после изъятия ответчиком денежных средств из банковской ячейки, что подтверждается дополнительным соглашением об освобождении жилого помещения, подписанного сторонами. В тот же день сотрудником публично-правовой компании «Роскадастр» по Воронежской области были приняты заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сделка не носила для ответчика спонтанный характер, ее помогали готовить риелторы агентства недвижимости «Домнушка». Предварительный договор купли-продажи был подписан 12.04.2024, ответчик получил задаток за квартиру, получал справки об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей и зарегистрированных лицах, снимался с регистрационного учета и получал справку о том, что не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Однако после подписания договора и получения денежных средств, предоставления заявления на государственную регистрацию, ответчик стал уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В частности 17.04.2024 ответчиком было подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации права и возврате ему ранее предоставленных документов. В результате государственный регистратор вынес постановление о приостановлении осуществления регистрационных действий. Ответчик не согласовывал с истцом свои действия по отказу от государственной регистрации сделки, не подписывал с ним соглашение о расторжении договора. Ответчик перестал выходить на связь, а представители уведомили о том, что будут требовать расторжения договора купли-продажи в связи с тем, что неустановленные лица осуществляли в отношении ответчика мошеннические действия. На просьбу истца компенсировать ему понесенные в связи с заключением сделки расходы, а именно стоимость проезда из Московской области в г. Воронеж на сделку и обратно, оплаты аренды банковской ячейки, компенсировать утраченный заработок за предоставленные дни отпуска без содержания ответили отказом. Истец считает действия ответчика, нарушающими права истца, а предложение по мирному урегулированию зашли в тупик, поскольку в предложенном варианте без всякой вины со стороны истца, он должен понести убытки.

Считая свои права нарушенными, ссылаясь на положения ст.ст. 429,445 ГК РФ, Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец обратился в суд и просил обязать ответчика передать в собственность истца квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, с ответчика на истца (т. 1 л.д.5-6).

Ответчиком ФИО2 в ходе рассмотрения дела заявлены встречные исковые требования, в которых встречный истец указывает, что условия договора купли-продажи спорной квартиры от 16.04.2024 не были исполнены, денежные средства за отчуждаемую квартиру не были получены продавцом, а предмет спора не был передан покупателю. 16.04.2024 между сторонами и банком действительно был заключен аренды банковской ячейки, по условиям которого банк обязался предоставить сторонам во временное пользование индивидуальный банковский сейф в хранилище, расположенном по адресу: <адрес>. Таким образом, денежные средства были внесены в банковский сейф. Пунктом 4 договора купли-продажи установлено, что денежные средства в размере 110 000 руб. оплачены продавцу наличными, а денежные средства в размере 2 770 000 руб. в день подписания договора будут помещены в банковскую ячейку до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Продавец получает право доступа к указанным средствам после предоставления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности принадлежит покупателю. Расходы на оплату банковской ячейки несут покупатель и продавец поровну. Указанный порядок расчета за отчуждаемую квартиру был согласован между сторонами договора и полностью их устраивает. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Встречный истец полагает, что требует обращения внимания п. 3.1.3 договора аренды индивидуального сейфа от 16.04.2024, поскольку ответчик в нарушение условий данного пункта забрал денежные средства в размере 2 770 000 руб. 26.04.2024, тогда как по условиям договора это следовало совершить на следующий рабочий день после истечения срока аренды, при условии, что допуск к сейфу продавца в отсутствие покупателя не производился. Таким образом, встречный ответчик имел право забрать денежные средства не ранее 29.04.2024. По мнению встречного истца, договор купли-продажи квартиры является незаключенным, поскольку его процесс не завершился. Спорная квартира не выбывала из владения собственника, передача объекта не производилась, ФИО2 зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>. Документы о возвращении их с регистрации были поданы продавцом на следующий день после подписания договора купли-продажи, что свидетельствует о невыражении общей воли стон на совершение сделки. В случае, когда стороны не исполнили договор, стороны не несут никаких обязанностей друг перед другом. Встречный истец считает, что сделка купли-продажи была совершена под влиянием заблуждения. Так, после подписания договора купли-продажи, а именно 17.04.2024 ФИО2 подала заявление о прекращении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, а также о возврате документов без их регистрации, в связи с тем, что стало известно, что в отношении нее совершаются неправомерные действия мошеннического характера. После чего, ФИО2 обратилась в органы полиции, было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. ФИО2 признана потерпевшей в рамках данного дела в связи с причинением ей имущественного вреда. В действительности продавец понимал сущность договора купли-продажи от 16.04.2024, но его воля на совершение сделки не была направлена на ее совершение, что свидетельствует о заключении договора под влиянием заблуждения в соответствии со ст. 178 ГК РФ. Как только ФИО2 узнала, что в отношении нее совершили мошеннические действия, ею было предложено истцу расторгнуть договор и вернуть авансовый платеж в размере 110 000 руб.

