Решение по делу № 2-2344/2025 от 30.05.2025

Дело № 2-2344/2025

64RS0046-01-2024-000715-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2025 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Денискиной О.В.,

при секретаре судебного заседания Демьяновой Е.В.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды,

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка №-с от 27 января 2016 г. с кадастровым номером № площадью 1106 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивируются истцом тем, что с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №-с от 27 января 2016 г. с кадастровым номером № площадью 1106 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трех, предназначенного для проживания одной семьи, сроком на 20 лет.

01 апреля 2016 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве на основании которого ФИО3 берет на себя обязательства ФИО2 по договору аренды земельного участка №-с от 27 января 2016 г.

29 октября 2018 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве на основании которого ФИО1 берет на себя обязательства ФИО3 по договору аренды земельного участка №-с от 27 января 2016 г.

В администрации муниципального образования «Город Саратов» отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство муниципальным образованием «Город Саратов» не выдавалось. ФИО1 не предприняты меры по освоению земельного участка, а также, что администрация муниципального образования «Город Саратов» не располагает сведениями, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования земельного участка по целевому назначению. ФИО1 в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 20 октября 2023 года направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного. 13 декабря 2023 года ответчику было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, однако ответчик в добровольном порядке договор аренды земельного участка не расторг и на уведомление не ответил.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» предоставила письменные пояснения, согласно которым фактическое пользование земельным участком возникло 29 октября 2018 г., заключая договор замены стороны в обязательстве ответчик принял на себя права и обязанности по указанному договору аренды. Принимая на себя права по договору аренды, ответчик принял на себя и обязательства относительно дальнейшего возведения объектов капитального строительства на арендованном земельном участке. Исковые требования основаны на том, что земельный участок не используется в целях строительства более трех лет. В случае неиспользования земельного участка арендатором в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды, вызванного только его собственным бездействием (в отсутствие обстоятельств непреодолимой силы либо действий (бездействия) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти). С момента приобретения права необходимо учесть длительность неиспользования земельного участка, при этом ответчику ничего не мешало обратиться в уполномоченный орган за согласованием уведомления о планируемом строительстве. Также в нарушение условий договора ответчик не вносит арендную плату за землю и по состоянию на 20 ноября 2023 г. задолженность по договору аренды составляет 23 476, 35 руб. Более того, у ответчика, до настоящего времени имеется задолженность по ранее взысканным в судебном порядке периодам по взысканию арендной платы за земельный участок в сумме 43 533,36 руб. Таким образом, считают требование администрации муниципального образования «Город Саратов» обоснованными.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, поскольку с октября 2018 г. по сентябрь 2020 г. он готовил земельный участок под строительство дома, трактором выравнивал земельный участок, поскольку на нем были неровности, бугры, вывез имеющийся на данном земельном участке мусор, строительные отходы, не успел огородить земельный участок, так как с сентября 2020 г. по май 2024 г. он находился за пределами РФ ввиду того, что ему пришлось уехать в Нагорный Карабах к сыну, где осень 2020 года начались боевые действия между вооружёнными силами Азербайджана с одной стороны и армией обороны непризнанной Нагорно-Карабахской Республики (НКР) и вооружёнными силами Армении с другой, в результате которых он не смог вернуть в Россию сразу из-за боевых действий и блокады. По возвращению в Россию в мае 2024 г. он огородил спорный земельный участок, поставив забор, продолжил готовить его под строительство дома, в июне 2024 г. закупил и завез песок, сетку рабицу. 24 апреля 2025 г. направил в комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. В мае 2025 г. завез сваи, которые потом установил, что подтверждается договором оказания услуг от 13 мая 2025 г. на них поставил каркас дома афрейм, что подтверждается фотоматериалом. Однако в последующем получил уведомлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12 мая 2025 г., где ему сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, поскольку согласно выписке из ЕРГН, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, сведения о том, что он является правообладателем земельного участка площадью 1106 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствуют. Действительно у него имелась задолженность по арендной плате, однако она им погашена, а также 07 мая 2025 г. оплачена арендная плата за 2024 г. в размере 30 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 07 мая 2025 г. Согласно ответу Ленинского РОСП № 2 по г. Саратову, согласно которому исполнительное производство №-ИП возбужденное на основании исполнительного документа № от 01 сентября 2020 г., о взыскании с него в пользу КУИ г. Саратова АМО «Город Саратов» на сумму 23 293,64 руб., окончено 15 марта 2021 г., в связи с фактическим исполнением; ответом Ленинского РОСП № 2 по г. Саратову, согласно которому исполнительное производство №-ИП возбужденное на основании исполнительного документа № от 23 марта 2021 г., о взыскании с него в пользу КУИ г. Саратова на сумму 15 345 руб., окончено 09 июня 2021 г., в связи с фактическим исполнением. Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП № 2 г. Саратова от 07 июня 2022 г., исполнительное производство №-ИП от 16 марта 2022, возбужденное на основании судебного приказа № о взыскании с ФИО1 в пользу КУИ г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка в размере 23333,09 руб., окончено в связи с фактическим исполнением. Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП № 2 г. Саратова от 03 мая 2023 г., исполнительное производство №-ИП от 21 марта 2023, возбужденное на основании судебного приказа № о взыскании с ФИО1 в пользу КУИ г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка в размере 23538,64 руб., окончено в связи с фактическим исполнением. Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП № 2 г. Саратова от 21 декабря 2023 г., исполнительное производство №-ИП от 25 сентября 2023, возбужденное на основании судебного приказа № о взыскании с ФИО1 в пользу КУИ г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка в размере 23416,14 руб., окончено в связи с фактическим исполнением.

