Решение по делу № 2-1175/2025 от 09.06.2025 - о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности договора, обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело №2-1175/2025

УИД № 74RS0003-01-2024-006511-25

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2025 года г. Челябинск

Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Шаповал К.И.

при секретаре Топорковой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ПАО АКБ "Абсолют Банк" к ФИО1, ФИО2, СальН.й Н.А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности договора, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО АКБ "Абсолют Банк" обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 с учетом уточнении исковых требований просили признать недействительным договор купли-продажи от 16.11.2021г., заключенный ФИО2 с ФИО3 в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый № и применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО3 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> кадастровый №. Применить последствия недействительности договора уступки прав требования от 10.04.2018г. по договору участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Признать и зарегистрировать за ФИО1 право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый № с одновременной регистрацией обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) для обеспечения исполнения обязательств ФИО1 по кредитному договору № от 18.06.2015г. Обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов для удовлетворения из стоимости этого имущества требований, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору № от 18.06.2015г. с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 168 000 рублей. Взыскать расходы по оплате оценки в сумме 2 500 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 62 100 рублей.

В обоснование требований указано, что 18.06.2015г. между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО1 заключен кредитный договор №. АКБ «Абсолют Банк» предоставлен кредит ФИО1 в сумме 955 000 рублей, сроком на 180 месяцев. Согласно пункту 1.3. кредитного договора, кредит предоставлен на цели приобретения прав на получение в собственности недвижимости, находящейся по адресу:: многоквартирный дом с нежилыми помещениями стр. № расположенный по адресу: <адрес> (адрес строительный), на 4 этаже, состоящей из одной комнаты, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-40,85 кв.м., общая проектная площадь квартиры без учета площади лоджии составляет 38,46 кв.м., площади лоджии 4,78 кв.м, № <адрес>, стоимостью 1 195 000 рублей путем участия в долевом строительстве по Договору № участия в долевом строительстве от 18.06.2015г., влекущего возникновение ипотеки и заключенного между ФИО1 и ООО «Речелстрой». 23.06.2015г. произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу банка, номер регистрации № от 27.12.2016г. 04.04.2017г. Определением Арбитражного суда Челябинской области возбуждено производство по делу о банкротстве ООО «Речелстрой». Дело №А76-5631/2017. 02.02.2018г. в рамках дела о банкротстве №А76-5631/2017 Определением Арбитражного суда Челябинской области в отношении ООО «Речелстрой» введена процедура наблюдения. 28.06.2018г. Определением Арбитражного суда Челябинской области по делу №А76-5631/2017 требование ФИО1 о передаче жилого помещения - однокомнатной <адрес>, общей площадью 38,46 кв.м., расположенной в доме № по адресу: <адрес> оплаченной на сумму 1 195 000 рублей, установленным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Речелстрой». 10.04.2018г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав (требования) по условиям которого кредитор уступает новому кредитору (цессионарию) право (требование) к ООО «Речелстрой» на получение от должника в установленный срок, подлежащих возврату денежных средств, уплаченных в счет цены договора участия в долевом строительстве жилого дома от 18.06.2015г. № в связи с односторонним отказом кредитора от исполнения договора, вследствие неисполнения должником обязательства по передаче объекта долевого строительства. 24.04.2019г. заочным решением Советского районного суда Челябинска удовлетворены исковые требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору № от 18.06.2015г. в сумме 1 030 524,68 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 19 353 рубля. Судом обращено взыскание на заложенные права на недвижимое имущество, существующие на основании договора №Р-563/15 участия в долевом строительстве от 18.06.2015г. Решение суда в части обращения взыскания на заложенные права не исполнимо, поскольку в результате уступки права перешли к ФИО2, впоследствии квартира, обусловленная договором участия в долевом строительстве была построена и перепродана Мезецким другому лицу. 30.04.2019г. Определением Арбитражного суда Челябинской области по заявлению ФИО1 и ФИО2 в части замены кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений удовлетворено, в деле о банкротстве ООО «Речелстрой» произведена замена участника строительства ФИО1 на правопреемника ФИО2 по требованию о передаче указанного жилого помещения. В соответствии с Договором участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г. построена квартира, находящаяся по адресу:: <адрес>, кадастровый № (далее по тексту также – «квартира»). 20.04.2019г. Заочным решением Советского районного суда Челябинска по делу 2-1450/2022, вступившим в законную силу, удовлетворено исковое заявление АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) о признании недействительным договора уступки прав требования от 10.04.2018г. по договору участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 Последствия недействительности сделки не применялись. 15.12.2022г. Определением Арбитражного суда Челябинской области отменено по новым обстоятельствам определение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2019г. 12.04.2023г. Определением Арбитражного суда Челябинской области в удовлетворении заявлений ФИО1 и ФИО2 о замене кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений – отказано. Замена кредитора ФИО1 на ФИО2 в реестре требований о передаче квартиры не действительна. ФИО1 является надлежащим кредитором в деле о банкротстве и имеет право на получение в собственность указанной выше квартиры. Ипотека в силу закона в пользу АКБ «Абсолют банк» (ПАО) при этом сохраняется. Согласно выписке из ЕГРН по квартире, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый № за физическим лицом зарегистрировано право собственности 11.11.2021г., номер регистрации № Обременение в виде ипотеки в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) не зарегистрировано, что нарушает права банка на получение исполнения по кредитному договору. Обязательства по кредитному договору № от 18.06.2015г., заключенному между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО1 до настоящего времени не исполнены. Имеется вступившее в законную силу заочное решение Советского районного суда Челябинска от 24.04.2019г. о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору № от 18.06.2015г. Учитывая, что ФИО1 и ФИО2 отказано в замене кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений, построенная за счет кредитных средств квартира при регистрации права собственности должна быть обременена ипотекой в силу закона в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО). Договор уступки прав требования от 10.04.2018г. по договору участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г., заключенного ФИО1 и ФИО2 признан недействительным, следовательно, ФИО2 не обладал правом продавать квартиру другому лицу. Договор купли-продажи квартиры, заключенный ФИО2 с иным лицом не действителен. Заочным решением Советского районного суда Челябинска от 24.04.2019г. установлено неисполнение ФИО1 обязательства по кредитному договору, взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 1 030 524,68 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 19 353 рубля. Заочное решение Советского районного суда Челябинска от 24.04.2019г. не исполнено.

