Решение по делу № 2-1170/2025 от 01.04.2025

УИД: 61RS0019-01-2025-000374-81

Дело № 2-1170/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Бердыш С.А.,

при секретаре Краснобаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту строительства и городского развития Администрации г.Новочеркасска о сохранении квартир в перепланированном и переустроенном состоянии и объединении их в единое жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, указав следующее. Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, уточненной площадью 706 м2, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Вид разрешенного использования: «Для эксплуатации жилого дома». Дата и номер регистрационной записи в ГЕРН № от <дата>.

На территории земельного участка расположены жилой дом литера «А», служебные строения, сооружения. Здание литера «А», с кадастровым номером №, площадью 118,3 м2.

В жилом доме литера «А», согласно сведениям ЕГРН, на кадастровом учете имеются помещения (квартиры): № площадью 65,0 м2 - кадастровый №, правообладатель, вид права, номер и дата регистрационной записи в ЕГРН: ФИО1, собственность, № от <дата>.

- № площадью 53,3 м2 - кадастровый №, правообладатель, вид права, номер и дата регистрационной записи в ЕГРН: ФИО1, собственность, № от <дата>.

В целях улучшения жилищных условий собственником вышеуказанных квартир жилого дома литера «А» была выполнена перепланировка и переустройство квартир № и № с их объединением в одно жилое помещение в здании жилого дома литера «А», расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно техническому паспорту от <дата> общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 113,5 м2.

В соответствии с заключением специалиста ФИО2 от <дата> выполненная перепланировка и переустройство квартир № и № в жилом доме литера «А» с пристройками литера «А1», «А2», «А3», «А4» кадастровый № по адресу: <адрес>, в результате которых выполнено их объединение в единое помещение – индивидуальный жилой дом, общей площадью 113,5 м2 (площадь всех частей здания 117,4 м2), жилой площадью - 61,1 м2 произведено с соблюдением архитектурных, строительных норм и правил, требований СанПин, пожарных норм и правил, не влияет на несущую способность, пространственную жесткость и целостность здания и прочность отдельных несущих конструкций здания, не ведет к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания, нарушению противопожарных устройств, не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры (дома) и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Выполненные перепланировка и переустройство заключались в проведении строительно-технических мероприятий, направленных на изменение внутренней конфигурации и уровня инженерно-технического обеспечения помещений жилого дома.

Изменения, произведенные в помещениях, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, и не требуют разрешения на строительство, согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Площадь здания литера «А» кадастровый № определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от <дата> №, составляет 133,2 м2.

Истец обратился в Департамент строительства и городского развития Администрации <адрес> по вопросу сохранения в перепланированном и переустроенном состоянии квартир № и № с их объединением в одно жилое помещение в здании литера «А», расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с решением № от <дата> межведомственной комиссии г. Новочеркасска ФИО1 отказано в узаконении переустройства и перепланировки квартир № и № с их объединением в одно жилое помещение ввиду отсутствия подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта перепланировки и переустройства данного помещения.

Просил сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии <адрес> № в жилом доме литера «А» с пристройками литера «А1», «А2», «А3», «А4» кадастровый № по адресу: <адрес>, в результате которых выполнено их объединение в единое помещение – индивидуальный жилой дом, общей площадью 113,5 м2 (площадь всех частей здания 117,4 м2), жилой площадью - 61,1 м2.

Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом литера «А», образованный в результате перепланировки и переустройства квартир № и № в новой конфигурации площадью 113,5 м2 (площадь всех частей здания 117,4 м2), жилой площадью - 61,1 м2 с пристройками литера «А1», «А2», «А3», «А4» кадастровый № по адресу: <адрес>.

Площадь здания литера «А» кадастровый № определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от <дата> № №, составляет 133,2 м2.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт № №) на объекты недвижимости:

- <адрес> площадью 65,0 м2 - кадастровый №;

- <адрес> площадью 53,3 м2 - кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец, представители ответчика, надлежаще уведомленные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, истец представил заявление, в котором на удовлетворении исковых требований настаивал, просил рассмотреть в его отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма предусматривает одно из последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о ее сохранении. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки и переустройства ввиду их несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания права истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла приведенных норм следует, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при наличии ряда оснований: соответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки строительным нормам, правилам СНиП, отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении норм о самовольной постройке" собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от <дата> N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от <дата> №7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от <дата> N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от <дата> № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В судебном заседании установлено, что <адрес> (КН: №), № (КН: №), расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи <адрес> от <дата> и договора купли-продажи <адрес> от <дата>, что подтверждается выписками из ЕГРН от <дата>.

Земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером №, уточненной площадью 706 м2, почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: «Для эксплуатации жилого дома», принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>. Дата и номер регистрационной записи в ГЕРН № от <дата>.

На территории земельного участка расположены жилой дом литера «А», служебные строения и сооружения. Здание литера «А», учтенное в ЕГРН с кадастровым номером №, имеет следующие характеристики: площадь 118,3 м2, количество этажей - 1. Наименование - жилой дом, назначение – многоквартирный дом.

В жилом доме литера «А», согласно сведениям ЕГРН, на кадастровом учете имеются помещения (квартиры): № площадью 65,0 м2 - кадастровый №, № площадью 53,3 м2 - кадастровый №.

В целях улучшения жилищных условий собственником вышеуказанных квартир жилого дома литера «А» была выполнена перепланировка и переустройство квартир № и № с их объединением в одно жилое помещение – индивидуальный жилой дом, общей площадью 113,5 м2 (площадь всех частей здания 117,4 м2), жилая площадь – 61,1 м2.

По данным технического паспорта от <дата> общая площадь здания литера «А» составляла 118,3 м2 (площадь всех частей здания - 125,2 м2).

По данным правоустанавливающих документов и технического паспорта от <дата> до перепланировки и переустройства общая площадь <адрес> № составляла 65,0 м2, в том числе жилая площадь - 56,0 м2, общая площадь <адрес> составляла 53,3 м2, в том числе жилая площадь - 34,2 м2.

Истец обратился в Департамент строительства и городского развития Администрации г. Новочеркасска Ростовской области по вопросу сохранения в перепланированном и переустроенном состоянии квартир № и № с их объединением в одно жилое помещение в здании литера «А», расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с решением № от <дата> межведомственной комиссии г. Новочеркасска ФИО1 отказано в узаконении переустройства и перепланировки квартир № и № с их объединением в одно жилое помещение, ввиду отсутствия подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта перепланировки и переустройства данного помещения.

Как следует из имеющегося в материалах дела заключения эксперта НН «Саморегулируемая организация судебных экспертов» ФИО2 от <дата>, выполненные перепланировка и переустройство квартир № и № заключались в проведении следующих строительно-технических мероприятий, направленных на изменение внутренней конфигурации и уровня инженерно-технического обеспечения помещений жилого дома:

- в объеме помещений № и № <адрес> (номера до перепланировки) установлены ненесущие перегородки таким образом, что сформированы помещения: № (жилая комната) первого этажа площадью 13,4 м2, № (коридор) первого этажа площадью 5,7 м2, № (коридор) первого этажа площадью 5,5 м2, № (кладовая) первого этажа площадью 4,0 м2;

- в стене между помещениями № и № <адрес> (номера до перепланировки) демонтирован дверной блок, дверной проем заложен;

- в объеме помещения № <адрес> (номера до перепланировки) установлена ненесущая перегородка таким образом, что сформированы помещения: № (коридор) первого этажа площадью 4,8 м2, № (жилая комната) первого этажа площадью 9,1 м2;

- демонтирована ненесущая перегородка между помещениями № и № <адрес> (номера до перепланировки), в результате чего сформировано помещение № (жилая комната) первого этажа площадью 20,0 м2;

- в стене между помещениями № и № <адрес> (номера до перепланировки) демонтирован оконный блок, разобрана подоконная кладка, оборудован дверной проем с его заполнением дверным блоком и усилением перемычной, путем монтажа стянутых металлических закладных конструкций и заполнения пустот цементным раствором;

- в стене между помещениями № и № <адрес> (номера до перепланировки) оборудован дверной проем с его заполнением дверным блоком;

- в объеме помещения № <адрес> (номера до перепланировки) установлена ненесущая перегородка таким образом, что сформированы помещения: № (коридор) первого этажа площадью 2,8 м2, № (кладовая) первого этажа площадью 5,1 м2;

