Решение по делу № 2-785/2023 от 23.08.2023

Дело № 2-785/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Мелеуз 23 августа 2023 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аверьяновой Е.В.

при секретаре судебного заседания Пашинской М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ... к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройМелеуз» о признании права собственности на нежилое помещение (подвал),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, который обосновал тем, что между ним и ООО «ИнвестСтройМелеуз» заключен договор долевого участия в строительстве от 22 октября 2015 г. <№>, в соответствии с которым дольщик принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство нежилых помещений в подвальном этаже дома, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, в порядке долевого участия в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в договоре помещение и долю в праве собственности на общее имущество Объекта.

В соответствии с договором объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже объекта, проектная площадь помещения составляет 675 кв.м, цена договора 100000 рублей.

Согласно пункту 6.1.5 Договора ответчик обязуется не позднее 30 дней со дня подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию совершать все действия, необходимые для государственный регистрации права собственности дольщика в соответствующем государственном органе.

Объект введен в эксплуатацию 24 июня 2016 г.

Он в полном объеме исполнил обязательства по договору. Однако, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства. До настоящего времени объект недвижимости ему не передан.

15 декабря 2019 г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости, на которую ответчик ответил, что он не оплатил стоимость объекта в полном объеме и необходимо доплатить 14519 рублей. 29 декабря 2019 г. он произвел оплату.

Просит признать за ним право собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 773 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>; поставить на кадастровый учет нежилое помещение (подвал), по адресу: <адрес обезличен>; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес обезличен> кадастровым <№> в связи с изменением площади многоквартирного жилого дома.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены, имеется заявление о рассмотрении дела без участия истца.

Представитель ответчика ООО «ИнвестСтройМелеуз» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен, имеется заявление о рассмотрении дела без его участия, исковые требования признает.

Представитель третьего лица администрации муниципального района Мелеузовский район РБ ФИО3 о дате и времени рассмотрения дела надлежаще извещена, в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве просила принять решение на усмотрение суда.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Башкортостан, администрации городского поселения г. Мелеуз муниципального района Мелеузовский район РБ, ООО «Управляющая компания «Альфа» о дате и времени рассмотрения дела надлежаще извещены, в судебное заседание не явились.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

В соответствии со статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Положениями статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве предусматривается что, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из материалов дела следует, что 22 октября 2015 г. между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройМелеуз» заключен договор долевого участия в строительстве <№>, в соответствии с которым дольщик принял на себя обязательство направить денежные средства на строительство нежилых помещений в подвальном этаже дома, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, в порядке долевого участия в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Застройщик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и передать в собственность участнику долевого строительства обозначенное в настоящем договоре помещение и долю в праве собственности на общее имущество объекта.

Пунктом 1.2 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию дольщик получает право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже объекта. Проектная площадь составляет 675 кв.м.

Пунктом 2.1.3 договора долевого участия в строительстве определен срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее 30 апреля 2016 г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора долевого участия в строительстве стоимость объекта определена на 21 октября 2015 г. и составляет 100000 рублей без чистовой отделки.

Согласно пункту 3.3 договора по окончании строительства в течение 15 дней после получения данным БТИ по обмеру помещения стороны произведут уточнение площади помещения, передаваемой дольщику, и окончательные взаиморасчеты.

В порядке долевого участия в строительстве указанного объекта дольщик уплачивает денежные средства в срок до 30 июня 2016 г. (пункт 4.1 Договора)

Право собственности на помещение возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке в соответствующем государственном органе (пункт 6.9 Договора).

ФИО1 исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве <№>, оплатив векселем 100000 рублей, что подтверждается справкой от 01 июля 2016 г.

Вместе с тем, ответчиком обязательства не исполнены до настоящего времени.

15 декабря 2019 г. истцом в адрес ответчика ООО «ИнвестСтройМелеуз» была направлена претензия с требованием передать необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости.

Из ответа ООО «ИнвестСтройМелеуз» на претензию следует, что согласно данным технической инвентаризации площадь подвала составила 773 кв.м., в связи с чем ФИО1 необходимо оплатить разницу в цене объекта из расчета 98 кв.м. в сумме 14519 рублей.

29 декабря 2020 г. истцом произведена доплата в сумме 14519 рублей, что подтверждается справкой ООО «ИнвестСтройМелеуз» от 12 января 2020 г.

Однако, ответчик уклонился от передачи ФИО1 спорного нежилого помещения.

При этом, как усматривается из реестрового дела, 24 июня 2016 г. администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ было выдано разрешение <№> на ввод объекта в эксплуатацию – трехэтажного жилого дома с кадастровым <№>, общей площадью 2299,9 кв.м, площадью нежилых помещений 10,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, (разрешение на строительство <№> от 05 ноября 2014 г.). Дом имеет 3 этажа, подземных нет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости <№> следует, что многоквартирный жилой дом, площадью 2299,9 кв.м., с кадастровым <№> расположенный по адресу: <адрес обезличен>, введен в эксплуатацию в 2016 г., имеет 3 надземных этажа.

По данным технического паспорта от 24 мая 2016 г. многоквартирный дом, общей площадью 2299,9 кв.м., 2016 года постройки, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, имеет 3 надземный этажа, подземных этажей не имеется.

Согласно справке МУП «Стройзаказчик» муниципального района Мелеузовский район РБ от 20 января 2017 г. <№> в связи с дополнительным обследованием трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, ранее принятое исходно-разрешительной документацией техподполье необходимо считать подвалом. Следовательно, количество этажей здания 4, в т.ч. подземных – 1.

