УИД: 29RS0004-01-2023-000647-49
Дело № 2-483/2023
07 декабря 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Виноградовский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Якивчука С.В.,
при помощнике судьи Куликовой Г.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Шенкурск гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Шенкурского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности на здание фермы,
установил:
ФИО1 обратился с указанным иском к ответчику о признании права собственности здание фермы по адресу: <адрес>, инвентарный №.
В обоснование иска указал, что 25.01.2000 на основании договора купли-продажи им приобретено у ТОО «Шипуновское» спорное здание фермы за 100000 руб. Данный объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 26.01.2000, расчет произведен. Документы для регистрации права собственности ФИО1 на здание фермы в регистрирующий орган не передавались. Регистрация права собственности в настоящий момент не представляется возможной ввиду ликвидации ТОО «Шипуновское» (продавца). Здание фермы не поставлено на государственный кадастровый учет. ФИО1 полагал, что не имеет иной возможности, кроме как на основании решения суда зарегистрировать свое право собственности на спорное имущество. В подтверждение существования у ТОО «Шипуновское» права собственности на здание фермы на момент заключения договора купли-продажи ссылался на то, что данное право ни кем не оспорено и не признано недействительным. Обратил внимание суда на то, что фактически владеет зданием фермы с 2000 года. Также просил принять во внимание решение Виноградовского районного суда Архангельской области от 07.04.2014 №, в рамках которого были удовлетворены требования ФИО1 в схожей ситуации на иной объект недвижимости. Просил признать за истцом право собственности на здание фермы по адресу: <адрес>, инвентарный №, площадью 1331,2 кв.м.
Истец ФИО1, ответчик администрация Шенкурского муниципального округа Архангельской области, третьи лица Управление Росреестра по Архангельской области и НАО, Финансовое управление администрации Шенкурского муниципального округа Архангельской области, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, что подтверждается расписками в получении администрацией и финансовым управлением судебных повесток, почтовыми уведомлениями о вручении судебных повесток ФИО1 и Управлению Росреестра по Архангельской области и НАО.
От главы Шенкурского муниципального округа Архангельской области ФИО2 и начальника финансового управления администрации Шенкурского муниципального округа Архангельской области ФИО3 поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей администрации и финансового управления.
ФИО3 в заявленном ходатайстве указал, что финансовое управление против заявленных исковых требований не возражает.
Ранее от и.п. главы Шенкурского муниципального округа Архангельской области ФИО4 поступил отзыв на иск, согласно которому администрация против заявленных исковых требований не возражает (л.д. 38, 39).
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (далее – ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1, 2 статьи 551 ГК РФ).
Из буквального толкования вышеуказанных положений норм материального права следует, что право собственности продавца, переход права собственности к покупателю и право собственности последнего на объект недвижимости подлежали государственной регистрации.
Судом установлено, что 25.01.2000 между ТОО «Шипуновское» (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось здание фермы, общей площадью 1331,2 кв.м. по адресу: <адрес>, инвентарный №.
В пункте 1 договора купли-продажи указано, что спорное имущество перешло в собственность продавца на основании преобразования СПК «Шипуновский» в ТОО «Шипуновское».
Здание фермы оценено сторонами сделки в 100000 руб., которые уплачены ФИО1 на основании квитанции № от 26.01.2000.
26.01.2000 между ТОО «Шипуновское» и ФИО1 подписан акт приема-передачи спорного здания фермы.
ФИО1 в обоснование требований ссылался на возникновение у него права на спорное здание фермы на основании договора купли-продажи 25.01.2000, переход права собственности на которую не прошел процедуру регистрации в уполномоченном органе. Отсутствие возможности проведения процедуры регистрации перехода права собственности в настоящее время истец обусловил ликвидацией ТОО «Шипуновское» (Продавца).
Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждается, что ТОО «Шипуновское» ОГРН <***> прекратило свою деятельность 14.05.2009 (л.д. 25-27).
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации № 122-ФЗ), действующего на момент заключения договора купли-продажи от 25.01.2000, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
По запросу суда публично-правовой компанией «Роскадастр» представлены сведения, согласно которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о здании фермы с инвентарным номером № по адресу: <адрес> (л.д. 40).
То есть, спорное здание фермы не поставлено на кадастровый учет.
Администрацией Шенкурского муниципального округа Архангельской области по запросу суда представлены сведения о том, что документы, подтверждающие право собственности ТОО «Шипуновское» и (или) СПК «Шипуновский» на здание спорной фермы в распоряжение администрации Шенкурского муниципального округа Архангельской области отсутствуют. В архивном отделе администрации также отсутствуют.
31.01.1998 вступил в силу Закон о регистрации № 122-ФЗ, действовавший до 01.01.2017 - даты вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктом 1 статьи 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ) установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на здание фермы, возникло у ТОО «Шипуновское» до 31.01.1998, то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.
В то же время, согласно части 3 статьи 69 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.
Аналогичное нормативно-правовое регулирование о регистрации возникшего до 31.01.1998 права собственности продавца при совершении сделки, влекущей переход права собственности, было предусмотрено частью 2 статьи 6 Закона о регистрации № 122-ФЗ, в редакции, действовавшей по состоянию на 25.01.2000 - государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.
Следовательно, при заключении ТОО «Шипуновское» с ФИО1 25.01.2000 сделки, последствием которой являлся переход права собственности на объект недвижимости к покупателю, в обязанности продавца входило совершение действий, связанных с регистрацией права собственности ТОО «Шипуновское» на спорное здание фермы, в соответствии с положениями действующего на 25.01.2000 законодательства, что продавцом не сделано.
