Решение по делу № 3А-103/2023 от 27.06.2023

Дело № 3а-103/2023 (3а-927/2022)

55OS0000-01-2022-000904-13

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Илларионова А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Буш В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 июня 2023 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Теста» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Теста» является арендатором: земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, <...>, литера АБ-АБ5; земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание обслуживания <...>. Почтовый адрес ориентира: Омская область, <...> <...> (литера БД). Также указанное общество является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир насосная мазута (литера БК). Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, <...>.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет: земельного участка с кадастровым номером № <...> –<...> руб., земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб., земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб.

На основании отчета об оценке объекта оценки № <...> об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, составленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, административный истец 7 октября 2022 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб., земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб., земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб. по состоянию на 1 сентября 2022 года.

Решениями Бюджетного учреждения от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании указанных решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> в размере их рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом их уточнения, просил признать незаконными решения Бюджетного учреждения от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334, установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> в размере их рыночной стоимости в сумме <...> рублей, <...> руб., <...> руб. соответственно по состоянию на 1 января 2022 года согласно отчету № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 года.

Представитель Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований.

Представители заинтересованных лиц – Администрации города Омска, департамента имущественных отношений Администрации города Омска – в судебном заседании не участвовали при надлежащем извещении.

В заявлении представителя Администрации города Омска ФИО4, поступившем в суд 22 июня 2023 года, содержится просьба о проведении судебного заседания без участия представителя Администрации города Омска.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 221, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения – с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре надвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 2418 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Омской области подлежат применению положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частями 2, 3 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В силу части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости

Частью 15 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение Бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет: земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> руб., земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>, земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>

7 октября 2022 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> по состоянию на 1 сентября 2022 года.

При обращении заявителем представлен отчет № 03/09/2022 от 26 сентября 2022 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому по состоянию на 1 сентября 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет <...>, земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>, земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> (том 1, л.д. 40-258).

Решениями Бюджетного учреждения от <...> № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано в связи с несоответствием представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отношении отчета № 03/09/2022 от 26 сентября 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> Бюджетным учреждением отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Отмечено, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, фактически по нижним границам диапазонов значений удельных показателей стоимости, для каждой из ценовых зон, указанных в справочнике оценщика. Сравнивая интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон в разрезе административных округов г. Омска с диапазоном цены предложения принятых оценщиком аналогов, можно утверждать, что оценщик выбирает «удобный» диапазон рынка, тем самым искажая, снижая рыночную стоимость объекта оценки. Приведенные в источнике на стр. 37-47 интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон г. Омска и индексы ценовых зон, не подтверждены и не обоснованы, а являются мнением экспертов. Указанные нарушения значимы, существенно влияют на итоговую стоимость объекта недвижимости. Представленный отчет не является документом, содержащим сведения доказательного значения. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно статье 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 регламента рассмотрения Бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116, Бюджетное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Омской области, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1.1 положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в Бюджетном учреждении, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21.

Таким образом, оспариваемые административным истцом решения Бюджетного учреждения от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334 приняты уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, в предусмотренный частью 10 названной статьи тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Не согласившись с вышеуказанными решениями Бюджетного учреждения, административный истец обратился в Омский областной суд 6 декабря 2022 года с административным исковым заявлением.

При обращении в Бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от <...> об оценке земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1.

С целью проверки обоснованности выводов Бюджетного учреждения относительно представленного административным истцом отчета об оценке, указанных в решениях от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334 и послуживших основанием для отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определением суда от 12 января 2023 года по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза по вопросу о наличии в отчете № 03/09/2022 от 26 сентября 2022 года об оценке земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в решениях Бюджетного учреждения от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС-55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334; соответствии указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № <...> от <...>, выполненному экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5, по первому и второму вопросам (поставлены судом относительно отчета № <...> от <...>) имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, указанные в решении Бюджетного учреждения. В частности, отмечено, что нарушение № <...>, указанное в решениях Бюджетного учреждения от <...> № ОРС-55/2022/000332, № ОРС 55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334, имеется в части:

- в отчете указывается: «Информация об объектах, не являющихся объектами-аналогами, с соответствующим обоснованием приведена в Приложении...», фактически же данная информация в отчете, а также в приложениях к нему, отсутствует, что допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчета.

Нарушение № 6, указанное в тех же решениях Бюджетного учреждения, имеется в части:

- при отсутствии фактической необходимости исключения из первичной выборки аналога № 1 с максимальным значением цены для достижения ее нормализации, определяется, что нормализация выборки в отчете произведена неверно.