15 февраля 2017 г. ООО «ИнвестСтройМелеуз» обратилось в Росреестр с заявлением об изменении данных кадастрового учета в отношении площади здания с кадастровым <№> по адресу: <адрес обезличен>.

Решением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30 мая 2017 г. <№> отказано в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес обезличен>., в связи с тем, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, а именно – с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо, не приложено разрешение на ввод реконструированного многоквартирного дома в эксплуатацию, заполненное в полном объеме сведений в соответствии с Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 19 февраля 2015 г. <№>/пр и подтверждающее изменение основных характеристик здания (подземная этажность, количество этажей, площадь здания).

С целью осуществления реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, ответчик обратился ООО «Экспертный центр «Индекс» для проведения негосударственной экспертизы.

Заключением негосударственной экспертизы <№> от 27 декабря 2017 г. установлено, что проектная документация «Реконструкция многоквартирного жилого дома <№>, расположенного по <адрес обезличен>, в целях устройства подвального этажа» соответствует требованиям технических регламентов, нормативных технических документов, заданию на проектирование.

18 сентября 2018 г. ООО «ИнвестСтройМелеуз» получено разрешение <№> на реконструкцию объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, в целях устройства подвального этажа.

Однако, после проведенной реконструкции ответчик не принял мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

До настоящего времени договорные обязательства ответчиком не выполнены.

По данным технического паспорта от 08 апреля 2022 г. нежилое помещение по адресу: <адрес обезличен>, подвал, номер помещения на поэтажном плане 1-18, литера А, имеет площадь 773 кв.м.

Определением суда от 26 мая 2023 г. по делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Заключением эксперта ООО «Инжиниринг груп» <№> от 15 августа 2023 г. установлено, что Строение – многоквартирный жилой дом с кадастровым <№>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, не соответствует проектной документации и данным ЕГРН, а именно площадью жилого дома не соответствует проектной документации и данным ЕГРН, наличие подвала и этажность не соответствует данным ЕГРН. Техническое состояние конструкций жилого дома квалифицируется как работоспособное.

Наличие несоответствий по площади в обследуемом здании не влияет на техническое состояние строительных конструкций и таким образом не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

В многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен> имеется подвал общей площадью 760,82 кв.м. Данное помещение является местами общего пользования, то есть требующими постоянного доступа к расположенным в них инженерному и иному оборудованию, инженерным коммуникациям, шахматам, вентканалам, стокам для их эксплуатации и контроля, и необходимыми для обслуживания (более одного помещения).

Принятое исходно-разрешительной документацией техподполье жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, является подвальным помещением в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на территории Российской Федерации. Данное помещение является вспомогательным по отношения к другим помещениям МКД.

В указанном техподполье расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, а также инженерные коммуникации, транзитом проходящие через обследуемые помещения или обслуживают только помещения подвала.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13 апреля 2016 г. № 491, Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, сети, расположенные в помещениях подвала по адресу: <адрес обезличен>, относящиеся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для иных, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей.

В случае передачи указанного нежилого помещения (подвала) в индивидуальную собственность имеется возможность обеспечения беспрепятственного доступа (путем передачи ключей работникам управляющей компании), в случае аварий- немедленного доступа обслуживающим и ремонтным организациям к инженерным коммуникациям и оборудованию.

Заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из предоставленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на примененные методы исследования, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Оснований сомневаться в достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 УК РФ.

В соответствии с частями 3, 4, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно положениям статьи 14 этого же Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве <№> от 22 октября 2015 г. зарегистрирован в Росреестре за <№> от 30 октября 2015 г., спорный объект недвижимости существует в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается заключением судебной экспертизы. Жилой дом введен в эксплуатацию в 2016 г., поставлен на кадастровый учет. Заключением судебной экспертизы установлено, что сети, расположенные в помещениях подвала, относящиеся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для иных, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей.

Исследовав доказательства в совокупности, с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним права собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 760,82 кв.м., в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>,, поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком условий договора и как следствие прав истца на получение в собственность объекта недвижимости, проинвестированного им надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющая компания обязана организовать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания и ремонта жилого помещения в случае оказания услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Правила № 491), предусматривающим, в том числе, обеспечение надлежащего технического состояния многоквартирного дома, осуществление контроля за техническим состоянием жилищного фонда, поддержание в исправном состоянии их конструктивных элементов.

Согласно подпункту «д» пункта 2 Правил № 491, в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно пункту 42 Правил № 491, ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома несет организация, управляющая этим домом.

В силу пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристики, надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц.

Для выполнения возложенных на нее обязанностей управляющая компания наделена правом проведения осмотров общего имущества (пункт 13 Правил № 49).

Принимая во внимание, что в принадлежащем ФИО1 нежилом помещении (подвале) расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой и оборудование, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, суд считает необходимым обязать истца обеспечить работникам управляющей компании беспрепятственный доступ путем передачи комплекта ключей от данного нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ... к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройМелеуз» о признании права собственности на нежилое помещение (подвал) удовлетворить.

Обязать ФИО1 ... право собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 760,82 кв.м., в составе.

Обязать ФИО1 ... передать Управляющей организации, оказывающей услуги и выполняющей работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, с кадастровым <№>, расположенным по адресу: <адрес обезличен>, комплект ключей от нежилого помещения (подвала), общей площадью 760,82 кв.м., находящегося в составе данного многоквартирного жилого дома, с целью обеспечения постоянного беспрепятственного доступа для обслуживания инженерных сетей.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении многоквартирного жилого дома с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> связи с изменением основных характеристик здания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено председательствующим судьей на компьютере в совещательной комнате.

Решение изготовлено в окончательной форме 24 августа 2023 г.

Председательствующий судья Е.В. Аверьянова

...