Истец АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом, просил дела рассмотреть без его участия

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались по последнему известному месту жительства. Направленные ответчикам судебные уведомления возвращены органом почтовой связи «в связи с истечением срока хранения». В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 года № 221, правил оказания услуг почтовой связи. А также п. 2.1 введенных в действие Приказом ФГУП «Почта России» от 31.08.2005 года № 343 «особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», прием заказных писем и бандеролей разряда «Судебное» осуществляется в соответствии с правилами оказания услуг Почтовой связи в части приема письменной корреспонденции. Возвращение в суд неполученного адресатом заказного письма с отметкой «истечение срока хранения» не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением копии судебного акта. В таких ситуациях добросовестность органа почтовой связи по принятию всех мер, необходимых для вручения судебного акта, предполагается, пока заинтересованным адресатом не доказано иное. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам зависящих от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 ГК РФ). Сообщение считается доставленным, если адресат уклоняется от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечению срока хранения (Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года №25).

Информация о дате, времени и месте судебного заседания своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://trz.chel.sudrf.ru в разделе "Судебное делопроизводство".

На основании изложенного, руководствуясь ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, ст. 167 ГПК РФ суд полагает ответчиков извещенными надлежащим образом, в связи, с чем считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, Конкурсный управляющий ООО "РечелСтрой" ФИО4, ООО "Жилкомсервис" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании установлено, что 18.06.2015г. между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО1 заключен кредитный договор <***> «Абсолют Банк» предоставлен кредит ФИО1 в сумме 955 000 рублей, сроком на 180 месяцев.

