Решение по делу № 2-2488/2025 от 09.04.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

<адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Айдарбековой Я.В.,

при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца ФИО6, действующей на основании доверенности б/н от 12.12.2024г., сроком на три года,

представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности б/н от 01.01.2025г., сроком по 31.01.2026г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО специализированному застройщику «Единение» о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения, переданного по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО специализированный застройщик «Единение» (далее –ООО СЗ «Единение») о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения, переданного по договору участия в долевом строительстве, в котором просила, с учетом уточнения, взыскать с ответчика в ее пользу сумму соразмерного уменьшения покупной цены по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием счетов ЭСКРОУ №ЖЗ/31 от 29.08.2023г. в размере 82320 руб., неустойку за период с 03.12.2024г. по 09.04.2025г. в размере 105369,60 руб., а также неустойку по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф, судебные расходы в размере 45324,04 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 29.03.2023г. между ООО «Единение» (с 04.06.2024г. – ООО СЗ «Единение») и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием счетов ЭСКРОУ №ЖЗ/31 от 29.08.2023г.

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением третьих лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику объект, расположенный в жилом доме, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект по Акту приема-передачи.

Объектом является жилое помещение (квартира), имеющее следующие проектные характеристики:

Назначение

№ объекта (условный)

Подъезд

Этаж

Общая проектная площадь без учета лоджий (балкона)

Общая проектная площадь с учетом лоджии (балкона)

Жилое

36,57

37,74

Количество комнат

Площадь комнат

Количество помещений вспомогательного использования

Площадь помещений вспомогательного использования

Количество лоджий (балконов)

Площадь лоджий (50%) балконов (30%)

11,84

24,73

2,45

Согласно п.3.1 договора цена определяется как произведение проектной площади объекта и стоимости одного квадратного метра площади объекта и составляет 3 698 520 руб.

Истец как участник долевого строительства полностью исполнил обязанность по оплате цены договора.

13.09.2024г. между ООО СЗ «Единение» и ФИО1 подписан акт приема-передачи, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял однокомнатную <адрес> общей площадью с учетом лоджии (балкона) 36,9 кв.м, общая площадь без учета лоджии (балкона) 35,9 кв.м, находящуюся на четвертом этаже жилого дома по адресу: РФ, <адрес>, г.о.Тольятти, <адрес>.

Согласно выписке ЕГРН площадь помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Тольятти, <адрес> соответствует площади, указанной в Акте.

Таким образом, разница между площадью квартиры (37,74 кв.м), указанной в договоре, и фактической площадью квартиры, переданной истцу по Акту (36,9 кв.м), составляет 0,84 кв.м.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры. Претензия была получена ответчиком 22.11.2024г.

Истцом был получен ответ, в котором ответчик указал на необоснованность заявленных истцом требований, в удовлетворении которых отказал истцу, мотивировав положениями п.3.1 договора, п.1,2 ст.424 ГК РФ, ст.ст. 5,7 ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, воспользовавшись правом, предоставленным ей ст.48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала. На исковых требованиях, с учетом их уточнения, настаивала в полном объеме. Указала, что разница между проектной площадью и фактической составляет 0,84 кв.м. С представленным расчетом стороной ответчика не согласилась. Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 с исковыми требованиями истца не согласилась, настаивала на позиции, изложенной в письменных возражениях. Просила в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу принципа состязательности сторон (ст. 12 ГПК РФ) и требований ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 68 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункты 1, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуетсяв предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

В силу п.3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено и подтверждено материалами гражданского дела, что 29.03.2023г. между ООО «Единение» (с 04.06.2024г. – ООО СЗ «Единение») и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием счетов ЭСКРОУ №ЖЗ/31 от 29.08.2023г.

Согласно п. 2.2 договора объектом является жилое помещение (квартира), имеющее следующие проектные характеристики:

Назначение

№ объекта (условный)

Подъезд

Этаж

Общая проектная площадь без учета лоджий (балкона)

Общая проектная площадь с учетом лоджии (балкона)

Жилое

36,57

37,74

Количество комнат

Площадь комнат

Количество помещений вспомогательного использования

Площадь помещений вспомогательного использования

Количество лоджий (балконов)

Площадь лоджий (50%) балконов (30%)

11,84

24,73

2,45

<адрес> объекта является ориентировочной.

Согласно п.2.6 договора в проектную документацию жилого дома могут быть внесены обоснованные изменения, в том числе могут быть изменены архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения объекта, изменена площадь объекта в размере до пяти процентов от проектной площади объекта. Стороны пришли к соглашению, что такие изменения объекта не являются существенными. О факте изменения проектной документации, в соответствии с которой осуществляется строительство жилого дома, застройщик информирует участника путем размещения данной информации в сети «Интернет» на сайте https://наш.дом.рф//

Согласно п.3.1 договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта определяется как произведение проектной площади объекта и стоимости одного квадратного метра площади объекта и составляет 3 698 520 рублей.

Стороны пришли к соглашению о том, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Истец как участник долевого строительства полностью исполнил обязанность по оплате цены договора.

Разница между площадью квартиры (37,74 кв.м), указанной в договоре, и фактической площадью квартиры, переданной истцу по Акту (36,9 кв.м), составляет 0,84 кв.м, что в процентном соотношении составит 2,78 %, из расчета 36,9 кв.м – общая площадь, с учетом лоджии балкона – 35,9 кв.м – площадь без учета балкона (1 х 100% х 35,9).

Суд, проанализировав пункты 2.2, 2.6, 3.1 договора участия в долевом строительстве №ЖЗ/31 от 29.08.2023г. на соответствие положениям Закона N 214-ФЗ, не находит оснований для признания их нарушающими права потребителя, поскольку ФИО1, подписывая договор участия в долевом строительстве №ЖЗ/31 от 29.08.2023г., выразила свое согласие на внесение изменений в проектную документацию жилого дома, в том числе на архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения объекта, изменение площади объекта в размере до пяти процентов от проектной площади объекта, то есть соглашалась со всеми его условиями, в том числе на изменение площади в размере до 5% от проектной площади объекта, а также с тем, что такие изменения не являются существенными. Имеющаяся разница в площади объекта находится в пределах оговоренных между сторонами условий об изменении площади объекта в размере до 5% от проектной площади объекта (2,78%).

Более того, уменьшение площади объекта (квартиры), определенной договором участия в долевом строительстве, не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве, в том числе, который заложен законодателем в положении ч.2 ст.7 Закона N 214-ФЗ, поскольку истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований. Положениями заключенного между сторонами договора определено, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены влекут не любые недостатки объекта, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования, чего установлено не было.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения, переданного по договору участия в долевом строительстве с ООО СЗ «Единение» и, как следствие, остальных производных исковых требований, суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО специализированному застройщику «Единение» о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения, переданного по договору участия в долевом строительстве, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Самарский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Автозаводский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено в течение десяти рабочих дней – ДД.ММ.ГГГГ

Судья подпись Я.В. Айдарбекова

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи _______________________

Секретарь судебного заседания

______________________

(Инициалы, фамилия)

"____" __________________ 20 _____г.

УИД 63RS0№-67

Подлинный документ подшит

в материалы гражданского дела №

Автозаводского районного суда <адрес>