2-3155/2022
52RS0*-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 ноября 2022 года г. Н.Новгород
Московский районный суд г. Н. Новгорода (***) в составе председательствующего судьи З.В. Филипповой,
при секретаре судебного заседания Е.Д. Пудовой,
с участием истца ФИО1 и представителя истца ФИО1 – по ордеру адвоката Маркиной Э.Н.,
с участием истца ФИО2 и его представителей адвокатов по ордерам – Анфёровой Е.Д., Новиковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ФИО1, ФИО3 к ФИО4, о расторжении договора купли-продажи,
по иску ФИО2 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально истцы ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи, указывая в обоснование своей правовой позиции, что ЧЧ*ММ*ГГ* между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно п.1 договора истец передал, а ответчик приняла земельный участок, находящийся по адресу: г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *. В силу п.4 договора стоимость указанного земельного участка составляет 400 000 рублей. Взятые на себя обязательства по договору истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Однако, ответчик до настоящего времени обязательства по оплате земельного участка выполнил не в полном объеме, что подтверждается распиской от ЧЧ*ММ*ГГ*. В настоящее время собственником спорного земельного участка является ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи, а также выпиской из ЕГРН от ЧЧ*ММ*ГГ*.
На основании изложенного, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ просят суд:
- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* заключенный между ФИО1, ФИО3 и ФИО4;
- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 (шестьсот девяносто девять) кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *;
- признать за ФИО1 и ФИО3 право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 (шестьсот девяносто девять) кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый * по ? доле каждому.
Впоследствии ФИО2 подано исковое заявление о признании добросовестным приобретателем.
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 с требованием о признании добросовестным приобретателем, в котором просит суд признать истца добросовестным приобретателем земельный участок, расположенный по адресу: ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, и приобретенной по договору купли- продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* у ответчика ФИО4
Согласно содержанию отзыва на исковое заявление ФИО2, в производстве Московского районного суда *** находится дело * по иску ФИО1, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Исковое заявление зарегистрировано в канцелярии Московского районного суда г. Н. Новгорода ЧЧ*ММ*ГГ*, принято к производству ЧЧ*ММ*ГГ*.
ЧЧ*ММ*ГГ* ФИО2 по возмездной сделке - Договору купли-продажи земельного участка приобрел у ответчика ФИО4 - земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*, записью в Едином государственном реестре недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ* * (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*).
Таким образом, право собственности ФИО2 на земельный участок кадастровый * возникло ЧЧ*ММ*ГГ*.
То есть, по состоянию на дату подачи искового заявления по делу *, имущество, приобретенное по договору купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 принадлежало на праве собственности третьему лицу - ФИО2
Об обстоятельствах рассматриваемых в рамках дела * ФИО2 при приобретении указанного земельного участка не знал и не мог знать, проявил разумную осмотрительность и проверил юридическую чистоту сделки по приобретению земельного участка до заключения сделки по ее приобретению.
ФИО2 ознакомился с исковым заявлением, а также с уточнениями исковых требований и считает их незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Однако, истцами заявлены следующие требования:
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* заключенный между ФИО1, ФИО3 и ФИО4
Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *.
Признать право общей долевой собственности за ФИО1 и ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый * по !/2 доле каждому.
Взыскать с ФИО4 расходы по оплате госпошлины в пользу ФИО1 и ФИО3 в размере 7 200 рублей, то есть по 3 600 рублей в пользу каждого.
Способы защиты гражданских прав - предусмотренные законом меры, посредством которых происходит восстановление положения, существовавшего до нарушения права, или компенсация потерь лица, чье право нарушено, признание оспариваемых прав. Способы защиты отражают те принудительные меры воздействия, которые могут быть применены к нарушителю. Таким образом, при обращении в суд способы защиты находят выражение через предмет иска.