Ссылаясь на положения ст.ст. 433,178 ГК РФ встречный истец просил признать договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>, незаключенным, в связи с неисполнением условий договора сторонами (т. 1 л.д.132-135).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 06.08.2024 исковые требования ФИО4 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности и передаче квартиры, удовлетворены. Судом постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 16.04.2024; обязать ФИО2 передать ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>. Взысканы с ФИО4 в пользу ФИО2 в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры от 16.04.2024 денежные средства в размере 2 770 000 руб., размещенные на депозитном счете Управления Судебного департамента в Воронежской области на основании чека по операции ПАО Сбербанк от 05.08.2024. В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным отказано (т.1 л.д.146,147-160).

04.02.2025 определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда решение Советского районного суда г. Воронежа от 06.08.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения (т.2 л.д. 38,39-48).

28.05.2025 определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции решение Советского районного суда г. Воронежа от 06.08.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 04.02.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т.2 л.д. 141,142-153).

В ходе рассмотрения дела встречным истцом ФИО2 уточнены встречные исковые требования, в которых она просила признать договор купли-продажи квартиры от 16.04.2024, заключенный межу ФИО2 и ФИО4 недействительным, применить последствия недействительности сделки в отношении квартиры. В обоснование встречного иска указано, что 16.04.2024 между сторонами по делу заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого являлась квартира с кадастровым номером 36:34:0507022:9788, расположенная по адресу: <адрес>. После подписания договора купли-продажи, 17.04.2024 ФИО2 подала заявление о прекращении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а также о возврате документов без их регистрации в Росреестре в связи с тем, что истцу стало известно, что в отношении нее совершаются неправомерные действия мошеннического характера. После чего, истец обратилась в полицию, где было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Кроме того, ФИО2 была признана потерпевшей в рамках уголовного дела в связи с причинением имущественного и материального вреда. В действительности истец понимал сущность договора купли-продажи квартиры от 16.04.2024 на момент его совершения, а воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа, что применительно к ч. 1 ст. 178 ГК РФ, а именно, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Также в соответствии с п. 4 Договора купли-продажи квартиры от 16.04.2024 денежные средства в размере 110 000 руб. оплачены наличными до подписания настоящего договора, денежные средства в размере 2 770 000 руб. в день подписания настоящего договора будут помещены в банковскую ячейку ПАО Сбербанк до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Продавец получает право доступа к указанным средствам после предоставления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на квартиру принадлежит покупателю. Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет покупатель и продавец поровну. Указанный порядок расчет за отчуждаемую квартиру был согласован между сторонами договора и полностью их устраивает. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Сторонами был заключен договор аренды индивидуального сейфа, по которому банк обязуется предоставить клиентам во временное пользование индивидуальный банковский сейф № 4/161 в хранилище, расположенном по адресу: <адрес>. Таким образом, денежные средства были внесены в банковскую ячейку. В соответствии с условиями договора аренды индивидуального сейфа, допуск покупателя к сейфу в отсутствие продавца производится не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды при условии, что допуск к сейфу продавца в отсутствие покупателя не производился. Ответчик забрал денежные средства в размере 2 770 000 руб. из указанного банковского сейфа. Поведение ФИО4 свидетельствует о недобросовестности. После подписания договора купли-продажи квартиры, а именно 17.04.2024 ФИО2 сообщила ФИО4 о том, что она стала жертвой мошенников, а также объяснила, что спорную квартиру продавали третьи лица и, что ответчик готов вернуть аванс за квартиру в размере 110 000 руб. и компенсировать стоимость денежных средств, затраченных на дорогу из г. Москвы в г. Воронеж. Истец сначала согласился, но потом обратился в суд с исковым заявлением о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. В свою очередь, представитель ФИО4 в ходе судебных заседаний первой инстанции сообщил, что ФИО4 готова отказаться от квартиры, если ей будут возмещены ее убытки, включающие услуги агентства недвижимости продавца в размере 5 000 руб., комиссия агентства недвижимости в размере 70 000 руб., госпошлина за регистрацию сделки в размере 2 000 руб., оплата аренды банковской ячейки в размере 4 200 руб., доверенность представителя в размере 2 000 руб., билеты в размере 1 557 руб. и 1 043 руб., такси в размере 700 руб., проценты за пользование кредитом в размере 19 267 руб., пропуск работы 7 дней в размере по 2 000 руб., госпошлина в суд в размере 600 руб. судебные расходы за иск и одно судебное заседание 18 000 руб. Однако, чеки и документы, подтверждающие данные расходы, истцом не были представлены. Подобное поведение ФИО4 может быть свидетельствовать только о недобросовестном поведении намерении причинить материальный вред другому лицу, а именно ФИО2 (т.2 л.д.216-220).

