Дело № 2-3328/2025

УИД 05RS0018-01-2025-004342-09

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2025 года г. Махачкала

Кировский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Токаевой З.М.,

при секретаре судебного заседания Гаджиакаевой Н.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о признании незаконными действий по удостоверению сделки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 и ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании незаконными действий нотариуса по удостоверению сделки.

В обоснование иска указал, что нотариусом <адрес> ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ удостоверен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода. В п.п. 2.2.-2.4. указанного договора указано, что стороны оценивают указанный земельный участок в 3 440 796 руб., расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора. Нотариус ФИО1 не имел никаких оснований удостоверять указанные условия договора, так как никаких расчетов между сторонами сделки не производилось, что подтверждается письмом ФИО3 В счет стоимости земельного участка передавался первый этаж построенного на земельном участке здания многоквартирного дома. Однако в связи с тем, что данное здание оказалось самовольной постройкой, фактически расчет за проданную землю произведен не был.

Просил суд признать незаконными действия нотариуса <адрес> ФИО1 по удостоверению договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части п. 2.4. и признать незаконным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части п. 2.4.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 уточнил заявленные требования, указав следующее. Ha момент совершения сделки на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода, были наложены ограничения, запрещающие распоряжение, в том числе куплю-продажу имущества. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанный земельный участок был наложен арест с ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по <адрес>, кроме того, с 2014 года наложен арест на ? долю ФИО3 на основании определения суда.

Арест является мерой обеспечения исполнительного производства и в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» запрещает любые действия по распоряжению имуществом, включая его продажу, дарение, обмен и ипотеку, без согласия судебного пристава-исполнителя. Таким образом, на момент совершения сделки правообладатель не имел возможности законно распорядиться земельным участком, так как его право собственности было ограничено в части распоряжения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершённая с нарушением закона, является ничтожной.

Часть 1 статьи 56 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусматривает, что государственная регистрация перехода права собственности не может быть осуществлена, если на объект недвижимости наложены ограничения, препятствующие распоряжению, в том числе арест.

Следовательно: сделка по отчуждению земельного участка не могла быть зарегистрирована в установленном порядке;

- приобретатель не приобрёл право собственности;

- передача имущества не влечёт правовых последствий в силу ничтожности сделки.

Таким образом, совершение сделки по отчуждению земельного участка, на который наложен арест, противоречит нормам материального и регистрационного права. Такая сделка не порождает правовых последствий, а приобретатель не становится собственником.

На основании изложенного, любые действия по передаче, продаже или переоформлению указанного земельного участка, совершенные после ДД.ММ.ГГГГ, подлежат признанию недействительными как ничтожные сделки, заключённые с нарушением закона.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

Сделка является ничтожной вне зависимости от признания се таковой (абз. 24 и. 3 обзора судебной практики ВС РФ № (2020), утв. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Ничтожным договором по нормам Гражданского кодекса РФ может считаться сделка, если заявитель имеет законный интерес в признании се таковой (п. 84 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Договор, который нарушает требования закона, является недействительным и ничтожным с момента его заключения. При этом в законе не содержится исчерпывающего списка оснований ничтожности (ст. 170 ГК РФ, п. 8 постановления Пленума ВАС РФ oт ДД.ММ.ГГГГ №, определение СКЭС ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС 19-2986(7,8) по делу № А65-27205/2017).

В рамках настоящего дела Договор прямо нарушает требования действующего законодательства в части совершения и удостоверения сделки, поскольку на момент ее совершения на объект недвижимого имущества были наложены ограничения по распоряжению, в том числе отчуждению земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода.

Нотариус <адрес> ФИО1 был лишен лицензии нотариуса, в связи с неправомерными действиями. На основании Приказа Управления Министерства юстиции Российской Федерации по <адрес> о прекращении полномочий нотариуса № oт ДД.ММ.ГГГГ полномочия ФИО1 были прекращены.

Расчеты по сделке между сторонами произведены не были. В п.п. 2.2.-2.4. указанного договора указано, что стороны оценивают указанный земельный участок в 3 440 796 руб., расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора. Нотариус ФИО1 не имел никаких оснований удостоверять указанные условия договора, так как никаких расчетов между сторонами сделки не производилось, что подтверждается письмом ФИО3 В счет стоимости земельного участка передавался первый этаж построенного на земельном участке здания многоквартирного дома. Однако в связи с тем, что данное здание оказалось самовольной постройкой, фактически расчет за проданную землю произведен не был.

В заявлении об уточнении требований ФИО2 просил суд:

признать незаконными действия нотариуса <адрес> нотариальной палаты Республики Дагестан ФИО1 по удостоверению Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода, и зарегистрированного в реестре нотариальных действий за №-н/05-2019-2-350;

признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 (одна тысяча двести) кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода, удостоверенный нотариусом <адрес> нотариальной палаты Республики Дагестан ФИО1 и зарегистрированный в реестре нотариальных действий за №-н/05-2019-2-350.