Таким образом, правом собственности на спорное имущество на момент совершения сделки купли-продажи с истцом ТОО «Шипуновское» не обладало, в связи с чем заключение указанного договора с ФИО1, а также факт уплаты продавцу предусмотренной договорами цены и подписание акта приема-передачи не могли являться основанием для возникновения у истца права собственности на здание фермы.
Факт ликвидации ТОО «Шипуновское» не является основанием для признания права собственности на спорное имущество за истцом с учетом избранного ФИО1 способом защиты права в силу следующего.
В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно информации из ППК «Роскадастр» в федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН отсутствует информация об обращениях ФИО1 с заявлениями о постановке на государственный регистрационный учет и регистрации права собственности на здание фермы с инвентарным номером № в период с 25.01.2000 по настоящее время (л.д. 40).
Таким образом, истец соответствующим правом не воспользовался, доказательств обращения в регистрирующий орган, равно как и обжалование решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации материалы дела не содержат.
Помимо вышеуказанного, суд учитывает следующее.
В договоре купли-продажи от 25.01.2000 при описании предмета сделки указаны площадь фермы (1331,2 кв.м.) и ее инвентарный №.
Из имеющихся в материалах дела справок Шенкурского отделения ГБУЗ Архангельской области «АрхОблКадастр» следует, что сведения о площади здания фермы по состоянию на январь 2000 года отсутствуют, так как 27.06.2023 проводилась первичная инвентаризация здания фермы, по результатам которой данному объекту недвижимости присвоен инвентарный № (л.д. 45, 50).
По состоянию на 25.01.2000 действовало постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 30.12.1999 № 93, утвердившее Положение об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации (далее – Положение о технической инвентаризации недвижимости № 93) принятое в целях установления единых принципов организации и осуществления государственного технического учета жилищного фонда и других объектов недвижимости.
Согласно пункту 1.4 Положения о технической инвентаризации недвижимости № 93 государственному техническому учету подлежат, в том числе, здания и сооружения производственного назначения.
Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава и стоимости объекта (пункт 1.5).
В силу пунктов 2.3, 2.4 Положения о технической инвентаризации недвижимости № 93, технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, присвоения инвентарного, реестрового, кадастрового номеров и внесения сведений об объекте на определенную дату в реестр объектов недвижимости.
Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный, кадастровый, реестровые номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости.
Техническая инвентаризация объектов недвижимости подразделялась на первичную и текущую (плановую). При первичной технической инвентаризации на объект недвижимости составлялся технический паспорт.
На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером, под которым объект недвижимости заносится в Реестр объектов недвижимости. Инвентарное дело подлежит передаче из архива БТИ на государственное хранение только по истечении 5 лет с момента прекращения существования объекта (пункт 2.8).
Согласно пункту 7, действовавшего до 08.07.2013 постановления Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
Из вышеизложенного следует, что согласно действовавшему по состоянию на 25.01.2000 законодательству, в отношении объектов недвижимости, в том числе зданий производственного назначения, проводилась техническая инвентаризация, результатом которой являлось составление технического паспорта, в котором отражался уникальный инвентарный номер объекта недвижимости.
В рамках спорных правоотношений, судом установлено, что первичная инвентаризация здания фермы по адресу: <адрес>, с присвоением инвентарного номера №, проводилась 27.06.2023.
Поскольку первичная инвентаризация в отношении объекта недвижимости может быть проведена лишь однажды с присвоением уникального инвентарного номера, а также принимая во внимание информацию из БТИ об отсутствии на январь 2000 года сведений о площади спорной фермы, судом ставится под сомнение факт заключения ФИО1 с ТОО «Шипуновское» договора купли-продажи спорной фермы 25.01.2000, так как в данном договоре о здании фермы указаны сведения, в том числе об инвентарном номере, которого продавец и покупатель не могли знать ввиду его присвоения лишь в 2023 году.
Относительно давности владения истцом спорным зданием фермы суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше Постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
По смыслу положений статьи 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (например, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Требование о том, что на момент вступления во владение у давностного владельца должны были иметься основания для возникновения права собственности, противоречит смыслу статьи 234 ГК РФ, поскольку в таком случае право собственности должно было возникнуть по иному основанию.
Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение восемнадцати лет (с учетом срока исковой давности об истребовании имущества из чужого незаконного владения); владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.
Недоказанность одного из указанных обстоятельств влечет за собой невозможность признания права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.
В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Поскольку основанием настоящего иска ФИО1 избрал возникновение права собственности в силу заключенного с ТОО «Шипуновское» договора купли-продажи, а не приобретательную давность, суд не находит оснований для оценки юридически значимых обстоятельств в качестве основания для возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество в силу приобретательной давности. Иное свидетельствовало бы о выходе суда за пределы заявленного иска.
Доводы истца о наличии решения Виноградовского районного суда Архангельской области от 07.04.2014 №, в рамках которого были удовлетворены требования ФИО1 в схожей ситуации на иной объект недвижимости, судом отклоняются, так как указанное решение суда не носит преюдициального характера в рамках спорных правоотношений.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 191-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Шенкурского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности на здание фермы – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда в течение месяца с момента изготовления судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Виноградовский районный суд Архангельской области.
Председательствующий С.В. Якивчук