Решение по делу № 2-371/2023 от 17.01.2023 | Солнечногорский городской суд (Московская область)

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

17 января 2023 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО6, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3, признании ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ФИО6, признании ФИО6 недобросовестным приобретателем, применении последствий недействительности ничтожных сделок, восстановлении права собственности ФИО2 на дом и земельный участок, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3, признании ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ФИО6, признании ФИО6 недобросовестным приобретателем, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании недействительными государственные регистрации перехода права собственности №, № от ДД.ММ.ГГГГ и №, № от ДД.ММ.ГГГГ; Восстановлении права собственности ФИО2 на дом и земельный участок, расположенные по адресу: Московская <адрес>

В обоснование требований указано, что между истцом - ФИО2 и ответчиком - ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор займа на сумму 1 163 908,50 долларов США сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договор займа №).

По условиям, выставленным ФИО4 В.В., поручителем по указанному выше договору займа выступил ФИО9, с которым ФИО3 заключил идентичный (дублирующий) Договор займа на аналогичную сумму 1 163 908,50 долларов США сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договор займа №).

Так как Договор займа № заключался в качестве обеспечения основного обязательства и не имел целью выдачи денежных средств, а только поручительство по Договору займа № для чего ФИО3 собственноручно, рукописным текстом проставил запись: «Копия верна ДД.ММ.ГГГГ «подпись» Договор займа ФИО2 продублирован Договором займа ФИО9».

ФИО9 никаких денежных средств по Договору займа № не получал, так как договор заключался с целью поручительства и солидарной ответственности в случае неисполнения Договора займа № ФИО11 и ни каких иных последствий, прав и обязанностей у ФИО9 и ФИО4 В.В. по Договору возникать не должно было, кроме как тех, что предусмотрены ст. 363 ГК РФ.

ФИО4 В.В. предложил в качестве обеспечения по Договору займа № передать ему в титульное (номинальное) владение имущество должника ФИО2 и заключить Договор обеспечительной купли-продажи недвижимого имущества Заемщика ФИО2, из которого возникали бы права и обязанности, вытекающие из договора залога (ипотеки), предусмотренные ст. ст. 334-338, 340, 341 ГК РФ.

В свою очередь, ФИО4 В.В. обязался, после заключения договора (обеспечительного) купли-продажи аннулировать (уничтожить) оба Договора займа (долговые расписки) или предать их ФИО2 и ФИО9

Так как стороны договорились, что для обеспечения долговых обязательств ФИО3 станет залогодержателем (титульным собственником) имущества в виде дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, за ФИО11 и членами его семьи остается фактическое право владения, пользования, распоряжения (за исключением самостоятельного отчуждения), до тех пор, пока не будут исполнены обязательства по возврату денежных средств.

Так же, для целей залога, ФИО2 и ФИО4 В.В. установили, что сумма стоимости залогового имущества является 72 391 883 рубля, что равно размеру долгового обязательства ФИО2 перед ФИО4 В.В. на дату заключения указанного договора обеспечительной купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 В.В. был заключен вышеописанный договор купли-продажи:

земельного участка, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №;

жилого дома, по адресу: <адрес>, площадью 424,8 кв.м, назначение: жилое, 3 (этажный), инв. №, лит. А 2, А 5, А, А 1.

Указанные выше объекты недвижимого имущества проданы, согласно п. 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, за сумму: земельный участок, стоимостью 15 171 883 руб., что эквивалентно 265150 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора; жилой дом, стоимостью 57 220 000 руб., что эквивалентно 1 000 000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на дату заключения настоящего договора, а всего - 72 391 883 рубля, что эквивалентно 1 265 150 долларов США, по курсу ЦБ РФ на дату заключения настоящего договора.

После регистрации перехода права собственности, истец с членами своей семьи продолжали владеть, пользоваться, распоряжаться, а также нести бремя содержания земельного участка и жилого дома.

Помимо этого, ФИО12 (сын истца) производил реконструкцию путем возведения капитального сооружения, пристроенного к существующему дому площадью 408 кв.м.

Однако, ФИО4 В.В. в 2019 году нарушил договоренности и предъявил в суд неуничтоженные договоры займа (долговые расписки) к ФИО2 и ФИО9

В последующем, в рамках гражданских дел о взыскании денежных средств с ФИО2 и ФИО9 судом апелляционной инстанции были утверждены мировые соглашения.

Первое мировое соглашение было утверждено между ФИО2 и ФИО3, в соответствии с которым, утверждена сумма к выплате в размере 37 518 590 рублей, с учетом штрафных санкций, расходов и пеней, от требований в сумме 36 532 636 руб. 76 коп. ФИО4 В.В. отказался, прощая долг в этой части.

Второе мировое соглашение было заключено между ФИО9 и ФИО5 (так как ФИО3 переуступил долг по фиктивной цессии своему сыну ФИО6) на аналогичную, такую же сумму 37 458 590 рублей, с учетом штрафных санкций, расходов и пенен, от требований в сумме 44 351 177 руб. 87 коп. ФИО4 В.В. отказался, прощая долг в этой части.

