Дело № 2-1732/2025
29RS0018-01-2025-001340-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 августа 2025 года город Архангельск
Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего по делу судьи Вербиной М.С., при секретаре судебного заседания Шляхиной И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГорСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГорСтрой» (далее – ООО СЗ «ГорСтрой») о взыскании неустойки в размере 950 000 руб. 00 коп. за период с 20.12.2024 по 13.03.2025, компенсации морального вреда в размере 49 000 руб. 00 коп., штрафа в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
В обоснование заявленных требований указано, что 24.05.2024 между ООО СЗ «ГорСтрой» и ФИО1 заключен договор № ГСТ/А/КВ-К1-319 участия в долевом строительстве квартиры по адресу: г. Архангельск, ул. <адрес>, д. <адрес>. Договором установлен гарантийный срок на жилой дом – 5 лет. При передаче квартиры 05.12.2024 истцом были выявлены недостатки – царапина в спальной комнате, которые были устранены после подачи истцом иска в суд. Однако, в связи с допущенной застройщиком просрочкой исполнения требования об устранении недостатков, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 3% от цены выполненной работы (оказанной услуги) в размере 950 000 руб. 00 коп. Расчет неустойки производит следующим образом: 6 427 295 руб. х 3% х 83 дн. (с 20.12.2024 по 13.03.2025) = 16 003 964 руб., но ограничивает 950 000 руб. 00 коп.
В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО2 уточнил период взыскания неустойки, попросив взыскать ее за период с 05.02.2025 по 11.04.2025 (65 дн.). Представил уточненный расчет неустойки: 6 427 295 руб. х 3% х 65 дн. = 12 553 255,2 руб., ограничивая подлежащую взысканию неустойку суммой в размере 950 000 руб. 00 коп. В обоснование заявленного требования указал, что 05.02.2024 составлен акт осмотра, в котором зафиксирован недостаток квартиры – царапина на стеклопакете в спальной комнате. Срок безвозмездного устранения недостатка истек 03.02.2025. Недостаток устранен застройщиком только 11.04.2025. При данных обстоятельствах истец просит взыскать с ответчика неустойку с 05.02.2025 по 11.04.2025.
Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, пояснив, что застройщиком нарушен срок устранения недостатков, выявленных истцом при передаче ему объекта долевого строительства.
Представитель ответчика ООО «СЗ «ГорСтрой» ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласился. Пояснил, что 05.12.2024 между истом и ответчиком подписан акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № ГСТ/А/КВ-К1-319 от 24.05.2024 без каких-либо замечаний. Претензия истца с требованием об устранении недостатков – царапины на стеклопакете в спальной комнате впервые поступила ответчику 17.03.2025. При получении претензии ответчик приступил к устранению замечаний: 31.03.2025 произведены замеры для замены стеклопакета, 11.04.2025 произведена замена стеклопакета. 11.04.2025 истцом подписан акт выполненных работ согласно которому претензий по устранению недостатков, отраженных в претензии к застройщику, не имеет, замечания устранены. Стоимость работ по устранению недостатка составила 7 260 руб. Просрочки устранения недостатков ответчиком не допущено.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Завод окон», представителя в суд не направило, извещено о рассмотрении дела надлежащим образом.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, - регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Согласно части 5 названной статьи Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
В ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Судом установлено, что 24.05.2024 между ООО СЗ «ГорСтрой» и ФИО1 заключен договор № ГСТ/А/КВ-К1-319 участия в долевом строительстве (далее - Договор) многоквартирного жилого дома по адресу: г. Архангельск, ул. <адрес>, земельный участок №. По условиям Договора ООО СЗ «ГорСтрой» приняло на себя обязательства осуществить строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу (указанный адрес является строительным адресом дома). Объектом долевого строительства по Договору является жилое помещение - квартира №, которая расположена в доме на № этаже (далее – Объект). Общая проектная площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 61,42 кв.м., состоит из двух комнат, коридора, кухни-гостиной, санузла, лоджии. Цена объекта долевого строительства определена сторонами в размере 6 427 295 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 2.5 Договора Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до 30.10.2024 и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до 30.10.2025.
Судом установлено, что застройщик заранее приступил к передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
05.12.2024 состоялся осмотр Объекта долевого участия в строительстве истцом, по результатам которого между истом и ответчиком 05.12.2024 подписан акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № ГСТ/А/КВ-К1-319 от 24.05.2024 без каких-либо замечаний.
В осмотре участвовал ФИО1 и представитель ООО СЗ «ГорСтрой» ФИО4 Последним в акте отражена в качестве недостатка царапина стеклопакета.