Согласно пункту 1.3. кредитного договора, кредит предоставлен на цели приобретения прав на получение в собственности недвижимости, находящейся по адресу:: многоквартирный дом с нежилыми помещениями стр. № расположенный по адресу: <адрес> (адрес строительный), на 4 этаже, состоящей из одной комнаты, проектной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 0,5-40,85 кв.м., общая проектная площадь квартиры без учета площади лоджии составляет 38,46 кв.м., площади лоджии 4,78 кв.м, № <адрес>, стоимостью 1 195 000 рублей путем участия в долевом строительстве по Договору № участия в долевом строительстве от 18.06.2015г., влекущего возникновение ипотеки и заключенного между ФИО1 и ООО «Речелстрой».

23.06.2015г. произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу банка, номер регистрации № от 27.12.2016г. 04.04.2017г.

02.02.2018г. в рамках дела о банкротстве Определением Арбитражного суда Челябинской области в отношении ООО «Речелстрой» введена процедура наблюдения.

28.06.2018г. Определением Арбитражного суда Челябинской области по требование ФИО1 о передаче жилого помещения - однокомнатной <адрес>, общей площадью 38,46 кв.м., расположенной в <адрес>.13 по адресу: <адрес>, оплаченной на сумму 1 195 000 рублей, установленным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Речелстрой».

27.11.2018 года решением Арбитражного суда Челябинской области ООО «Речелстрой» признано банкротом.

10.04.2018г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав (требования) по условиям которого кредитор уступает новому кредитору (цессионарию) право (требование) к ООО «Речелстрой» на получение от должника в установленный срок, подлежащих возврату денежных средств, уплаченных в счет цены договора участия в долевом строительстве жилого дома от 18.06.2015г. №№, в связи с односторонним отказом кредитора от исполнения договора, вследствие неисполнения должником обязательства по передаче объекта долевого строительства.

30.04.2019 года определением Арбитражного суда Челябинской области по заявлению ФИО1 и ФИО2 в части замены кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений удовлетворено, в деле о банкротстве ООО «Речелстрой» произведена замена участника строительства ФИО1 на правопреемника ФИО2 по требованию о передаче спорного жилого помещения.

24.04.2019г. заочным решением Советского районного суда Челябинска удовлетворены исковые требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору № от 18.06.2015г. в сумме 1 030 524,68 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 19 353 рубля, обращении взыскания на заложенные права на недвижимое имущество, существующие на основании договора № участия в долевом строительстве от 18.06.2015г.

Данным решением установлено, что государственная регистрация договора ипотеки от 18.06.2015 года произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.06.2015 года Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23.06.2015 года.

20.04.2019г. Заочным решением Советского районного суда Челябинска по делу 2-1450/2022, вступившим в законную силу, удовлетворено исковое заявление АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) о признании недействительным договора уступки прав требования от 10.04.2018г. по договору участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г., заключенного между ФИО1 и ФИО2

16.11.2021 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Согласно которого ФИО2 продал ФИО3 квартиру, по адресу: <адрес>

15.12.2022г. Определением Арбитражного суда Челябинской области отменено по новым обстоятельствам определение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2019г. 12.04.2023г. Определением Арбитражного суда Челябинской области в удовлетворении заявлений ФИО1 и ФИО2 о замене кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений – отказано. Замена кредитора ФИО1 на ФИО2 в реестре требований о передаче квартиры не действительна.

Решением Тракторозаводского районный суд г. Челябинска от 12.09.2023 года исковые требования ФИО3 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «АКАДЕМИЯ», Инспекции Федеральной налоговой службы по Тракторозаводскому району г.Челябинска об освобождении имущества от ареста удовлетворены. Судом постановлено снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу:: <адрес>

Согласно выписке ЕГРН собственником квартиры, по адресу: <адрес> ФИО3

Таким образом, в судебном заседании установлено, что между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и ФИО1 заключен кредитный договор, кредит предоставлен на цели приобретения прав на получение в собственности недвижимости влекущего возникновение ипотеки. Обязательство банков исполнены, надлежащим образом, денежные средства получены ФИО1, обязательство ФИО1 не исполнены. 24.04.2019г. заочным решением Советского районного суда Челябинска удовлетворены исковые требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) к ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 1 030 524,68 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 19 353 рубля., обращено взыскание на заложенные права на недвижимое имущество, существующие на основании договора № участия в долевом строительстве от 18.06.2015г. Данным решением установлена, что государственная регистрация договора ипотеки от 18.06.2015 года произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.06.2015 года Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23.06.2015 года. Договор уступки прав требования от 10.04.2018г. по договору участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г., заключенного ФИО1 и ФИО2 признан судом недействительным. По договору купли продажи ФИО2 продал спорную квартиру ФИО3, которая является титульным собственником.