- в стене между помещением № <адрес> помещением № <адрес> (номера до перепланировки) оборудован дверной проем с его заполнением дверным блоком и усилением перемычкой, путем монтажа стянутых металлических закладных конструкций и заполнения пустот цементным раствором;

- выполнены ремонтно-отделочные работы, в результате чего уточненная площадь помещения № первого этажа (санузел) составила 7,2 м2 (ранее - помещение № <адрес> площадью 9,2 м2), помещения № первого этажа жилая комната) составила 18,6 м2 (ранее - помещение № <адрес> площадью 19,8 м2), помещения № первого этажа (коридор) составила 4,8 м2 (ранее - помещение № <адрес> площадью 5,2 м2);

- в помещении № первого этажа установлено санитарно-техническое оборудование.

Экспертом отмечено, что вследствие подсчета площади помещений согласно требованиям Приказа Росреестра от <дата> №П/0393, помещение № (подвал) подвального этажа площадью 3,0 м2 учтено в составе общей площади жилого дома.

Образованное в новых границах в результате перепланировки и переустройства квартир № и №, жилое помещение площадью 113,5 м2, ограничено строительными конструкциями - стенами и имеет самостоятельный выход на территорию общего пользования - приквартирный земельный участок. Площадь жилых комнат (жилая площадь) составила 61,1 м2.

Экспертом отмечено, что образованное помещение занимает весь объем здания литера «А». Здание литера «А» не является многоквартирным домом и фактически представляет собой дом жилой одноквартирный отдельно стоящий.

Площадь здания литера «А» кадастровый № определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от <дата> № П/0393, составляет 133,2 м2.

Выполненные перепланировка и переустройство квартир № и № в жилом доме литера «А» с пристройками литера «А1», «А2», «А3», «А4» кадастровый № по адресу: <адрес>, в результате которых выполнено их объединение в единое помещение – индивидуальный жилой дом, общей площадью 113,5 м2 (площадь всех частей здания 117,4 м2), жилой площадью - 61,1 м2 произведено с соблюдением архитектурных, строительных норм и правил, требований СанПин, пожарных норм и правил, не влияет на несущую способность, пространственную жесткость и целостность здания и прочность отдельных несущих конструкций здания, не ведет к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания, нарушению противопожарных устройств, не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры (дома) и не угрожает жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Согласно п.п. 40, 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Отсутствие у истца разрешения на перепланировку и переустройство само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на перепланировку и переустройство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на реконструкцию не осуществляется - иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что условиями сохранения жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, является соответствие произведенных изменений жилого помещения действующим нормам и правилам и одновременное ненарушение при этом прав и законных интересов граждан, а также отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

Из части 1 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", следует, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и представление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Во исполнение указанной нормы права полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными органами.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Экспертом отмечено, что жилое помещение, образованное в результате перепланировки и переустройства квартир № 1 и № 2 в новой конфигурации площадью 113,5 м2, занимает весь объем здания литера «А».

По смыслу положений пункта 6 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, пункта 2 статьи 141.3 и пункта 3 статьи 141.4 ГК РФ в случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе самостоятельно выбрать правовой режим таких объектов - в качестве здания, как единого объекта, либо совокупности помещений, соответственно.

Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 определено, что, если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (№) к Департаменту строительства и городского развития Администрации г.Новочеркасска (ИНН <***>) о сохранении квартир в перепланированном и переустроенном состоянии и объединении их в единое жилое помещение удовлетворить.

Сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии <адрес> № в жилом доме литера «А» с пристройками литера «А1», «А2», «А3», «А4» кадастровый № по адресу: <адрес>, в результате которых выполнено их объединение в единое помещение – индивидуальный жилой дом, общей площадью 113,5 м2 (площадь всех частей здания 117,4 м2), жилой площадью - 61,1 м2.

Прекратить право собственности ФИО1 (паспорт № №) на объекты недвижимости:

- <адрес> площадью 65,0 м2 - кадастровый №;

- <адрес> площадью 53,3 м2 - кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Мотивированный текст решения изготовлен 1 апреля 2025 года.