Определением Советского районного суда г. Воронежа от 19.09.2025 принят отказ от встречных исковых требований ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным.

В судебном заседании 09.09.2025 объявлен перерыв до 19.09.2025.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило (т.2 л.д. 204).

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области в судебное заседание не направило своего представителя, о слушании дела извещено надлежащим образом (т.2 л.д. 204об.), ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО4 по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска - отказать. В ходе рассмотрения дела пояснял, что истец ФИО4 выполнила все условия договора, которые были в пределах ее контроля: подписала договоры купли-продажи, аренды банковской ячейки, заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Изъятие денежных средств из ячейки связано не с уклонением от обязательства по оплате, а с истечением срока аренды банковской ячейки. В свою очередь, ответчик уклоняется от получения денежных средств, передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности. С целью подтверждения платежеспособности истцом внесены на депозит УСД Воронежской области денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи. В обоснование встречных исковых требований ответчик использует заблуждение и ссылается, что самостоятельно без какого-либо физического принуждения совершила комплекс действий, направленных на продажу принадлежащей ей квартиры, а именно: обратилась за продажей в агентство недвижимости и заключила соответствующий договор, показывала свою квартиру нескольким покупателям, получила справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам для сделки, получала справку о том, что не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, проходила амбулаторный осмотр перед сделкой, подала документы и снялась с регистрационного учета в спорной квартире (восстановилась только после получения искового заявления), лично в офисе агентства «Домнушка» подписала предварительный договор купли-продажи, взяла часть аванса за квартиру, лично явилась в банк для заключения сделки, получила аванс, подписала договор купли-продажи и расписки, договор аренды банковской ячейки, участвовала при помещении денежных средств в банковскую ячейку, лично впустила покупателей в день заключения сделки в квартире для ее повторного осмотра, оговорила сроки и условия освобождения квартиры в отдельном письменном соглашении. В судебном заседании ответчик утверждал, что собирался продать квартиру для того, чтобы не потерять право собственности на нее. Каким образом продажа квартиры должна была этому поспособствовать, ответчик не пояснил. В этой связи, истец полагает указать на ряд юридических и фактических обстоятельств, препятствующих удовлетворению встречного иска. Во-первых, из пояснений ответчика следует, что она заключила сделку для того, чтобы сохранить квартиру. То есть, по сути, признает, что заблуждалась не относительно предмета сделки, а относительно мотивов ее совершения. В соответствии с ч. 3 ст. 178 ГК РФ указанное заблуждение не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Следовательно, мотив заключения сделки не имеет значения, если ее участник осознавал предмет договора. Во-вторых, заблуждение относительно природы сделки означает, что заблуждение выражается в том, что лицо совершает не ту сделку, которую пыталось совершить. Заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по ст. 178 ГК РФ. Верховным судом РФ подтверждается позиция о том, что заблуждение относительно природы сделки – это намерение заключить одну сделку вместо другой. Ответчик утверждал, что никакой другой договор, кроме купли-продажи не подразумевал, тем самым подтверждает отсутствие заблуждения относительно природы сделки. В-третьих, показания ответчика и его свидетелей в совокупности с другими материалами дела не исключают того, что решение об отказе от сделки было принято уже после подписания договора купли-продажи. Свидетель стороны ответчика (дочь) прямо говорила о том, что планы на смену места жительства у матери были, она готовила под это соответствующие накопления. В материалах уголовного дела имеются объяснения от 16.04.2024 и заявление от 16.04.2024, в которых ответчик признает добровольную продажу квартиры. Истец полагает, что ответчик изменил свою позицию 17.04.2024, после того, как в необходимости отменить ее продажу ее убедили юристы и родственники. Именно тогда она подала заявление на отзыв документов с государственной регистрации перехода права собственности. Истец не может исключать, что решение о продаже квартиры было изменено под влиянием третьих лиц уже после того, как была придана огласке история с перечислением кредитных и личных денежных средств ответчика неустановленным людям. Возможно, ухудшение финансового положения ответчика изменило ее планы, не дало возможность рассчитывать на переезд в то жилое помещение, на которое она изначально рассчитывала. В пользу этого говорит и тот факт, что сторона ответчика так и не смогла обосновать каким именно образом продажа квартиры должна была позволить ее сохранить. Не согласуется с позицией ответчика по делу и совокупность конклюдентных действий явно говорящих о намерении продать квартиру. Прямых оснований смешивать в одну историю два отдельных эпизода – перечисление личных денежных средств третьим лицам и продажу квартиры не имеется.