Истец администрация муниципального образования «Город Саратов», третье лицо КУИ г. Саратова в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина не явки суду не известна, ходатайств об отложении не поступило, в связи, с чем суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здание, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Судом установлено, что с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №-с от 27 января 2016 г. с кадастровым номером №, площадью 1106 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для строительства отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трех, предназначенного для проживания одной семьи, сроком на 20 лет, то есть по 08 февраля 2036 года включительно (л.д. 11-12).

29 октября 2018 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве на основании, которого ФИО1 берет на себя обязательства ФИО3 по договору аренды земельного участка №-с от 27 января 2016 г. (л.д. 15)

Согласно акту осмотра земельного участка от 30 августа 2023 г. с приложением фото-таблицы на 2-х листах на которой обнаружен земельный участок с растительностью и без строений, не огорожен, ограничен заборами смежных домовладений (л.д. 8-9).

В соответствии с п.5.1 договора арендодатель вправе требовать требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 4 настоящего Договора; требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка без компенсации затрат «Арендатору» в случаях: а) добровольного отказа «Арендатора» от участка; б) невыполнения «Арендатором» условий Договора, в) использования участка не по целевому назначению или не в соответствии с разрешенным использованием; использования участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; г) нарушения санитарных, противопожарных норм и правил при использовании Участка; д) не освоения участка в течение трех лет с момента вступления в силу настоящего договора; е) не внесения арендной платы двух и более раз подряд по истечении установленного договором срока уплаты очередных арендных платежей; ж) реквизиции участка; з) предусмотренных законодательством Российской Федерации; производить на отведенном участке необходимые землеустроительные, топографические и прочие работы в собственных интересах, не ущемляющие права «Арендатора»; на беспрепятственный доступ к Участку и его осмотр на предмет соблюдения условий настоящего Договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

ФИО1 в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 20 октября 2023 года направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного (л.д. 18-19).

13 декабря 2023 года ответчику было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 30), однако ответчик в добровольном порядке договор аренды земельного участка не расторг и на уведомление не ответил.

Согласно пояснений ответчика ФИО1 с октября 2018 г. по сентябрь 2020 г. он готовил земельный участок под строительство дома, трактором выравнивал земельный участок, поскольку на нем были неровности, бугры, вывез имеющийся на данном земельном участке мусор, строительные отходы, не успел огородить земельный участок, так как с сентября 2020 г. по май 2024 г. он находился за пределами РФ ввиду того, что ему пришлось уехать в <адрес> к сыну, где осень 2020 года начались боевые действия между вооружёнными силами <адрес> с одной стороны и армией <адрес> и вооружёнными силами <адрес> с другой, в результате которых он не смог вернуть в Россию сразу из-за боевых действий и блокады. Отсутствие на территории РФ в указанный период времени подтверждаются штампами имеющимися в заграничном паспорте ФИО1 (л.д. 63-67).

По возвращению в Россию ФИО1 в мае 2024 г. огородил спорный земельный участок, поставив забор, продолжил готовить его под строительство дома, что подтверждается фотоматериалом. В июне 2024 г. ответчик закупил и завез песок, сетку рабицу, что подтверждается товарным чеком № от 06 июля 2024 г. (л.д. 90).

24 апреля 2025 г. ФИО1 направил в комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

В мае 2025 г. ФИО1 завез сваи, которые потом установил, что подтверждается договором оказания услуг от 13 мая 2025 г., на сваи поставил каркас дома афрейм, что подтверждается фотоматериалом.