Отчет № 03/09/2022 от 26 сентября 2022 года не соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в части:

- в отчете в расчет принят объект-аналог № 4 (кадастровый № <...>), расположенный на дату оценки в зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1/218, виды разрешенного использования которой не предусматривают размещение объектов производственного назначения, что при достаточном количестве объектов-аналогов (12 шт.), сходных с объектом оценки по фактору соответствия градостроительному зонированию;

- в исследуемом отчете в расчет принята неактуальная (недействительная) для даты оценки цена продажи/предложения объекта-аналога № 8 (кадастровый № <...>);

Таким образом, названный выше отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3; подпункта «б» пункта 22, пункта 25 ФСО № 7.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав и оценив заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 166/2-4 от 23 мая 2023 года признается судом отвечающими требованиям относимости и допустимости.

Как было указано ранее, в силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Таким образом, наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости является достаточным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таком положении, учитывая, что заключением эксперта № 166/2-4 от 23 мая 2023 года было подтверждено наличие в указанном выше отчете об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и обоснованность данного вывода заключения эксперта подтверждается анализом содержания отчета и не опровергается другими доказательствами, ходатайств о проведении повторной экспертизы участники процесса не заявили, суд считает, что у Бюджетного учреждения имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, для принятия названных решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют.

Таким образом, требования административного истца о признании незаконными решений Бюджетного учреждения от 1 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000332, № ОРС 55/2022/000333, № ОРС-55/2022/000334 подлежат оставлению без удовлетворения.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> в размере их рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В связи с предъявлением данных требований в предмет доказывания по делу входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения Бюджетного учреждения, в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства по делу административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1

Как отмечено в письме от 30 мая 2023 года к данному отчету, первоначально оценка земельного участка проводилась в период с 7 сентября 2022 года по 26 сентября 2022 года, повторно с учетом замечаний эксперта, изложенных в заключении эксперта № 166/2-4 от 23 мая 2023 года, в период с 30 мая 2023 года по 30 мая 2023 года. Объект оценки обследован 16 сентября 2022 года.

Проанализировав содержание отчета № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 года, суд считает, что в нем отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости проводилась по состоянию на 1 сентября 2022 года, расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости по состоянию на дату оценки, произведен анализ рынка объекта оценки, произведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подхода и метода оценки. В соответствии с классификацией видов разрешенного использования текущее использование участка отнесено к сегменту «Производственная деятельность». В заключении произведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

В качестве объектов-аналогов для оценки объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж в выборку включен 13 объект-аналог. Выбор объектов-аналогов проводился по состоянию на 01 сентября 2022 года. Отбирались незастроенные земельные участки (земельные участки без улучшений), а также земельные участки, предлагающиеся к продаже совместно с ограждением, фундаментом, асфальтовой или бетонной площадкой, которые были проданы или предлагались к продаже в период с 1 января 2021 года по 1 сентября 2022 года, относящиеся к сегменту «Производственная деятельность», в отношении которых имелась возможность установить их цену и характеристики по всем ценообразующим факторам.

В результате проведенной работы, было идентифицировано и отобрано для проведения сравнительного анализа 13 земельных участков, соответствующих критериям отбора и требованиям пункта 10 ФСО № 1, пункта 13 ФСО № 1, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. С учетом объема выборки и мнения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства Российской Федерации», из выборки объектов-аналогов исключен объект-аналог № 4 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), поскольку данный земельный участок имеет меньшую степень сопоставимости с объектом оценки по соответствию градостроительному зонированию.

Экспертом описаны применяемые корректировки, приведено обоснование их применения. Итоговая выборка проверена по коэффициенту вариации. Так как коэффициент вариации меньше 33 %, сделан вывод о том, что гипотеза о нормальности распределения подтверждается.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в отчете № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 года, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении судебной экспертизы как по вопросу о соответствии отчета № № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так и по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка не просили.

Судом учитывается, что оценщиком в отчете № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 года устранены замечания, изложенные в заключении эксперта, что привело к корректировке выборки, в том числе итоговой, объектов-аналогов.

Исходя из вышеизложенного суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов оценщика в отчете № 03/09/2022-И от 30 мая 2023 года и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...>, земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...>, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...> по состоянию на 1 сентября 2022 года.

Дата, по состоянию которую, административный истец просит установить кадастровую стоимость в тексте административного искового заявления и ходатайства об уточнении исковых требований – 1 января 2022 года, не может быть установлена судом, так как в отчете об оценке, представленном в Бюджетное учреждение, равно как и в исправленном отчете № 03/09/2022-И, датой оценки является 1 сентября 2022 года.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости следует считать дату поступления заявлений в Бюджетное учреждение (7 октября 2022 года).

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Теста» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...>.

Датой подачи заявлений считать 7 октября 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Теста» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 6 июля 2023 года.