дело № 3а-366/2022
УИД 26OS0000-04-2022-000222-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 сентября 2022 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Пивоваровой А.А.
с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «имущество» ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений , Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (Управление Росреестра по СК) по об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском с требованиями установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования — для производственной деятельности, общей площадью 20256 кв.м., расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 10 816 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно отчету об оценке ООО «Глобал Траст» № ГТ-16-1 от ДД.ММ.ГГГГ.
В порядке уточнения представитель административного истца ФИО4 просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:700 в размере рыночной стоимости 15 585 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.
Административный иск обоснован тем, что заявитель является собственником указанного земельного участка, его кадастровая стоимость определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории » и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 579 461,44 рублей.
Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.
Административный истец и его представитель (имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя), представители административного ответчика Управления Росреестра по (представлены возражения на административный иск с просьбой о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по , извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется.
Представителем заинтересованного лица - администрации заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, рассмотрев которое суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку администрация была надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела и не была лишена возможности заблаговременно ознакомиться с материалами дела и подготовить возражения на заключение судебной экспертизы, в случае их возникновения. Более того, в ходатайстве не приведены какие-либо замечания на заключение судебной оценочной экспертизы, указывающие о несогласии с ним и требующие предоставления дополнительного времени для подготовки письменных возражений.
Таким образом, в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации препятствий к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц судом не установлено.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО5 просила разрешить дело в соответствии с требованиями законодательства, ссылаясь на доводы возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы. Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО8, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).
Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельный участок налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, вид разрешенного использования — для производственной деятельности с кадастровым номером № общей площадью 20256 кв.м., расположенный по адресу: , что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.07.2022г. № КУВИ-001/2022-108564768.
В соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории », кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества составляет 35 579 461, 44 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2022-108564158.
В соответствии с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере рыночной стоимости 17 833 000 рублей.
В последующем решением вого суда по административному делу №а-851/2021 от ДД.ММ.ГГГГ данное решение Комиссии было отменено.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2022, выполненной экспертом ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:700 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 585 000 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Экспертное заключение ООО Юридическое агентство «Аргумент» от 25 августа 2022 года № 61-Э/08/2022 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Эксперт осмотрел объект исследования 4 августа 2022 года. Идентификация объектов проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.
В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.
В заключении экспертизы экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, определен сегмент рынка – земли производственного назначения, фактических данных о ценах предложений земель коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2022, поддержал, на замечания ГБУ СК «имущество» дал полные ответы, обосновав порядок отбора объектов-аналогов и информации об их стоимости.
Относительно замечания о том, что в заключении эксперта некорректно подобран объект аналог №, поскольку экспертом была применена поправка на местоположение, величина которой превышает 30%, что привело к искажению реальной рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №, ФИО6 пояснил, что расчетное значение корректировки аналога № на разницу в местоположении с объектом оценки составило +33,96% (подробное обоснование корректировки представлено на стр. 42 заключения). Отмеченная в справочнике оценщика под редакцией ФИО7 рекомендация, по использованию тех или иных аналогов с коррекцией не более, чем +/-30% относится к использованию объектов-аналогов, существенно отличающихся друг от друга по тем или иным параметрам. Вместе с тем рассматриваемый аналог, расположенный в имеет всего два отличия от объекта оценки - по фактору общей площади (стандартная ситуация) и по местоположению внутри региона, больше различий нет. Таким образом, это максимально подходящий аналог, использование которого в рамках расчета является полностью обоснованным, а выход одной корректировки (на местоположение) за пределы рекомендованных 30% полностью компенсируется полной сходимости аналога с объектом оценки по остальным ценообразующим характеристикам.
Относительно замечания о том, что все выбранные объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки по площади, что, по мнению представителя заинтересованного лица, существенно снижает стоимость объекта оценки, эксперт указал, что отличие по общей площади между объектом оценки (2 га) и аналогами (0,53га, 0,7га и 1,25 га) имеется, но оно не является значительным, как указано в замечании, о чем свидетельствуют внесенные корректировки (от 4 до 11%).
Замечание относительно наличия улучшений на земельном участке в виде ограждения (аналог №) и неприменении соответствующей корректировки, влияющей на расчет рыночной стоимости объекта исследования, признано экспертом обоснованным.
По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло, расчетов иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено, оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, при этом суд принимает во внимание согласие административного истца с рыночной стоимостью спорного объекта в размере 15 585 000 рублей, достоверность которой с учетом характеристик земельного участка и обстоятельств дела участниками процесса не оспорена.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с показаниями эксперта в судебном заседании и другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство.
На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного участка. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участков в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.
Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.
В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.
На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории при Министерстве имущественных отношений , а именно ДД.ММ.ГГГГ.
С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 70000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и установленного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем в два раза, что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений .
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования — для производственной деятельности, общей площадью 20256 кв.м., расположенного по адресу: равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 585 000 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Министерства имущественных отношений в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере 70000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты.
общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент»
фактический адрес:
Телефон: <***>
ОГРН <***>
ИНН <***>
КПП 263401001
БИК 040702615
к/счет 30№
р/счет 40№
ПАО «Сбербанк».
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через вой суд.
Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ситькова О.Н.