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 (одна тысяча двести) кв. м. расположенного по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода, в пользу ФИО2 и ФИО3.

В судебном заседании стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участие не приняли, об отложении судебного заседания не просили, от стороны истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 указанного Постановления).

В соответствии с ч. 1. ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 ГПК РФ.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, на основании положений ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ФИО3, действующим от себя и от имени ФИО2 на основании доверенности, с одной стороны и ФИО4 с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 продали ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в районе подземного перехода на землях населенных пунктов, предоставленный для строительства торгово-бытового комплекса.

В п.п. 2.2.-2.4. указанного договора указано, что стороны оценивают указанный земельный участок в 3 440 796 руб., ФИО4 купила указанный земельный участок за указанную сумму, расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Также из материалов дела следует, что на момент заключения указанного договора купли-продажи земельного участка на нем было возведено здание многоквартирного жилого дома на уровне 11 этажей.

Как усматривается из письма ФИО3, денежных средств по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о продаже земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:0051 ни от ФИО4, ни от каких-либо других лиц не получал. В договоре договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было указано о том, что расчет произведен до подписания договора в связи с тем, в счет стоимости участка был передан первый этаж построенного на земельном участке здания многоквартирного дома.

Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, и подтверждающие осуществление наличного расчета между сторонами, суду не представлены.

Также из материалов дела следует, что решением Кировского районного суда г.Махачкалы Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено исковое заявление заместителя прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2 и ФИО3.

Признан возведенный ФИО2 каркас двух подъездного многоквартирного 11-ти этажного жилого дома на принадлежащем на праве собственности земельном участке, площадью 1200 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пр. А.Акушинского, Научный городок, район жилого <адрес>, в районе подземного перехода, кадастровый №, самовольной постройкой.

ФИО2 обязан приостановить строительство объекта капитального строительства - двух подъездного многоквартирного 11-ти этажного жилого дома, осуществляемого на принадлежащем на праве собственности земельном участке, площадью 1200 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пр. А.Акушинского, Научный городок, район жилого <адрес>, в районе подземного перехода, до получения предусмотренного законом разрешения на строительство, согласованного в Управлении архитектуры и градостроительства администрации <адрес> проекта и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

ФИО2 обязан снести самовольно строящееся капитальное строение двух подъездного многоквартирного 11-ти этажного жилого дома за свой счет в случае не получения, предусмотренного законом разрешения на строительство, согласованного в Управлении архитектуры и градостроительства администрации г.Махачкалы проекта и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, в течение одного месяца со дня принятия решения судом по данному исковому заявлению.

ФИО3 запрещено ведение строительных работ на принадлежащем ему на праве собственности 1\2 части земельном участке площадью 1200 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, Научный городок, район жилого <адрес>, в районе подземного перехода, кадастровый №.

Согласно п.п. 1, 5 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что несмотря на указание в договоре купли-продажи цены земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:0051, фактически денежные средства в счет его стоимости уплачены не были, а вместо этого стороне продавца по договору были переданы помещения первого этажа построенного на земельном участке здания многоквартирного дома.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся не договором купли-продажи земельного участка, а договором мены земельного участка на помещения первого этажа многоквартирного жилого дома, построенного на указанном земельном участке ФИО4

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

При таком положении к указанному договору следует применить правила, предусмотренные главой 31 ГК РФ (Мена).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст. 570 ГК РФ если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как установлено судом, все возведенное на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000023:0051 здание признано вступившим в законную силу решение Кировского районного суда <адрес> Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ самовольной постройкой, в том числе и в части помещений первого этажа.

Соответственно ни здание в целом, ни отдельные помещения в нем не могли выступать объектом любых сделок, в том числе объектом договора мены.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из того, что переход права собственности на земельный участок от ФИО11 к ФИО4 не зарегистрирован, последняя не вступила во владение земельным участком, и не предоставила встречное исполнение за указанный участок, суд приходит к выводу о том, что фактически спорный договор ФИО4 не исполнен.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования о признании спорного договора недействительным и применении последствий его недействительности; в удовлетворении иска в остальной части требований следует отказать в виду не соответствия данных требований обстоятельствам нарушения прав истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 233, 235- 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, пр. А. Акушинского, в районе подземного перехода, удостоверенный нотариусом города Махачкалы ФИО1 и зарегистрированный в реестре нотариальных действий за №-н/05-2019-2-350;

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 05:40:000023:51, площадью 1200 (одна тысяча двести) кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, пр. А.Акушинского, в районе подземного перехода, в пользу ФИО2 и ФИО3.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО1 в остальной части иска отказать.

Разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд РД в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья З.М. Токаева

В окончательной форме решение суда принято 11.11.2025 г.