Решение по делу № 3А-2/2025 от 06.02.2025

дело № 3а-2/2025 (3а-79/2024)

УИД 46OS0000-01-2024-000102-57

Курский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Курск 6 февраля 2025 года

Курский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Павловой Е.Б.,

при секретаре: Прониной Ю.В.,

с участием:

представителя административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Транснефть-Дружба» к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил :

АО «Транснефть-Дружба» обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее – ОБУ «ЦГКО КО») № № от 11.03.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает ее рыночную стоимость, чем нарушает права общества как арендатора, возлагая обязанность по уплате арендной платы в завышенном размере. Оспариваемым решением бюджетного учреждения незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными.

В судебное заседание представитель административного истца ФИО2 не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела без ее участия и уточнение административных исковых требований об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27.12.2023 в размере 605 549 рублей. Также в письменных возражениях от 03.02.2025 представитель истца просила отказать ОБУ «ЦГКО КО» в ходатайстве о возмещении судебных расходов, связанных с проведением повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика ОБУ «ЦГКО КО» ФИО1 возражала против признания решения бюджетного учреждения от 11.03.2024 незаконным, указав на возможность установить рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном повторной судебной экспертизы. Кроме того просила возместить ОБУ «ЦГКО КО» судебные расходы по оплате повторной судебной экспертизы.

Заинтересованное лицо Администрация Горшеченского района Курской области, своего представителя в суд не направило, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Заинтересованное лицо – ППК «Роскадастр», извещенное о слушании дела надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Исследовав материалы дела и письменную позицию представителя административного истца, показания свидетеля ФИО4, выслушав доводы представителя административного ответчика, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Транснефть-Дружба» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 3857 кв.м из категории – «Земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования – «Для производственных целей», местоположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес> на основании договора аренды земельного участка № № от 30.01.2015 (том 1 л.д. 23-28, 32-74).

Пунктом 3.4 указанного договора аренды установлено, что размер арендной платы рассчитывает из кадастровой стоимости земельного участка и изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена решением комитета по управлению имуществом Курской области от 18.11.2022 № № в размере 1 067 827,46 рублей по состоянию на 01.01.2022 (том 1 л.д. 22).

Постановлением Администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке).

В силу части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 12.02.2024 АО «Транснефть-Дружба» обратилось в ОБУ «ЦГКО КО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка в размере рыночной, представив Отчет № № от 27.12.2023 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.12.2023 в размере 575 000 рублей (том 1 л.д. 76-154).

Решением бюджетного учреждения № № от 11.03.2024 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости со ссылкой на то, что в Отчете от 27.12.2023 оценщиком допущено нарушение подпункта «б» пункта 11 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (в редакции от 14.04.2022).

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано распоряжением Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра, которым определено, что его основной целью деятельности являются мероприятия по определению кадастровой стоимости; осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области от 18.01.2017 № 01-19/14.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем, каковым является Курская область в лице комитета по управлению имуществом Курской области (ныне – Министерство имущества Курской области).

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Решение бюджетного учреждения № № от 11.03.2024 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, подписано руководителем бюджетного учреждения в соответствии с пунктами 7 - 8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных этим же приказом.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления АО «Транснефть-Дружба» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» №№ от 11.03.2024 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Поскольку решение бюджетного учреждения от 11.03.2024 принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со статьями 1, 20 Закона об оценочной деятельности, исследуя Отчет от 27.12.2023, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении бюджетного учреждения, поскольку иное противоречило бы положениям части 16 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с Отчетом от 27.12.2023.

Пленум Верховного Суда Российской в пункте 23 постановления Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснил, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в Отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также содержать суждения о том, использовались ли оценщиком неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании определения суда от 24.06.2024 экспертом-оценщиком ООО <данные изъяты> ФИО10 представлено экспертное заключение № № от 22.08.2024, которое нельзя признать допустимым доказательством ввиду следующего.

В статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ) закреплено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 25 Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

Тем самым, принимаемое судом в качестве доказательства по делу экспертное заключение независимо от того, подготовлено ли оно государственными или негосударственными судебными экспертами, должно быть подписано экспертом или экспертами и заверено.

Однако в экспертном заключении № № от 22.08.2024 подпись эксперта ФИО9 под выводами экспертного заключения не заверена печатью ООО <данные изъяты> тем самым выводы, сделанные в заключении, не подтверждены в установленном законом порядке.

