РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2022 г. п. Одоев Тульской области

ФИО2 межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Романовой И.А.,

при секретаре Остроуховой Е.Ю.,

с участием

представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-684/2022 по исковому заявлению ФИО3 к администрации МО ФИО2 район Тульской области, ФИО7, ФИО5 о признании договора купли - продажи жилого дома заключенным, о признании права собственности на жилой дом,

установил:

истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам с указанными требованиями, ссылаясь на то, что он с 1997 года работал в ЗАО «Рассвет». В 2004 ему и членам его семьи: матери и брату, как работникам ЗАО «Рассвет» выделен в пользование жилой дом <адрес> С 2004 ФИО3 проживает по указанному адресу в жилом доме площадью 69,5 кв.м, с кадастровым № №. Он фактически владеет и пользуется жилым домом площадью 87,7 кв.м, состоящим из трех жилых-12,1 кв.м, 11,9 кв.м, 17,3 кв.м, кухни 10,9 кв.м, двух коридоров -2 кв.м, 9,8 кв.м, двух кладовых 0,8 кв.м., 1 кв.м, туалета-1,2 кв.м, ванной-2,5 кв.м, пристройки литер а-12,4 кв.м, 3,7 кв.м, 2,1 кв.м по адресу: <адрес> Указанное жилое помещение принадлежало на праве собственности ЗАО «Рассвет», ранее возникшее право не зарегистрировано. 25.08.2016 между ФИО3 и ЗАО «Рассвет» заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома за 420 000 руб., однако заключить основной договор купли-продажи не представилось возможным, поскольку в нем были зарегистрированы ФИО5, ФИО8, ФИО9 29.05.2017 между ним и ЗАО «Рассвет» заключен договор аренды жилого дома, сроком на 11 месяцев, до 28.04.2018 и установлена арендная плата. Он считал дом своей собственностью, так как частично выплатил за него денежные средства и рассчитывал в дальнейшем выплатить оставшуюся сумму. Решением Одоевского районного суда от 07.02.2018 ФИО10, ФИО11, ФИО9 сняты с регистрационного учета. Завершить оформление договора купли-продажи не представилось возможным, в связи с прекращением деятельности ЗАО «Рассвет». ФИО3 проживает в доме с апреля 2004, и пользуется им как своим собственным имуществом, осуществляет текущий ремонт, поддерживает его в надлежащем состоянии, провел техническую паспортизацию жилого дома, оплачивает коммунальные услуги.

С учетом уточнения требований просит суд: признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м по адресу: <адрес> и исключить сведения о его границах из ЕГРН; признать договор купли-продажи жилого дома с кадастровым №, заключенный между ФИО12 и ЗАО «Рассвет» заключенным; признать за истцом право собственности на жилой дом, площадью 87,7 кв.м., состоящий из трех жилых-12,1 кв.м, 11,9 кв.м, 17,3 кв.м, кухни 10,9 кв.м, двух коридоров -2 кв.м, 9,8 кв.м, двух кладовых 0,8 кв.м, 1 кв.м, туалета-1,2 кв.м, ванной-2,5 кв.м, пристройки литер а-12,4 кв.м, 3,7 кв.м, 2,1 кв.м по адресу: <адрес>

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте, времени судебного заседания извещен своевременно и надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснив, что между истцом и ФИО5 достигнуто соглашение, в соответствии с которым ФИО5 не претендует на дом, между ними заключен договор купли – продажи земельного участка, который передан на регистрацию.

Представитель ответчика администрации МО ФИО2 район Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело без участия представителя.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о дате, месте, времени судебного заседания извещена своевременно и надлежаще.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, месте, времени судебного заседания извещен своевременно и надлежаще.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные требования о признании договора заключенным, о признании права собственности ФИО3 на дом признала, подтвердив наличие соглашения между истцом и ФИО5 относительно передачи земельного участка в собственность истца по договору купли – продажи.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Тульской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о дате, месте, времени судебного заседания извещены своевременно и надлежаще.