Согласно п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1).

Поскольку по договору уступки прав (требования) от 10.04.2018г. к ФИО2 от ФИО1 перешло право (требование) к ООО «Речелстрой» на получение от должника в установленный срок, подлежащих возврату денежных средств, уплаченных в счет цены договора участия в долевом строительстве жилого дома от 18.06.2015г. № в связи с односторонним отказом кредитора от исполнения договора, вследствие неисполнения должником обязательства по передаче объекта долевого строительства. По договору купли продажи ФИО2 продал спорную квартиру ФИО3, которая является титульным собственником. У суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о применении последствия недействительности договора уступки прав требования от 10.04.2018г. по договору участия в долевом строительстве № от 18.06.2015г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п.2 ст.168 гражданского кодекса РФ «Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки».

Согласно абз. 1 п.3 ст.166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд анализируя добытые по делу доказательства не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора купли-продажи от 16.11.2021г., заключённого между ФИО2 с Сальниковой <адрес> <адрес>-а, <адрес>, и применении последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО3 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> кадастровый №, поскольку истцом в нарушение требований ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены допустимые и относимые доказательства недействительности спорного завещания как на основании ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и в части нарушения требований закона при составлении и удовлетворении завещания.

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком.

В подпункте 1 п. 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что суд при принятии решения об обращении взыскания на имущество, для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должен указать сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Согласно п. 16 Совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 13/14 от 08.10.1998 года, в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена. Поэтому, проценты по кредиту и неустойка подлежат взысканию по день исполнения решения суда (день возврата «займа»).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по Кредитному договору.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п. 1, п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, производится путем продажи с публичных торгов; начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Заочным решением Советского районного суда Челябинска от 24.04.2019г. установлено, что государственная регистрация договора ипотеки от 18.06.2015 года произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.06.2015 года Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23.06.2015 года. За истцом сохранено право пользования заложенным имуществом в соответствии с его назначением.

В связи с неисполнением ФИО1 обязательств по возврату кредита и уплате процентов, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором. Истец предъявил к ФИО1 требование о погашении кредита, процентов, пени. Требование ФИО1 не исполнено, как не исполнено заочное решение Советского районного суда Челябинска от 24.04.2019г. по настоящий момент.

Принимая во внимания размер сумм просроченной задолженности, а также срок просрочки, суд считает, что допущенное нарушение договора ФИО1 условий кредитного соглашения является существенным и достаточным основанием обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Поскольку, в судебном заседании подтвердился факт неисполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об обращении взыскания на заложенные права на недвижимое имущество, существующие на основании договора участия в долевом строительстве, по адресу:: <адрес>

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Частью 1 ст. 349 ГК РФ установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

На основании ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Заключению об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей квартиры № от 30.10.2024г. стоимость квартиры, находящейся по адресу: <адрес> составляет 2 710 000 рублей.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, п.4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

С учетом требований п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд приходит к выводу, что начальная продажная стоимость заложенных прав на недвижимое имущество, существующих на основании договора участия в долевом строительстве, по адресу:: <адрес>, должна быть определена в сумме 2 168 000 руб.

На основании изложенного, принимая во внимание, что заемщиком ФИО1 нарушены условия заключенного кредитного договора, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное права, принадлежащие ФИО3, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, определив способ продажи заложенных прав на недвижимое имущество – публичные торги.

Таким образом, исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО АКБ "Абсолют Банк" к ФИО1, ФИО2, СальН.й Н.А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности договора, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 168 000 рублей;

Взыскать с СальН.й Н.А. (паспорт №) в пользу ПАО АКБ "Абсолют Банк" (ИНН №) расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска ПАО АКБ "Абсолют Банк" к ФИО1, ФИО2, СальН.й Н.А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности договора, обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

На заочное решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2025 года

Председательствующий