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении и удовлетворить ее встречные исковые требования о признании договора недействительным по основанию заблуждения. В судебном заседании поясняла, что 29.03.2024 ей звонили неизвестные номера и лица, которые представлялись сотрудниками ФСБ, прокуратуры и следователем, ей сказали проверить свои данные, просили назвать 4 цифры. Мошенникам она передала все свои денежные средства, находясь с ними на связи в период с 29.03.2024 по 17.04.2024. Кроме того, ей сказали, что квартира, которая находится у нее в собственности, выставлена на продажу и для того, чтобы ее не потерять, нужно заключить договор купли-продажи. Она в тот момент находилась под влиянием лиц, которые ей постоянно звонили и держали ее на связи. Она доверилась указанным лицам, ей назвали номер телефона, по которому следует обратиться к риэлтору агентства «Домнушка», она позвонила по нему, через 2-3 дня к ней приехала женщина риэлтор, которая осмотрела квартиру, сфотографировала, они подписали договор и квартира была выставлена на продажу, определена ее стоимость. По телефону ей сообщили, что покупатель может быть не из г. Воронежа. Она очень испугалась потерять свою квартиру, следователь сказал, что сделка будет расторгнута и деньги ей вернут. После этого, к ней три раза приходили с осмотрами квартиры разные лица. На тот момент она находилась в состоянии заблуждения. Должна была заключить сделку по договору купли-продажи квартиры, отдать деньги, а квартира останется у нее. Намерений отчуждать квартиру у нее не было. В агентстве она была два или три раза. Перед сделкой она снялась с регистрационного учета из квартиры, зарегистрировалась в квартире снова 16.05.2025. В диспансере на приеме у врача она получила справку о том, что не состоит на учете, для продажи квартиры, поскольку об этом ее просила риэлтор. 12.04.2024 она заключила предварительный договор в агентстве, получила денежные средства в размере 25 000 руб., 16.04.2024 заключила договор купли-продажи. В тот же день, 16.04.2024, в офисе Сбербанка, когда произвели сделку и положили деньги в ячейку, ФИО4 сказала, что хочет посмотреть квартиру, и они поехали к ней домой. У дома ждала дочь, которой она сказала: «Лена, что ты сделала!» «Ты испортила сделку!». Дочери позвонили с работы, сказали, что мать занимает деньги. Она поняла, что что-то не так и приехала в день сделки к ней домой. 16.04.2024 была вызвана полиция, она написала собственноручно заявление, в момент написания которого она по-прежнему подвергалась воздействию мошенников в присутствии сотрудников полиции. Она писала заявление и одновременно разговаривала по телефону. Следователь из полиции диктовал, а она писала заявление, но в тот момент она не понимала значения написанного заявления, объяснения она не писала, их написал следователь, она таких пояснений не давала ему.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании с первоначальным иском не согласилась, просила удовлетворить встречные исковые требования. Доводы о признании договора недействительным по основанию ст. 177 ГК РФ не поддержала, просила их не рассматривать. Суду поясняла, что ФИО2 намеревалась совершить сделку под влиянием заблуждения, в которое ее ввели мошенническим способом посредством телефонного звонка о том, что в отношении ее квартиры совершаются противоправные действия, и ее следует продать. После данного звонка ФИО2 подписала договор, не имея намерения на отчуждение квартиры.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, обозрев материалы уголовного дела №, допросив свидетелей, разрешая первоначальные исковые требования и уточненные встречные требования по существу в соответствии со ст.ст. 56,60,67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно положениям ст. 454, 455 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии этих данных в договоре такие условия считаются не согласованными сторонами, а договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2, 3 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов и выпиской из ЕГРН (л.д.62-64,68-87).

