Дело № 2а-658/2023; УИД 36RS0016-01-2023-000685-94

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач 4 сентября 2023 года

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Романова М.А.

при секретаре Васильевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в котором просил признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 19.07.2023 г. № о приостановлении государственной регистрации перехода права ФИО2 в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 684 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 28,0 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>, на имя ФИО1 на основании договора купли-продажи от 06.07.2023 г.

В обоснование заявленных требований, административный истец указал, что 06.07.2023 г. он заключил со своим сыном ФИО2 договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 684 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 28,0 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>. Ему, ФИО1, принадлежат 2/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные земельный участок и жилой дом. В результате заключения договора купли-продажи он становится единственным собственником земельного участка и жилого дома. 06.07.2023 г. он и продавец обратились к административному ответчику с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на имя административного истца. Уведомлением от 19.07.2023 г. № Управление Росреестра по Воронежской области в лице государственного регистратора ФИО3 сообщило о приостановлении государственной регистрации на основании п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Приостановление мотивировано тем, что договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом не удостоверен нотариально. Считает приостановление государственной регистрации незаконным, т.к. в данном случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи необязательно.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО4 в судебное заседание не явился, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ФИО5, в судебное заседание не явился, подал заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. В своих письменных возражениях указал, что Управление Росреестра по Воронежской области считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из административного искового заявления, 06.07.2023 г. ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли продажи 1/3 доли на земельный участок и жилой дом. 06.07.2023 г. обратились в орган регистрации в целях проведения государственной регистрации перехода права в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи от 6 июля 2023 года. В силу п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - №218-ФЗ), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав включает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В рамках проведенной правовой экспертизы представленного договора купли-продажи от 06.07.2023 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 о переходе прав в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, по адресу: <адрес>, было установлено, что форма данного договора купли-продажи не соответствует установленным требованиям законодательства. В соответствии с ч.1 ст.161 ГК РФ сделки совершаются в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. В силу ч.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Согласно ч.3 ст.163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Как следует из вышеуказанных правовых положений представленный договор купли-продажи от 06.07.2023 г. не входит в перечень исключений, при наличии которых законодательством допускается заключение сделок) в простой письменной форме. С учетом вышеизложенных обстоятельств государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права по основаниям, предусмотренным п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», т.е. в связи с несоответствием формы договора купли-продажи установленной законодательством. На основании изложенного, просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, пришел возврат повестки с отметкой «истек срок хранения».

Заинтересованное лицо государственный регистратор ФИО3 в судебное заседание не явился, подал заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив доводы сторон, материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Право на обращение в суд гражданина, не согласного с действиями и решениями должностных лиц, предусмотрено ч.1 ст.218 КАС РФ. Сроки обращения в суд, предусмотренные ст.219 КАС РФ, административным истцом соблюдены.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 г. жилой дом с кадастровым номером № площадью 28,0 кв. м., находящийся по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО1 2/3 доли и ФИО2, 1/3 доля (л.д.14-17).

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 г. земельный участок с кадастровым номером № площадью 684 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО1 2/3 доли и ФИО2, 1/3 доля (л.д.18-21).

06.07.2023 г. собственник 1/3 доли вышеуказанных жилого дома и земельного участка ФИО2 заключил с ФИО1 договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д.22-23).

06.07.2023 г. ФИО1 и продавец ФИО2 обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на имя ФИО1.

Уведомлением от 19.07.2023 г. № Управление Росреестра по Воронежской области в лице государственного регистратора ФИО3 сообщило ФИО1 о приостановлении государственной регистрации на основании п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с тем, что в соответствии с ч. 1.1 ст.42 Закона сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (л.д.6).

Данное приостановление государственной регистрации перехода права собственности, по мнению суда, подходит к толкованию требований закона формально и нарушает права участников сделки купли-продажи.

Согласно п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 7, 13 части 1 статьи 26).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 ГК РФ.

Согласно п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Глава 30 ГК РФ, устанавливающая порядок заключения, форму договоров купли- продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Следовательно, исходя из норм ст.163 ГК РФ и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае в первую очередь других сособственников).

В соответствии со ст.55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст.8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

При купле-продаже доли в праве общей долевой собственности, когда в результате заключения договора приобретателем является второй участник долевой собственности, у которого возникает в результате следки единоличная собственность, имеются основания полагать, что необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе, установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует. (Определение Первого Кассационного суда общей юрисдикции от 19.07.2022 г. по делу №).

К аналогичным выводам при толковании норм законодательства о нотариальном удостоверении сделок пришел Верховный Суд РФ в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам от 18.05.2022 г. №

При таких обстоятельствах правило ч.1.1 ст.42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» о нотариальном удостоверении не подлежит применению.

Суд считает, что обжалуемые действия административного ответчика нарушают права и законные интересы административного истца. Требование нотариального удостоверения договора купли-продажи в данном случае не основано на законе. Непредоставление такого договора не может являться основанием для приостановления либо для отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, административный иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 19.07.2023 года № о приостановлении государственной регистрации перехода права ФИО2 в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 684 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 28,0 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>, на имя ФИО1 на основании договора купли-продажи от 06.07.2023 года.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2023 года.

Судья М.А. Романов