Однако в последующем ФИО1 получил уведомлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12 мая 2025 г., где ему сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, поскольку согласно выписке из ЕРГН, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, сведения о том, что он является правообладателем земельного участка площадью 1106 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствуют.

Кроме того, судом установлено, что 07 мая 2025 г. ФИО1 оплатил арендную плату за спорный земельный участок за 2024 г. в размере 30 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 07 мая 2025 г. (л.д. 83)

Согласно ответу Ленинского РОСП № 2 по г. Саратову, согласно которому исполнительное производство №-ИП возбужденное на основании исполнительного документа № от 01 сентября 2020 г., о взыскании с него в пользу КУИ г. Саратова АМО «Город Саратов» на сумму 23 293,64 руб., окончено 15 марта 2021 г., в связи с фактическим исполнением (л.д. 84).

Согласно ответу Ленинского РОСП № 2 по г. Саратову, согласно которому исполнительное производство №-ИП возбужденное на основании исполнительного документа № от 23 марта 2021 г., о взыскании с него в пользу КУИ г. Саратова на сумму 15 345 руб., окончено 09 июня 2021 г., в связи с фактическим исполнением (л.д. 85).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП № 2 г. Саратова от 07 июня 2022 г., исполнительное производство №-ИП от 16 марта 2022, возбужденное на основании судебного приказа № о взыскании с ФИО1 в пользу КУИ г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка в размере 23333,09 руб., окончено в связи с фактическим исполнением (л.д. 86).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП № 2 г. Саратова от 03 мая 2023 г., исполнительное производство №-ИП от 21 марта 2023, возбужденное на основании судебного приказа № о взыскании с ФИО1 в пользу КУИ г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка в размере 23538,64 руб., окончено в связи с фактическим исполнением (л.д. 87).

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП № 2 г. Саратова от 21 декабря 2023 г., исполнительное производство №-ИП от 25 сентября 2023, возбужденное на основании судебного приказа № о взыскании с ФИО1 в пользу КУИ г. Саратова задолженности по договору аренды земельного участка в размере 23416,14 руб., окончено в связи с фактическим исполнением (л.д. 88).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО1 оплатил имеющуюся у него задолженность по арендной плате, а также произвел арендую плату за 2024 г., в период времени с октября 2018 г. по сентябрь 2020 г. ответчик готовил земельный участок под строительство дома и был заинтересован в использовании земельного участка, с осенью 2020 г. по май 2024 г. вынуждено находился в <адрес> из-за боевые действия между вооружёнными силами <адрес> с одной стороны и армией обороны непризнанной <адрес> и вооружёнными силами <адрес> с другой, в результате которых он не смог вернуть в Россию сразу, следовательно, освоение участка в течение трех лет с момента фактического использования земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но и обстоятельствами непреодолимой силы в виде отсутствия возможности вернуться в Россию из-за боевых действий, после возвращения в Россию в мае 2024 г. продолжил осваивать земельный участок.

Статья 619 ГК Российской Федерации закрепляет условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Положения статьи 619 ГК Российской Федерации направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2019 года N 3428-О, от 26 февраля 2021 года N 233-О и др.).

Статья 450 ГК Российской Федерации, содержащая, в частности, понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагающая определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1617-О, от 23 июня 2016 года N 1289-О, от 29 октября 2020 года N 2466-О и др.).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 30 сентября 2019 года N 2485-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Из совокупности представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что ответчик заинтересован в использовании земельного участка, на момент рассмотрения дела задолженности по арендным платежам не имеет, а администрацией муниципального образования "Город Саратов" не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора аренды.

Доводы истца относительно возникновения права арендодателя на досрочное расторжение договора аренды по основаниям неиспользования арендатором земельного участка в течение 3-х лет и не внесение арендной платы более двух и более раз подряд, суд во внимание не принимает, поскольку применительно к положениям ст. ст. 22, 46 ЗК РФ, ст. ст. 11 - 12, 307 - 309, 450 - 450.1, 451 - 452, 606, 612, 615 - 616, 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора аренды является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного. При этом, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельного участка в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок, доказательств существенного нарушения договора ответчиком, влекущие для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, руководствуясь положениями ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 7, 22, 45 - 46 ЗК РФ, ст. ст. 8, 12, 309, 421 - 422, 450, 606 - 607, 619 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", учитывая принятие ответчиком мер к освоению земельного участка, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саратов.

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2025 г.

Судья