УИД: 66OS0000-01-2022-000645-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

21 сентября 2022 года

Номер производства 3а-997/2022

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-997/2022

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТехРесурс» (ИНН <***>) к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «ТехРесурс» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) в размере его рыночной стоимости 23 202000 руб. В обоснование заявленных требований, административным истцом представлен отчет об оценке № Е-2022-З-018 от 10 июня 2022 года (далее – Отчёт), выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка недвижимости и бизнеса» Н.

Представителем ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу ФИО1 направлен отзыв, в котором подтверждены дата определения и размер кадастровой стоимости земельного участка. От представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области ФИО2 поступил отзыв, в котором было указано, что Отчет является недопустимым доказательством, так как составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По ходатайству представителя административного истца ФИО3 в судебных заседаниях 20 и 21 сентября 2022 года была допрошена в качестве свидетеля оценщик Н.

В судебном заседании, проходившем после перерыва 21 сентября 2022 года лица, участвующие в деле, – административный истец, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Заслушав объяснения административного истца, полученные в судебном заседании 20 сентября 2022 года, допросив в судебных заседаниях (20 и 21 сентября 2022 года) в качестве свидетеля оценщика Н., исследовав письменные доказательства, отзыв административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона. В силу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административный истец является правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – пол объект промышленности (расширение промышленной площадки ЖБИ), площадь – 286448 кв.м. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» по состоянию на 01 января 2020 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 54605582, 24 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 декабря 2020 года.

Административный истец в силу положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного земельного участка и обязан уплачивать налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результат определения кадастровой стоимости земельного участка влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога, в связи с чем, он вправе обратиться за защитой нарушенного прав. Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику за составлением Отчета, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 23 202000 руб.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости. Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области представило отзыв, в котором считает Отчет о рыночной стоимости земельного участка недопустимым доказательством, поскольку он составлен с нарушением требований действующего законодательства.

С учетом приведенных в отзыве административного ответчика доводов о несоответствии предоставленного административным истцом Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, судом был допрошен в качестве свидетеля оценщик Н., которая после предупреждения её об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации подтвердила изложенные в Отчете выводы, представив письменный пояснения по обоснованию расчета корректировки на площадь земельного участка.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Законно об оценочной деятельности) установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Из допроса свидетеля Н. следует, что при расчете корректировки на площадь оценщиком были использованы три источника информации на основании которых был произведен расчет; Справочник оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО4, Сборник корректировок ФИО5, сведения СтатРиелт. Итоговая корректировка на площадь рассчитана как среднее значение по трем источникам информации.

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленный в дело Отчет, суд считает, что оценка спорного объекта оценки проведена оценщиком без нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки. Оценщик Н. имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке. Из Отчета следует, что оценщик использовал сравнительный подход и метод сравнения продаж. Проведя анализ сегмента рынка объектов исследования, оценщик подобрал объекты-аналоги, информация о которых была получена из объявлений о продаже и интернет-источников. Все существенные характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. В связи с выявленными отличиями объектов-аналогов от объектов оценки оценщиком введены корректировки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в Пункте 22 положения, в том числе при применении корректировок. Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика. Справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат. Выбирая необходимые по собственному усмотрению оценщика корректировки, последний обязан мотивировать их выбор.

В рассматриваемом случае, оценщик подробно изложил основания, по которым применил корректировку на площадь. Расчет корректировки сделан на основании данных, представленных из трех специализированных источников, скриншоты из которых, приведены в Отчете и письменных пояснениях оценщика.

Доводов о том, что действующим законодательством об оценочной деятельности не допускается подбор аналогов, отличающихся от площади объекта оценки, а также о том, что оценщиком применены корректировки, превышающие предельные значения, установленные в использованных оценщиком Справочниках недвижимости, административным ответчиком не представлено. Само по себе несогласие с размером введенной корректировки на площадь не доказывает факт нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Поскольку документальных данных, бесспорно, опровергающих изложенные в Отчете выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, административным ответчиком не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлено, суд приходит к выводу, что при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё документальное подтверждение допустимым доказательством, что по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 23 202000 руб.

Именно в таком размере, удовлетворяя требования, суд устанавливает по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТехРесурс» (ИНН <***>), удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 23202 000 (двадцать три миллиона двести две тысячи) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 11 августа 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2022 года.

Судья С.Н. Полевщикова