По основаниям, предусмотренным ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 15.11.2022 производство по гражданскому делу прекращено в части требования о признании результатов межевания земельного участка недействительным и исключении сведений о его границах из ЕГРН в связи с отказом истца от иска в данной части.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, материалы гражданского дела №2-3/2018, суд приходит к следующему.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч.1,3 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов гражданского дела, по сведениям ЕГРН от 18.03.2022, сведения о правообладателе жилого дома с кадастровым №71:16:010204:896, площадью 69,9 кв.м., по адресу: <...> отсутствуют.

По данным ЕГРН от 18.03.2022 правообладателем земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200+/-12 кв.м. является ФИО5, в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (спорный жилой дом).

Согласно справке администрации МО Северо-Одоевское Одоевского района № 462 от 29.11.2021 ФИО3 проживает в <...> с 1997 года. С 06.06.2013 зарегистрирован по адресу: <адрес> по настоящее время. Фактически проживает по адресу: <адрес> с 2004 года.

25.08.2016 ЗАО «Рассвет» и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №9/16 жилого дома общей площадью 69,5 кв.м, по адресу: <адрес>

По условиям договора стоимость жилого дома составит 420 000руб. Денежные средства в размере 37 000 руб. покупатель вносит после подписания договора, денежные средства в размере 363 000 руб. после подписания основного договора купли-продажи.

Так, предварительный договор купли - продажи недвижимости заключен в письменной форме, путем составления документа, подписанного сторонами.

29.05.2017 ЗАО «Рассвет» и ФИО3 заключили договор аренды жилого дома по адресу: <адрес> сроком на 11 месяцев с 29.05.2017 по 28.04.2018 включительно, с арендной платой на весь период установлен в размере 1 200 руб. в месяц.

Согласно материалам дела, ФИО3 внесены денежные средства в счет оплаты за жилой дом: 11.07.2018 в сумме 3500руб., 05.06.2018 в сумме 5000руб., 17.11.2017 в сумме 9600 руб.

Из технического паспорта от 17.03.2022 на здание, назначение: одноквартирный дом по адресу: <адрес> следует, что дом имеет общую площадь 87,7 кв.м.

Как следует из ответа министерства имущественных и земельных отношений Тульской области №2961 от 11.07.2022, сведения об объекте недвижимого имущества: одноквартирный дом по адресу: <адрес> в реестре имущества Тульской области отсутствуют.

Согласно справке администрации МО ФИО2 район №199 от 22.07.2022 сведения об объекте недвижимого имущества - здание, одноквартирный дом, с кадастровым №, площадью 69,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> в реестре муниципального имущества отсутствуют.

Между тем с момента приобретения жилого дома истец пользуется им и несет расходы по его содержанию.

Предварительный договор купли - продажи составлен надлежащим образом, его подлинность не оспаривается сторонами.

В связи с прекращением деятельности ЗАО «Рассвет» регистрация права собственности ФИО3 на объект недвижимости невозможна.

Решением Одоевского районного суда Тульской области от 07.02.2018 в удовлетворении исковых требований ФИО5, к ФИО13, ФИО3, ФИО7, ЗАО «Рассвет» о признании права пользования жилым помещением на условиях договора найма, признании недействительным договора аренды жилого дома по адресу: <адрес> применении последствий недействительности следки: выселении ФИО13, ФИО3 из жилого помещения, по адресу: <адрес> и вселении его в это помещение, обязать ЗАО «Рассвет» заключить с ФИО5 договор социального найма на жилое помещение по адресу: <адрес>, - отказано. Встречный иск ЗАО «Рассвет» к ФИО5, ФИО11, ФИО9 о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, удовлетворен. ФИО5, ФИО11, ФИО9 признаны утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>

Решение вступило в законную силу 13.03.2018.

Исходя из представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о том, что между ЗАО «Рассвет» и ФИО3 имелось намерение заключить основной договор купли – продажи жилого дома <адрес>, при этом все его существенные условия отражены в предварительном договоре купли – продажи от 25.08.2016.

Право собственности на жилой дом, приобретенное по договору, не перешло к истцу, поскольку в силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Деятельность ЗАО «Рассвет» как юридического лица прекращена 25.09.2019, по сведениям ЕГРЮЛ.

После заключения предварительного договора купли – продажи заключить основной договор стороны не имели возможности в связи с препятствиями в виде регистрации семьи ФИО5 в спорном жилом доме, его претензией на право пользования им.