16.04.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого является квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> (л.д.76-79).

По условиям договора отчуждаемая квартира оценивается сторонами в 2 880 000 руб. Покупатель уплачивает продавцу цену квартиры в следующем порядке: денежные средства в размере 110 000 руб. оплачены продавцу наличными до подписания настоящего договора; денежные средства в размере 2 770 000 руб. в день подписания настоящего договора будут помещены в банковскую ячейку в ПАО «Сбербанк» до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца покупателю. Продавец получает право доступа к указанным средствам после предоставления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на квартиру принадлежит покупателю. Расходы на оплату банковской ячейку несут покупатель и продавец поровну. Указанный порядок расчета согласован сторонами и полностью их устраивает. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п.4 Договора).

В соответствии с п. 9 Договора переход права собственности на имя покупателя подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (п. 10).

Стороны обязуются обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на отчуждаемую квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в день подписания настоящего договора, приложив к нему все необходимые для этого с каждой стороны документы (п. 11).

Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения. Сделка совершается не под действием, влиянием обмана, насилия, заблуждения (п. 13).

Во исполнение обязательств по оплате договора купли-продажи, между ФИО2, ФИО4 и ПАО «Сбербанк» заключен договор № аренды индивидуального сейфа от 16.04.2024 (л.д.103-104).

По условиям данного договора банк обязуется предоставить клиентам во временное пользование (аренду) индивидуальный банковский сейф №4/161, а клиенты принять и оплатить аренду индивидуального банковского сейфа №4/161 в хранилище, расположенном по адресу: <адрес>, в дополнительном офисе банка №9013/0189. Банк осуществляет допуск клиентов к сейфу в порядке, предусмотренном настоящим договором и правилами предоставления в аренду индивидуальных сейфов для проведения расчетов в связи с осуществлением клиентами расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>.

Срок аренды сейфа 10 дней исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи. Дата начала и окончания срока аренды указываются в акте приема-передачи, при этом, день подписания акта является днем начала аренды.

Допуск к сейфу продавца в отсутствие покупателя производится при предъявлении документа, удостоверяющего личность, ключа от сейфа и выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности в пользу покупателя на объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес> (п. 3.1.2 Договора).

На основании заключенного договора, покупателем ФИО4 в день заключения договора 16.04.2024 денежные средства в размере 2 770 000 руб. помещены в банковскую ячейку, что не оспорено ни одной из сторон по делу.

Кроме того, 16.04.2024 ФИО2 переданы ФИО4 денежные средства в размере 110 000 руб. в качестве частичной оплаты за проданную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, согласно договору купли-продажи от 16.04.2024, что подтверждается распиской (л.д.16).

