РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 мая 2023 года адрес
Тушинский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Куличева Р.Б.,
при помощнике фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-465/2023 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора аренды недействительным, взыскании неосновательного обогащения; встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ИП ФИО2, ИП ФИО3 о признании договора аренды недействительным, взыскании неосновательного обогащения, с учетом уточнений (на 17.05.2023) просит суд признать договор аренды нежилых помещений № 05/01062022 от 01.06.2021 заключенный между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 недействительным; взыскать с ИП ФИО2 ½ стоимости арендной платы за помещение по адресу: адрес, Соловьиная Роща, дом 8, помещ. 1/1 за период с 13.07.2022 по 17.05.2023 в размере сумма; обязать ИП фио освободить помещение по адресу: адрес, Соловьиная Роща, дом 8, помещ. 1/1.
В обоснование иска истец указывает, что с 13.07.2022 является собственником ½ доли в общей долевой собственности на помещения по адресу: адрес, Соловьиная Роща, дом 8, помещ. 1/1, кадастровый номер .... Указанное помещение длительное время без законных оснований и согласия истца сдается ответчиком ИП ФИО2 в аренду ответчику ИП ФИО3 на основании договора аренды нежилых помещений. Указанный договор был заключен между ответчиками в период рассмотрения в суде спора между наследниками умершего 13.04.2019 фио о разделе имущества. В соответствии с решением суда от 04.06.2021, вступившего в законную силу 08.02.2022, спорное нежилое помещение было передано в совместную долевую собственность ответчику ФИО2 и фио, приходящейся истцу матерью. В последствии, на основании договора дарения от 12.07.2022, истец стал собственником доли помещения, принадлежащей фио О нарушении своих прав истец узнал после регистрации права собственности, кроме того, истцу стало известно, что договор аренды заключен на 157,6 кв.м. спорного помещения, что превышает половину общей его площади. В связи с нарушением прав истца и воспрепятствованием третьими лицами в пользовании истцу спорным помещением, истец был вынужден обратиться в правоохранительные органы.
Ответчик ФИО2, не согласившись с заявленными к ней исковыми требованиями, предъявила встречные требования, с учетом уточнений (на 17.05.2023) просит суд взыскать с истца фио неосновательное обогащение в виде понесенных расходов на обслуживание нежилого помещения за период с 01.07.2022 по 30.04.2022 в размере сумма. Мотивировав требования тем, что доход от использования общего имущества представляет собой разницу между суммой поступлений (в т.ч. арендной платы) и суммой расходов на содержание помещения. С момента регистрации права собственности истца на долю в нежилом помещении, истец расходы на содержание и обслуживание помещения не несет. Поскольку расходы ответчика ФИО2 за период с 14.07.2022 по 30.04.2023 по содержанию всего нежилого помещения составили сумма, половину от понесенных расходов ответчик ФИО2 на основании 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) просит взыскать с истца.
Истец ФИО1 и его представитель по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представители ответчика ИП ФИО2 по доверенности фио, фио в судебное заседание явились, против заявленных требований возражали. Представили письменный отзыв, доводы которого поддержали в судебном заседании. Просили в удовлетворении иска ФИО1 отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
Ответчик ИП фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Суд, выслушав представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, считает исковые требования и встречные исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что спорный объект недвижимого имущества представляет собой нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, Соловьиная Роща, дом 8, помещ. 1/1, кадастровый номер ..., площадью 292,6 кв.м. (л.д. 13-17 т.1).
Истец ФИО1 на основании договора дарения доли нежилого помещения от 12.07.2022 является собственником ½ доли спорного нежилого помещения, право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 13.07.2022 (л.д. 185-188 т.1).
Вторым равнодолевым собственником спорного нежилого помещения является ответчик ФИО2, право собственности которой зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 20.08.2018.
01.10.2021 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 04/01102021, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору под размещение художественной студии офис и другие помещения площадью 157,6 кв.м. состоящие из комнат № 1-9,19, расположенных на 1 этаже нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: адрес, Соловьиная Роща, дом 8, помещ. 1/1, кадастровый номер .... Договор заключен на срок с 01.10.2021 по 01.08.2022. Арендная плата определена сторонами в размере сумма ежемесячно, включая расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг (л.д. 31-34 т.1).