Судом не установлено, что стороны действовали вопреки своим намерениям, под влиянием заблуждения или понуждения.

Так, ЗАО «Рассвет», имея действительное намерение заключить с ФИО3 основной договор, имело полномочия на отчуждение объекта недвижимости как собственник этого имущества, тем самым сделка купли - продажи могла повлечь все правовые последствия, которые определены в качестве предмета сделки.

По сведениям ЕГРН о 22.08.2017 право собственности на жилой дом <адрес> не было зарегистрировано, объект недвижимости условно находился в границах земельного участка с кадастровым номером № (границы обозначены пунктиром).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2013 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 27.02.2013 ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №

Из сообщения администрации МО Северо – Одоевское Одоевского района №139 от 24.07.2017 следует, что руководство ЗАО «Рассвет», являясь собственником дома <адрес> заселило семью ФИО3, действуя как сельскохозяйственное предприятие. Семья проживает в доме с 2007, пользуется земельным участком, оплачивает коммунальные услуги. В 2016 новый собственник домов по ул. Молодежная ЗАО «Агро-Р-71» заключило договор социального найма с ФИО13 и ее семьей, таким образом, жилой дом не является бесхозяйным. При этом без установления границ земельного участка невозможно установить, что в его границах находится спорный жилой дом.

В силу ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ разрешаются в судебном порядке (ст. 64 ЗК РФ).

При проведении межевания в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № кадастровым инженером ФИО14 сделано заключение о том, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.

Между тем, в ЕГРН внесены сведения о характеристиках жилого дома <адрес>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №

Из пояснений сторон в судебном заседании так же следует, что жилой дом в момент проведения межевания и установления границ земельного участка на местности существовал как объект недвижимости и использовался ФИО3 и его семьей.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Земельный кодекс РФ основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с ч.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В судебном заседании допрошенный в качестве специалиста сотрудник Управления Росреестра по Тульской области ФИО1 пояснил, что регистрация сделки купли - продажи земельного участка с кадастровым номером № невозможна без изменения его границ либо без разрешения судьбы объекта недвижимости, находящегося в его границах: спорного жилого дома.

Оснований не доверять показаниям специалиста ФИО1 не установлено.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Ч. 1 ст.131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч.3 ст.551 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Возражений относительно требований ФИО3 о признании договора купли – продажи заключенным, о признании права собственности на жилой дом со стороны ответчиков и третьих лиц не поступило, так же сторонами не оспорен факт оплаты всей суммы денежных средств по предварительному договору купли –продажи и по договору аренды в счет выкупной стоимости спорного объекта недвижимости, а имущество фактически было передано продавцом покупателю и не выбывало из его пользования.

В настоящее время ФИО3 и ФИО5 достигли соглашения, согласно которому земельный участок по договору купли - продажи приобретает ФИО3, поскольку является единственным, кто претендует на право собственности на жилой дом, расположенный в его границах.

Ответчики ФИО5, ФИО7, администрация МО ФИО2 район Тульской области на спорный жилой дом не претендуют.

Анализируя и оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и все в совокупности, учитывая, что факт исполнения сторонами существенных условий предварительного договора купли продажи от 25.08.2016 установлен, установлены действительные намерения сторон и наличие полномочий продавца на отчуждение спорного объекта недвижимости, принимая во внимание, что имущество передано от продавца покупателю и не выбывало из его владения, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации МО ФИО2 район Тульской области, ФИО7, ФИО5 о признании договора купли - продажи жилого дома заключенным, о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Признать договор купли – продажи жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> между ФИО3 и ЗАО «Рассвет» заключенным.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом площадью 87,7 кв.м, состоящий из трех жилых площадями: 12,1 кв.м, 11, 9 кв.м, 17, 3 кв.м, кухни – 10,9 кв.м, двух коридоров – 2 кв.м, 9,8 кв.м, двух кладовых: 0,8 кв.м, 1 кв.м, туалета – 1,2 кв.м, ванной – 2,5 кв.м, пристройки лит. а – 12,4 кв.м, 3,7 кв.м, 2,1 кв.м с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через ФИО2 межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 18.11.2022