Пунктом 15 договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов, договор носит силу передаточного акта.

Наряду с этим, после подписания договора, 16.04.2024 сторонами подписано соглашение, по условиям которого стороны договорились, что фактическое освобождение объекта недвижимости (вывоз вещей, передача полного комплекта ключей) покупателю состоится не позднее 5 рабочих дней после окончательного расчета по договору купли-продажи от 16.04.2024 (л.д.18).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что данным соглашением стороны достигли договоренности относительно последовательности передачи объекта недвижимости от продавца покупателю. Данное соглашение ни одной из сторон по делу не оспорено.

В тот же день, 16.04.2024 сторонами поданы заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о регистрации перехода права собственности (л.д. 80-87).

Однако, 25.04.2024 ФИО4 уведомлена о приостановлении государственной регистрации права ввиду подачи ФИО2 17.04.2024 заявления о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов (л.д.23).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что стороной покупателя после подписания договора купли-продажи исполнены все возложенные на него обязательства, а именно оплачена часть суммы в размере 110 000 руб. непосредственно продавцу, заключен договор аренды индивидуального сейфа, в указанном сейфе размещены денежные средства в размере 2 770 000 руб., предусмотренном договором купли-продажи, что в совокупности с переданными наличными образует полный размер стоимости объекта недвижимости, подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности, в то время как со стороны продавца обязательства в полном объеме не исполнены, продавец, получив часть денежных средств по договору в размере 110 000 руб., подписав трехсторонний договор аренды индивидуального сейфа, зная о размещении в банковской ячейке денежных средств в размере, предусмотренном договором, изначально подал заявление об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, а затем уклонился от нее, о чем свидетельствует подача им заявления о прекращении регистрации и возврате документов на следующий день после подписания договора купли-продажи.

Изъятие денежных средств из банковской ячейки осуществлено покупателем после истечения срока действия договора аренды индивидуального сейфа, что подтверждается информацией о банковской ячейке (л.д.120), предоставленной по запросу суда, из содержания которой усматривается, что датой начала аренды является 16.04.2024, датой окончания – 25.04.2024, тогда как ячейка освобождена 26.04.2024, т.е. на следующий день после окончания срока действия договора, что опровергает доводы ответчика о том, что покупателем денежные средства не были переданы. Кроме того, из существа заключенного договора аренды сейфа, продавец мог получить денежные средства только после перехода права собственности, которое им не было доведено до завершения.

В свою очередь, договор купли-продажи, подписанный между сторонами, не расторгнут, таких требований ни одной из сторон договора не заявлено.

Разрешая встречные исковые требования о признании договора недействительным, суд исходит из следующего.

Из содержания положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.

В основу заблуждения во встречных требованиях положена продажа квартиры под воздействием совершения мошеннических действий в отношении ФИО2 со стороны неустановленных лиц, что побудило ее к продаже квартиры.

По обстоятельствам дела, по ходатайству ответчика судом допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО5 суду пояснила, что приходится дочерью ФИО2 29.03.2024 ее мать позвонила и попросила приехать в Альфа-Банк, поскольку у нее не получалось снять денежные средства. Она приехала помочь матери, которая снимала большую сумму денег в размере 600 000 руб. Она не спросила мать, для чего та снимает деньги, думала, что поскольку они планировали приобрести жилье с целью расширения площади, что именно для этого она и снимала денежные средства. Затем ей позвонила знакомая и сказала, что ее мать занимает деньги и все время с кем-то на связи. Ее мать стала избегать встреч с ней, в разговорах была кратка, говорила, что ничего не расскажет, на что она (дочь) обиделась. После она пришла к матери в квартиру, когда последней там не было, где она обнаружила папку с документами, из которых смогла понять, что мать переводит денежные средства на неизвестные счета, при чем, это были денежные средства, в том числе, по кредитным договорам, всего переводов на общую сумму 1 370 000 руб. от чего она забеспокоилась. В этот период времени у матери была нарушена речь, она похудела на 5-8 кг. Она вышла из квартиры, стала ждать мать, в это время приехала машина, из которой вышли ее мать, две женщины и мужчина. Она начала кричать: «Вы кто?» «Вы секта?». ФИО4 сказала, что мать продала ей квартиру. Муж с сыном поднялись наверх в квартиру. Она вызвала полицию. Пришел сосед Никита, который также вызвал полицию. Поднялись в квартиру, мать сидела на кухне. Мать сказала ей, что дочь отдалилась. По поведению матери она поняла, что та не отдает отчета своим действиям и вызвала медицинскую помощь. На место приезжала медицинская помощь, которая уехала, не усмотрев оснований для ее оказания, а также приезжали сотрудники полиции. От матери ей стало известно, что она спасала сбережения, переводя их на счета, переписку из мессенджера она удаляла, поскольку ей говорили так делать. Относительно продажи квартиры ей говорили, что это фиктивная сделка. Сотрудник полиции придумал пояснение и дал написать матери. Она не все время присутствовала, когда ей задавал вопросы сотрудник полиции. Она сказала матери «зачем ты подписываешь заявление?». На следующий день они пошли в МФЦ, а потом с матерью и адвокатом - в полицию писать заявление.