Таким образом, ФИО3 взыскал с ФИО2 и ФИО9 солидарно сумму займа, что следует исходя из мировых соглашений по гражданским делам № и № Савеловского районного суда <адрес>.

Несмотря на достигнутые договоренности, ФИО3 нарушил условие о неприменении действий по отчуждению переданного ему в качестве залога (титульная собственность) имущества и, <данные изъяты>, не ставя в известность истца, ДД.ММ.ГГГГ заключил со своим сыном, ФИО6, (фиктивный) договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: земельный участок, стоимостью 15 171 883 руб.; жилой дом, стоимостью 57 220 000 руб., а всего - 72 391 883 рубля.

При этом, сын ФИО3, ФИО6 не мог не знать, что указанное выше имущество находилось в номинальном (титульном) владении, и по сути является залогом, следовательно, не является добросовестным приобретателем.

На притворность договора купли-продажи указывают также ряд пунктов договора, которые не соответствуют фактическим обстоятельствам, а именно:

в п. 6 договора указано, что в жилом доме никто не зарегистрирован по месту жительства. Продавец обязуется освободить объекты недвижимости от личных вещей и передать по передаточному акту покупателю в течении одного календарного дня с момента регистрации перехода права собственности по настоящему договору.

в п. 7 договора, продавец заявляет, что на указанном земельном участке, за исключением жилого дома, никаких принадлежащих ему но праву собственности, строений нет.

Но, ФИО2 с членами своей семьи - ФИО16, ФИО9 и ФИО12, как проживал в указанных выше доме и земельном участке с 2009 года, так и проживает по настоящее время, несет бремя содержания дома и земельною участка, оплачивает коммунальные платежи и взносы ТСЖ.

ФИО3 сообщил ФИО2 о замене титульного собственника на своего сына ФИО6 уже после совершения сделки по отчуждению только в 2020 году, так как для погашения долга ФИО2 было принято решение продать имущество.

При этом, была достигнута договоренность о том, что ФИО6 от своего имени выдаст нотариальную доверенность на истца, в соответствии с которой уполномочивает его от своего имени реализовать имущество истца, а также подписать от имени ФИО6 договора купли-продажи и представлять интересы в органах государственной регистрации, кадастра и картографии. Одновременно с этим, был заключен и Договор поручения, в соответствии с которым, были оговорены условия продажи имущества Истца.

В начале февраля 2020 года истцом был найден покупатель на дом и земельный участок. Однако ФИО6 не предоставил правоустанавливающие документы, домовую книгу и перестал выходить на связь.

Указанные действия ФИО4 свидетельствуют о том, что у них было целью не только получить денежные средства по займу, а введя в заблуждение истца получить его дом и земельный участок, то есть совершено двойное взыскание и, вследствие этого, неосновательное обогащение.

В январе 2022 года ответчик ФИО6 обратился в Солнечногорский городской суд с исковым заявлением о выселении ФИО2, ФИО16, ФИО9 и ФИО12 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Между тем, ни ФИО3, ни ФИО6 никогда реально не владели не распоряжались и не несли бремя содержания спорного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем. В период с 2015 г. до марта 2022 г., ФИО12 велось строительство на земельном участке по адресу: <адрес> <адрес> (строительство не завершено). Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что заключенный между ФИО13 и ФИО4 В.В. договор купли-продажи недвижимого имущества по своей правовой природе и исходя из фактических обстоятельств является договором залога, заключаемого в счет обеспечения займа. При этом, данный договор залога также нельзя считать заключенным, т.к. объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, со дня подписания договора купли-продажи никогда не выбывали из фактического пользования истца и членов его семьи. Истец никогда не передавал ФИО4 В.В. ключи от входных дверей, въездных ворот к дому, как и другим. Ответчики никогда не проживали и не проживают в этом доме, никогда не исполняли обязанности собственников по содержанию имущества. Между ТСЖ «Благовещенка» и ФИО18 никогда не заключался договор обслуживания и поставки коммунальных услуг, не уплачивались взносы на содержание общего имущества.

Истец в судебное заседание не явился, а его представитель, одновременно являющийся представителем третьих лиц ФИО16, ФИО12 исковые требования

Ответчики в судебное заседание не явился, а их представитель просил в удовлетворении иска отказать.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, суд приходит к следующему.

На основании части 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 указанного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Кроме того, как разъяснено в пункте 7 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) была обманута другой стороной либо третьим лицом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, по адресу: <адрес>, площадью 424,8 кв.м, назначение: жилое, 3 (этажный), инв. №, лит. А 2, А 5, А, А 1.

Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был надлежащим образом исполнен сторонами, что следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец передал, а покупатель принял проданное имущество, и собственноручной распиской ФИО2 в получении от покупателя всей обусловленной договором денежной суммы.

Договор прошли государственную регистрацию; право собственности покупателя ФИО3 на приобретенные им дом и участок были надлежаще зарегистрированы (регистрационные записи в ЕГРН № и №); регистрация была проведена на основании специально предоставленной для этого ФИО2 доверенности.