Кроме того, в нарушение статей 8, 16, 25 Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ в экспертном заключении не отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по вопросу соответствия Отчета № № от 27.12.2023 требованиям законодательства об оценочной деятельности; не приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, что дает основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

Так, экспертом при проверке Отчета в части «Анализа рынка объекта оценки» не приведено доводов обоснованности объема использованной оценщиком доступной рыночной информации, процедуры и критериев выбора объектов-аналогов, а также об обоснованности вывода оценщика о неактивности анализируемого сегмента рынка на основании предложений за незначительный период времени.

Данные обстоятельства послужили основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно выводам повторной судебной экспертизы № № от 10.01.2025 Отчет № № об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 27.12.2023 не соответствует федеральным стандартам оценки; информация, использованная экспертом, не во всех случаях является достоверной, достаточной, проверяемой; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта исследования, нельзя признать обоснованными (том 3 л.д. 1-109).

Так, в отчете исходный выбор предложений в рамках рассматриваемого сегмента в количестве 5 предложений не позволяет сформировать объективный анализ рынка данного сегмента и вывод об объеме использования оценщиком доступной рыночной информации, ценовую политику, а также обоснование процедуры и критериев выбора оценщиком объектов-аналогов;

в качестве объектов-аналогов выбраны предложения из нижней границы сформированного стоимостного диапазона. Однако при анализе рынка предложений земель под индустриальную застройку, в открытых источниках на дату проведения оценки имелись иные предложения, которые могли бы войти в состав анализа рынка предложений с целью формирования ценового диапазона, во избежание завышения или занижения стоимостей объектов, при последующем процессе отбора предложений в качестве объектов-аналогов.

Также экспертом установлены иные допущенные в отчеты ошибки и неточности, которые вводят в заблуждение пользователя Отчета и влияют на достоверность полученного результата.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оценка экспертом Отчета от 27.12.2023 не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; в заключении отражены содержание и результаты исследований, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов.

Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом выводы эксперта подтверждаются материалами дела, в том числе, показаниями допрошенной в качестве свидетеля начальника отдела определения кадастровой стоимости ОБУ «ЦГКО КО» ФИО6, и участвующими в деле лицами не оспариваются.

Суд считает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы, и признает, что достоверность сведений, изложенных в Отчете от 27.12.2023, не может не вызывать сомнения.

С учетом изложенного суд признает, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления АО «Транснефть-Дружба» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с чем административные требования о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» № № от 11.03.2024 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В то же время, исходя из системного анализа положений части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, части 2 статьи 3 и главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, суд находит, что у АО «Транснефть-Дружба» имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как плательщика арендной платы.

Следовательно, административные исковые требования АО «Транснефть-Дружба» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежат удовлетворению, а размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № должен определяться судом с учетом представленных доказательств.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.12.2023 составляет 605 549 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы в части установления рыночной стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим факторам; расчеты, проведенные в рамках сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; к нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривается, представители которых в судебном заседании не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с результатами повторной экспертизы.

Поскольку заключение повторной судебной оценочной экспертизы ЧПО ФИО7 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, суд признает его надлежащим доказательством размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27.12.2023.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, суд полагает необходимым указать в решении дату подачи АО «Транснефть-Дружба» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в бюджетное учреждение.

В силу части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержание решения суда должно соответствовать требованиям, установленным статьей 180 настоящего Кодекса и частью 3 настоящей статьи, в том числе резолютивная часть решения должна содержать указание на распределение судебных расходов (пункт 4 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в ответе на вопрос № 10 Обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для отнесения всех судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения иска о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера, что не свидетельствует о принятии судебного акта в его пользу.

Из материалов дела следует, что 16.10.2024 административный ответчик ОБУ «ЦГКО КО» внесло на проведение повторной судебной экспертизы сумму 40 000 рублей (том 2 л.д. 180). Указанная сумма по определению суда перечислена эксперту.

Таким образом, судом установлено, что судебные расходы ОБУ «ЦГКО КО», связанные с проведением экспертизы, подлежат возмещению за счет административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил :

Административное исковое заявление акционерного общества «Транснефть-Дружба» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3857 кв.м, категории «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телефидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования «для производственных целей», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости, равной 605 549 рублей, по состоянию на 27 декабря 2023 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 12 февраля 2024 г.

В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 11 марта 2024 г. отказать.

Взыскать с АО «Транснефть-Дружба» в пользу ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» судебные расходы в размере 40000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2025 г.

Председательствующий судья: Е.Б. Павлова