УИД 77RS000...-02-202...-002694-09

Дело № 2-2...77/202...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 202... года адрес

Головинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ивановой О.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2...77/202... по иску ФИО1 к ООО «Альфа-М» о внесении изменений в договор аренды, взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Альфа-М», в котором просит считать измененными условия договора аренды нежилого помещения от ... года № ..., заключенного между ФИО1 и ООО «Альфа-М» в части п. 3.1 и 3.2, при этом читать, что постоянная часть арендной платы составляет с 01.08.2022 – до сумма в месяц, с ... – до сумма... в месяц, с ... – до сумма в месяц; взыскать с ООО «Альфа-М» в пользу фио неосновательное обогащение за период с ...... в размере сумма..., неустойку в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины.

Мотивируя свои требования, истец указывает, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 66:49:0...02014:1800 общей площадью ... кв.м, являющегося частью нежилого здания с кадастровым номером ............ расположенного по адресу: адрес. ... года между сторонами заключен договора аренды указанного нежилого помещения. Срок договора аренды – 10 лет, плата, согласно п. 3.... договора, подлежит начислению со дня регистрации договора в Росреестре, то есть с .... В соответствии с условиями договора с ... до момента начала торговой деятельности размер арендной платы составлял сумма за всю площадь ежемесячно, а с момента начала деятельности - сумма, включая 13% НДФЛ, перечисляемый в бюджет арендатором. Все расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг несёт истец. Условиями договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, в связи с чем истец неоднократно направлял в адрес ответчика предложения об изменении размера арендной платы, на что ответчик отвечал отказом по различным основаниям, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО2, который настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ООО «Альфа-М» по доверенности фио в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых по доводам представленных письменных возражений, пояснила, что условия договора содержат положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, при этом такое соглашение между сторонами не достигнуто.

С учетом мнения участников процесса, положений ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пп.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом, следует из материалов дела, объяснений сторон ... года между ФИО1 в лице представителя по доверенности фио (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды № ... нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренда): нежилое помещение (в площадь которого входят торговые и складские помещения) площадью ... кв.м с кадастровым номером ...... расположенное по адресу: адрес.

Согласно п. 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «КрасноеБелое» или другим коммерческим обозначением.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы с момента начала начисления арендной платы согласно п. 3.... договора и до момента начала торговой деятельности арендатора в арендуемом помещении составляет сумма за арендуемую площадь помещения ежемесячно. С момента начала торговой деятельности арендатора в арендуемом помещении и далее по договору размер арендной платы составляет сумма за арендуемую площадь помещения, ежемесячно. Сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату и перечисляется в бюджет арендатором. Арендная плата включает в себя расходы по обеспечению помещения электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением, расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель.

В пункте 3.2 договора указано, что пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики адрес, но не более ...%. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше ...%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через ...... дней с момента начала установления ставки арендной платы в размере сумма, предусмотренной п. 3.1 договора, и далее не ранее ...... дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, в срок до 1... числа текущего месяца на основании договора (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.... договора начисление арендной платы начинается со дня государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по адрес.

22 июля 2020 года нежилое помещение передано ООО «Альфа-М» по акту приема-передачи.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес 03 августа 2020 года.

Относительно факта заключения договора на изложенных в нем условиях, а также относительно передачи арендатору помещения по акту приема-передачи нежилого помещения от 22.07.2020, у сторон разногласий не имеется.

На основании п. 3.2 договора ФИО1 неоднократно направлял в адрес ООО «Альфа-М» предложение о повышении арендной ставки:

27.0....2022 – о повышении арендной платы на 1...% с августа 2022 года;

16.0....2023 – о повышении арендной платы на 1... % с мая 2023 года;

... – предложение о подписании дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от ... года № ... в части изменения размера ежемесячной арендной платы.

В ответ на данные предложения ООО «Альфа-М» указывало, что исходя из повышения рисков ведения предпринимательской деятельности, с учетом текущей экономической ситуации, существующая ставка арендной платы за арендуемое помещение соответствует рыночной стоимости арендной платы за него, в связи с чем отказывало в заключении соглашения об увеличении арендной платы.

17 декабря 2024 года ФИО1 направил в адрес ООО «Альфа-М» досудебную претензию, в которой просил подготовить и заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ... года № ..., указав на следующие повышения арендной платы: с 01.08.2022 – до сумма в месяц, с ... – до сумма... в месяц, с ... – до сумма в месяц и оплатить сумму неосновательного обогащения в размере сумма

Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на отказ ООО «Альфа-М» от подписания дополнительного соглашения об увеличении стоимости арендной платы, ФИО1 обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно п. 1, 2 ст. 4...0 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 4...2 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 4...3 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 4...3 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора с арендодателем предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2... декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Пунктом 3.2 заключенного сторонами договора аренды предусмотрена возможность увеличения размера арендной платы по соглашению сторон не более чем на ...% от ранее установленного размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Буквальное толкование условий договора аренды позволяет суду прийти к выводу, что сторонами при заключении договора согласовано условие об изменении арендной платы только по соглашению сторон. При этом одностороннее изменение размера арендной платы, в частности, в уведомительном порядке, в договоре не предусмотрено.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Ответчик неоднократно указывал на отсутствие у него намерения заключить дополнительное соглашения в части увеличения размера арендной платы. При этом мотивы отказа от подписания со стороны ответчика такого дополнительного соглашения не имеют значения, так как по условиям договора заключение (не заключение) дополнительного соглашения не поставлено в зависимость от наличия (отсутствия) тех или иных обстоятельств.

Также суд отмечает, что договор сторонами заключен по обоюдному согласию на условиях, изложенных в его тексте. При этом истец согласился на размер арендной платы и его увеличение по соглашению сторон, тем самым приняв на себя риск последствий исполнения договора на указанных условиях.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 4...0 ГК РФ.

Таким образом, изменение договора в судебном порядке должно производиться с соблюдением требований статьи 4...1 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Однако, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 4...1 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в настоящем деле судом не установлено.

Сами по себе инфляционные процессы, повышение оплаты коммунальных услуг, изменение рыночной стоимости аренды помещения не относятся к таким обстоятельствам, возникновение которых нельзя было бы предвидеть при заключении договора.

Напротив, заключая договор аренды стороны могли разумно предположить, что изменение цены произойдет и предусмотреть в договоре порядок внесения в него изменения в этом случае. Однако стороны согласовали именно условие о внесении изменений по соглашению сторон. Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права.

Судом отклоняются ссылки истца на судебную практику по аналогичным спорам, поскольку данные судебные акты приняты в отношении других лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Кроме того, судебные акты, приведенные в иске в обоснование своей позиции, преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела не имеют. Судебная практика не является формой права, и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения при разрешении внешне тождественных дел.

При таких обстоятельствах, установив, что указанные истцом основания для изменения условий договора не являются обстоятельством, с которым закон связывает возникновения права на изменение договора в судебном порядке, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Альфа-М» о внесении изменений в договор аренды, взыскании – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 17.09.202...

Судья О.М. Иванова