01.06.2022 арендные отношения, возникшие между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) на основании договора аренды нежилых помещений № 04/01102021 от 01.10.2021, пролонгированы путем подписания договора аренды нежилого помещения № 05/01062022. В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № 05/01062022, договор заключен на срок с 01.06.2022 по 01.05.2023. Размер арендной платы сторонами за июнь 2022 определен в размере сумма, за июль – сумма, с 01.08.2022 и до окончания срока действия договора – сумма и включает в себя расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг (л.д. 205-217 т.1).
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (ст. 154 ГК РФ).
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).
Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).
В силу п. 2 приведенной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пунктом 1 ст. 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В адрес письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, по смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 11 ГК РФ граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 ГК РФ и не является исчерпывающим, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Как установлено судом, арендные отношения, возникшие между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 носят длительный характер и возникли до приобретения истцом ФИО1 права на ½ доли в общей долевой собственности на нежилое помещение.
При подписании ответчиками договора аренды № 2/20 права Истца не были нарушены (ст. 613 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. По смыслу указанной нормы целью обращения лица, право которого нарушено, в суд является восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов этого лица.
Аналогичное разъяснение сделал Пленум ВС РФ от 23.06.2015 в п. 78 своего Постановления № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Верховный Суд указал, что истец, требующий признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки, должен указать право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате этого. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (ст. 136 ГПК РФ, ст. 128 АПК РФ).
Договор аренды нежилого помещения № 05/01062022 заключенный между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) продолжает действовать, истец имеет право на получение арендных платежей пропорционально своей доле в имуществе.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания договора аренды нежилого помещения недействительным поскольку истец фактически не имеет охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной.
Между тем, в силу ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
Как установлено судом, ответчиком ФИО2 за период с 13.07.2022 по 17.05.2023 по договорам аренды нежилого помещения получен доход в размере сумма, сумма расходов, понесенных на обслуживание помещения – сумма.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Поскольку по существу заявленных исковых требований истца фио и встречных исковых требований предусмотрено взыскание неосновательного обогащения, суд, рассматривая указанные исковые требования, находит возможным применить положения ст. 410 ГК РФ о зачете однородных требований.
При этом суд принимает во внимание, что арендная плата, уплачиваемая ИП ФИО3 по договору аренды нежилых помещений предусматривает плату за аренду помещения площадью 157,6 кв.м.
адрес спорного нежилого помещения составляет 292,6 кв.м.. Соответственно доля в площади спорного нежилого помещения каждого из собственников составляет 146,3 кв.м.
Таким образом, размер неосновательного обогащения истца фио, подлежащего взысканию с ФИО2 должен соответствовать объему нарушенного права, то есть равной площади, превышающей площади доли ФИО2 – 11,3 кв.м. (157,6 кв.м. - 146,3 кв.м.), что соответствует 7% от общей сданной в аренду площади помещения.
Исходя из условий договора аренды нежилых помещений № 05/01062022 от 01.06.2022, арендная плата за июнь 2022 определена в размере сумма, за июль – сумма, с 01.08.2022 и до окончания срока действия договора – сумма за 157,6 кв.м..
Соответственно стоимость аренды 1 кв.м. в июле 2022 составляет сумма, за период с 01.08.2022 по 17.05.2023 – сумма.
Соответственно, доля дохода, полученная ФИО2 от сдачи в аренду части помещения, принадлежащей истцу ФИО1, и подлежащая взысканию с ФИО2 в пользу фио за период с 13.07.2022 по 17.05.2023 составляет сумма.
Соответственно, размер расходов, понесенных ФИО2 от обслуживания всего помещения и подлежащих взысканию с фио составляет сумма, из расчета: сумма/2= сумма.
Путем зачета требований суд взыскивает с фио в пользу ФИО2 денежные средства в размере сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
взыскать с ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) денежные средства в размере сумма.
В остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере сумма.
В остальной части исковых требований ФИО2 - отказать.
Путем зачета требований взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере сумма.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Р.Б. Куличев