Свидетель ФИО6 суду пояснила, что ФИО2 ей приходится родной тетей. Ей известно, что последняя продавала квартиру. Ей позвонила сестра ФИО5 и сказала, что мать сошла с ума, отдала все сбережения и продала квартиру. Она приехала в квартиру тети, которая находилась в неадекватном состоянии, все вокруг для нее были враги, отстраненный взгляд. Она приехала в квартиру, когда все уехали, остались только родственники. Об обстоятельствах ей известно со слов.

Показания свидетеля ФИО5 суд оценивает критически, поскольку она является дочерью ответчика, в связи с чем, заинтересована в исходе дела, показания свидетеля ФИО6 не подтверждают и не опровергают обстоятельств совершения сделки, поскольку она узнала о произошедшем со слов родственников, в связи с чем, показания указанных свидетелей не могут быть положены в основу принимаемого решения.

Как следует из материалов уголовного дела №, возбужденного ОРП на территории советского района СУ УМВД России по г. Воронежу, по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, 16.04.2010 в 18-10 час. и в 18-20 час. поступили вызовы по адресу: <адрес>, по типу происшествия посторонние в квартире, помещении или только вышли, мошенники (т.1 л.д.89,90).

ФИО2 в своем собственноручном заявлении и объяснениях, поданных в органы полиции, просила не проводить проверки по факту мошеннических действий, поскольку заключила договор купли-продажи квартиры, продала квартиру добровольно, без какого-либо воздействия третьих лиц (т.1 л.д.91,92).

Позиция встречного истца о том, что данные заявление и объяснения были написаны сотрудником полиции на основании информации, которую ему ФИО2 не сообщала и не понимала происходящую ситуацию, высказанную в ходе рассмотрения дела судом оценивается критически, как избранный способ защиты.

В заявлении, датированном 19.04.2024, ФИО2 просила привлечь к уголовной ответственности неизвестных лиц, которые в период с 29.03.2024 по 02.04.2024 путем обмана под предлогом денежных средств похитили ее денежные средства на сумму 2 251 000 руб., причинив ей тем самым крупный ущерб (т.1 л.д. 93).

На дату принятия настоящего решения предварительное следствие по уголовному делу приостановлено по п.1 ч.1 ст. 208 УПК РФ на основании постановления от 20.01.2025.

Для проверки доводов ответчика судом истребованы из ООО «Агентство недвижимости Домнушка» сведения о заключении договора с ФИО2

Как следует из договора на оказание услуг при рекламе и продаже недвижимости от 04.04.2024, заключенного между указанным выше агентством и ФИО2, исполнитель по договору обязался по заданию заказчика оказать комплекс услуг, направленных на продажу принадлежащей заказчику однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> (т.2 л.д.211-214).