Свидетель ФИО4, будучи допрошенным в судебном заседании, пояснил, что представлял к осмотру истцу построенный по Договору объект долевого строительства – квартиру № 319, отразил в акте осмотра в качестве выявленного недостатка – царапину на стеклопакете.
Согласно пункту 7.1. Договора передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.
Пунктом 7.5. Договора установлено, что при наличии у Участника долевого строительства существенных замечаний к Объекту долевого строительства, он указывает их в Смотровом листе. Существенные замечания, принятые Застройщиком в качестве таковых, подлежат устранению Застройщиком своими силами, либо силами третьих лиц по поручению (требованию) Застройщика, в разумный срок.
В соответствии с п. 7.6. Договора при отсутствии замечаний к Объекту долевого строительства, либо по устранению замечаний, принятых застройщиком, в полном объеме, Участник долевого строительства подписывает Смотровой лист, чем подтверждает соответствие построенного Объекта долевого строительства условиям настоящего Договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Из акта осмотра от 05.12.2024 и подписанного сторонами в тот же день акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № ГСТ/А/КВ-К1-319 от 24.05.2024 следует, что выявленный в ходе осмотра недостаток не являлся существенным замечанием. Требование об устранении указанного недостатки при подписании акта приема-передачи от 05.12.2024 истцом ответчику не предъявлялось.
При данных обстоятельствах, довод истца о том, что срок устранения указанного недостатка, не превышающий 60 календарных дней, подлежит исчислению с даты осмотра объекта долевого строительства, судом отклоняются.
Доказательств того, что замечания, выявленные 05.12.2024 при осмотре Объекта, являлись существенными, препятствующими использованию Объекта по назначению, и участник долевого строительство имел правовые основания отказаться от подписания передаточного акта, стороной истца суду не представлено, судом не установлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 г. предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6).
Во исполнение п. 6 ч. 1 ст. 18 указанного Федерального закона 23.03.2022 Правительством Российской Федерации принято постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее - Постановление № 442), которое вступило в силу 24.05.2024.
Пунктом 1 Постановления № 442 (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) установлено, что в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31.12.2023 включительно передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;
при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта (подпункт "в");
при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (подпункт "г");
при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением (подпункт "д");
застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста (подпункт "е");
в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (подпункт "ж");
требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства (подпункт "з");
в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (подпункт "и");
техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:
специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства (подпункт "л").
Вместе с тем, акт приема-передачи объекта долевого строительства от 05.12.2024 подписан сторонами без указания на наличие недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком в срок, не превышающий 60 календарный дней.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
17.03.2025 в адрес ООО СЗ «ГорСтрой» поступила претензия истца, содержащая требование об устранении недостатка, указанного в акте осмотра от 05.12.2024.
Получив претензию истца, застройщик с привлечением подрядной организации (ООО «Завод окон») приступил к устранению недостатка: 31.03.2025 произведены замеры стеклопакета, 11.04.2025 произведена замена стеклопакета.
11.04.2025 недостатки, указанные в претензии, устранены, что подтверждается представленным в материалы дела актом выполненных работ.
Срок устранения недостатков составил 25 календарных дней.
Таким образом, недостаток, требование об устранении которого указано в претензии истца, поступившей ответчику 17.03.2025, устранен в полном объеме в установленный срок.
При данных обстоятельствах, довод истца о том, что ответчик нарушил срок устранения недостатка объекта долевого строительства, судом отклоняется.
Согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Аналогичное разъяснение содержится в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Законом № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень оснований для взысканий неустойки, который не предусматривает ответственности застройщика за не направление ответа на претензию.
Установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (часть 8).
Ответчиком доказано и истцом не оспаривается, что содержащееся в претензии требование об устранении недостатков застройщиком исполнено.
При данных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца о привлечении ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки суд не усматривает.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Закона о защите прав потребителей, разъяснениями, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», основанием для взыскания компенсации морального вреда является факт нарушения прав потребителя.
В ходе судебного разбирательства установлено, что требование истца об устранении недостатка объекта долевого строительства исполнено в установленный срок. Доводы представителя истца о нарушении срока застройщиком не нашли своего объективного подтверждения. Фактов нарушения прав потребителя застройщиком судом не установлено.
При данных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца о взыскания с ответчика компенсации морального вреда суд также не усматривает.
В силу изложенного исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «ГорСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГорСтрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Архангельска.
Председательствующий М.С. Вербина
Решение в окончательной форме изготовлено 26 августа 2025 г.
Председательствующий М.С. Вербина