Из письменных возражений ответчика следует, что вышеуказанный договор всегда рассматривался ФИО2 именно как договор купли-продажи, позволяющий покупателю распоряжаться поименованными в нем объектами недвижимости по своему усмотрению, что следует из его последующих действий в отношении этого имущества, а именно ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил с ФИО7 договор найма ранее проданного им (ФИО2) дома, собственником которого к этому времени стал уже наймодатель. В соответствии с условиями этого договора ФИО2 принял на себя обязательство ежемесячно выплачивать наймодателю арендную плату, самостоятельно оплачивать все коммунальные платежи и за свой счет поддерживать здание в технически исправном состоянии. Именно наличие таких договоренностей между сторонами объясняет то обстоятельство, что семья ФИО2 до последнего времени продолжала пользоваться домом и после его продажи, оплачивая все сопряженные с его содержанием расходы. Тем самым, данное обстоятельство доказательством недействительности оспариваемого ФИО2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и сохранения за ним права собственности на этот дом и земельный участок не является и являться не может.

Представителем ответчика указано, что вопрос о действительности оспариваемых в настоящем деле договоров ранее уже рассматривался Солнечногорским городским судом по искам ФИО2 и членов его семьи, в рамках гражданских дел № и №. Поскольку участниками вышеуказанных дел являлись те же лица, которые в настоящем деле являются сторонами, обстоятельства, установленные решениями по этим рассмотренным делам, в силу положений п. 2 ст. 61 ГПК РФ носят преюдициальный характер и обязательны для суда, рассматривающего настоящий спор.

При рассмотрении заявления ФИО2 о том, что он будто бы никогда не заключал никакого договор купли-продажи дома и участка с ФИО3, суд в рамках дела № установил, что и этот договор, и остальные сопряженные с ним документы подписывал именно ФИО2; фактические действия сторон договора при его заключении и последующем исполнении свидетельствуют о направленности воли сторон на достижение правовых последствий именно сделки купли-продажи и, заключая оспариваемый договор, стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи.

К аналогичным выводам пришел суд и при рассмотрении дела № по иску ФИО12 - сына истца по настоящему делу ФИО2, который просил признать договор отца с ФИО8 незаключенным.

Из материалов дела следует, что после продажи ФИО3 спорного дома и земельного участка, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор найма этого дома со ставшим его собственником ФИО6.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО6 заключили еще один договор в отношении этого же дома, а именно - договор поручения, в соответствии с которым ФИО2 и его сын ФИО9 приняли на себя солидарное обязательство продать дом и участок третьим лицам таким образом, чтобы не только возместить ФИО4 средства, затраченные на покупку у ФИО14 этой недвижимости, но и получить дополнительные деньги для погашения имевшейся у ФИО2 задолженности перед ФИО3.

Из этих договоров следует, что ФИО2 понимал, что ни дом, ни участок ему не принадлежат, а по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перешли в собственность ФИО3, а затем и ФИО6. С другой стороны, этими действиями ФИО2 продемонстрировал свое намерение сохранить действие этого договора купли-продажи, поскольку он, в конечном счете, является правовой основой заключенных им договоров найма и поручения, в которых ФИО2 тогда был заинтересован.

Согласно абзацу четвертому пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из абз. 4 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно разъяснениям абз. 5 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В такой ситуации в силу положений п.2 ст. 166 ГК РФ ФИО2 не вправе оспаривать данный договор купли-продажи (от ДД.ММ.ГГГГ), а заявленное им требование о признании договора купли-продажи (от ДД.ММ.ГГГГ) недействительным согласно п. 5 этой же статьи кодекса не имеет правового значения.

Представителем ответчика заявлено о применении по делу положений об исковой давности и на этом основании отказе в иске.

Поскольку договор купли-продажи с ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ оспаривается истцом по признаку его ничтожности, то в соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для его признания недействительным и применения последствий недействительности в судебном порядке не превышает трех лет со дня, когда началось исполнение данного договора.

Согласно рассмотренным выше акту приема-передачи проданных ФИО2 объектов недвижимости и расписке ФИО2 о получении денег по данной сделке, исполнение договора началось ДД.ММ.ГГГГ Тем самым, к моменту обращения истца в суд с настоящим иском (ДД.ММ.ГГГГ), установленный законом срок исковой давности для судебного обжалования этой сделки уже истек, что в силу ст. 199 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании рассматриваемого договора купи-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Поскольку остальные требования - о признании недействительным последующего договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности оспоренных сделок и др., являются производными то суд приходит к выводу, что заявленный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 199 ГПК РФ,-

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 (<данные изъяты>) к ФИО6 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3, признании ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ФИО6, признании ФИО6 недобросовестным приобретателем, применении последствий недействительности ничтожных сделок, восстановлении права собственности ФИО2 на дом и земельный участок оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течении месяца с момента изготовления решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.И. Гордеев