Согласно отчету о выполнении работ по договору от 16.04.2024, агентством выполнено размещение на сайтах недвижимости объявления о его продаже в период с 04.04.2024 по 17.04.2024, осуществлен выезд специалиста на объект, выполнено фото объекта, согласована стоимость объекта с заказчиком, осуществлено 4 показа квартиры, составление предварительного договора отчуждения объекта и расписки, оказана помощь в получении справок по коммунальным платежам, сопровождение при снятии с регистрационного учета, составление договора купли-продажи, организация подписания сторонами договора на отчуждение, комплектование пакета документов для регистрации сделки по отчуждению объекта, сопровождение заказчика при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, выполнены переговоры с покупателем. Стоимость вознаграждения составила 85 000 руб. (т.2 л.д.215).

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что решение о продаже квартиры не являлось одномоментным для ФИО2, с момента обращения к риелтору до момента совершения сделки прошло достаточное количество времени, при подготовке к совершению сделки по продаже квартиры ФИО2 заключила договор с агентством на оказание услуг при рекламе и продаже недвижимости, показывала свою квартиру четырем покупателям, получила справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам для сделки, справку о том, что не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, проходила амбулаторный осмотр перед сделкой, совершила действия по снятию с регистрационного учета в спорной квартире, лично в офисе агентства подписала предварительный договор купли-продажи, лично явилась в банк для заключения сделки, получила аванс, подписала договор купли-продажи и расписку, договор аренды банковской ячейки, участвовала при помещении денежных средств в банковскую ячейку, оговорила сроки и условия освобождения квартиры в отдельном письменном соглашении.

Таким образом, ФИО2, являясь собственником спорной квартиры, самостоятельно распорядилась ею, заключив 16.04.2024 соответствующий договор купли-продажи с ФИО4; договор подписан самой ФИО2, возражений относительно его условий она не имела; сторонами согласованы все существенные условия договора, четко изложен предмет договора, который не позволяет предполагать возникновения иных, при этом ФИО2 не информировала покупателя о том, что продажа квартиры ею осуществляется под влиянием третьих лиц, либо что она «спасает квартиру от продажи».

Таким образом, по делу не установлено бесспорных доказательств того, что в момент заключения договора купли-продажи ФИО2 находилась в состоянии заблуждения. Подтверждается это и написанным ею собственноручно заявлением в органы полиции о том, что она добровольно продала свою квартиру, без оказания воздействия третьих лиц.

При этом, доводы стороны ответчика о том, что 16.04.2024 заявление она писала под диктовку следователя, не понимая его значения, а объяснения в материалах уголовного дела написаны следователем не с ее слов, а им самостоятельно изложены, суд оценивает критически. Сторона не была лишена возможности при последующем ее обращении в органы полиции 19.04.2024 указать на проведение проверки в отношении лиц, которые оказали на нее воздействие и способствовали продаже квартиры, однако в своем заявлении она обращалась только по факту обмана ее в части денежных средств за период с 29.03.2024 по 02.04.2024 (т.1 л.д.93).

Кроме того, суд учитывает, что как материалы гражданского дела, так и материалы уголовного дела не содержат сведений о том, что именно истец ФИО4 причастна к совершению мошенничества в отношении ФИО2, а также доказательств введения покупателем квартиры ФИО4 продавца ФИО2 в заблуждение относительно совершаемой сделки.

Доводы стороны встречного истца в части признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ стороной не поддержаны, в связи с чем, не являются предметом проверки.

При таких обстоятельствах в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО4 к ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности и передаче квартиры, тогда как в удовлетворении встречных требований о признании договора купли-продажи недействительным следует отказать.

05.08.2024 на счет Управления Судебного департамента в Воронежской области истцом ФИО4 внесен обеспечительный взнос по настоящему делу в размере 2 770 000 руб. (л.д. 140).

Учитывая, что исковые требования первоначального истца судом удовлетворены, имеются основания для взыскания денежных средств, размещенных на депозитном счете, в пользу ФИО2

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, суду не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности и передаче квартиры, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ФИО2 передать ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры от 16.04.2024 денежные средства в размере 2 770 000 руб. за счет средств, размещенных на депозитном счете Управления Судебного департамента в Воронежской области на основании чека по операции ПАО Сбербанк от 05.08.2024.

В удовлетворении уточненного встречного иска ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме, через районный суд.

Решение в окончательной форме составлено 03.10.2025.

Судья А.С. Голубцова