Ненадлежащим способом защиты нарушенного права будет являться:
способ, который не соответствует императивно предписанному нормами закона для данного вида правоотношений, например, в случае, когда требуется предъявление специальных исков (Постановление Арбитражного суда *** от ЧЧ*ММ*ГГ* N Ф10-4004/2019 по делу N А83-20141/2017 (Определением Верховного Суда РФ от ЧЧ*ММ*ГГ* N 310-ЭС19- 24961 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления), Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ЧЧ*ММ*ГГ* N 117-КГ18-53);
способ, который выбран истцом из нескольких возможных, но не соответствует характеру правоотношения либо не приведет к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав, исполнению судебного акта, в том числе и в порядке исполнительного производства (Определение Верховного Суда РФ от ЧЧ*ММ*ГГ* N 302-ЭС20-14690 по делу N А58-7451/2019, Определение Верховного Суда РФ от ЧЧ*ММ*ГГ* по делу N А07-16810/2016, Постановление Арбитражного суда *** от ЧЧ*ММ*ГГ* N Ф05-20274/2020 по делу N А41- 85359/2019, Постановление Арбитражного суда *** от ЧЧ*ММ*ГГ* N Ф02-3781/2020 по делу N А69-1615/2019).
Именно на истца законодателем возложена обязанность выбрать надлежащий способ правовой защиты перед подачей иска в суд, при этом ни ГПК РФ, ни АПК РФ не предоставляют суду полномочий по своему усмотрению изменять предмет иска и тем самым обеспечивать использование надлежащего способа защиты.
При рассмотрении гражданского дела, связанного с расторжением договора купли- продажи недвижимости, по причине того что покупатель не исполнил условия об уплате стоимости земельного участка, юридически значимыми обстоятельствами являются:
передача продавцом земельного участка;
принятие покупателем земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. п. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор купли-продажи земельного участка может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено самим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи земельный участок, то продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить земельный участок, продавец вправе по своему выбору потребовать его оплаты либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Такие правовые последствия будут отличаться в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли- продажи земельного участка в связи с неуплатой покупателем покупной цены при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли- продажи недвижимого имущества.
В том случае, если земельный участок был передан покупателю и он его принял, в судебном порядке можно взыскать неуплаченную по договору сумму. Требование о расторжении договора в таком случае будет необоснованным.
Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:
передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец:
отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ).
С учетом всех обстоятельств дела, а также оснований требований истцов, в данном случае верным способом защиты права являлось бы взыскание задолженности по договору купли- продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* заключенному между ФИО1, ФИО3 и ФИО4
При вынесении решения в исковом производстве суд действует в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ч. 5 ст. 170 АПК РФ), т.е. рассматривает их по существу исходя из выбранного истцом способа защиты нарушенного права. В случае выбора ненадлежащего способа защиты нарушенного или оспариваемого права основным последствием, которое наступает в соответствии с действующим законодательством, является отказ в удовлетворении исковых требований и вынесение соответствующего решения судом. Кроме того, избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (Определение Верховного Суда РФ от ЧЧ*ММ*ГГ* N 308-ЭС20-16542 по делу N А32-27793/2019).
Как указано выше, ЧЧ*ММ*ГГ* ФИО2 по возмездной сделке по договору купли-продажи земельного участка приобрел у ответчика ФИО4 - земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*, записью в Едином государственном реестре недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ* * (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*).
Сопровождением сделки по приобретению земельного участка расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, у ответчика ФИО4, занималось ООО «Монолит Истейт».
Для проверки отсутствия каких-либо ограничений (обременений) прав на продаваемый земельный участок была заказана выписка из ЕГРН от ЧЧ*ММ*ГГ* №КУВИ-002/2021- 64593926, согласно которой никаких ограничений (обременений) прав на земельный участок не зарегистрировано, отметок о наличии судебного спора в отношении земельного участка либо сведений о притязаниях третьих лиц в ЕГРН не имелось. До момента заключения договора купли-продажи земельного участка сотрудниками агентства в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве было проверено отсутствие сведений о процедуре банкротства в отношении ФИО4, на сайте ФССП было проверено отсутствие исполнительных производств в отношении ФИО4 по взысканию задолженностей.
Таким образом, ФИО2 проявив должную осмотрительность при совершении сделки купли-продажи земельного участка не знал и не мог знать о наличии каких-либо споров относительно договора купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* заключенного между ФИО1, ФИО3 и ФИО4
В связи с тем, что по данным Единого государственного реестра недвижимости на дату заключения сделки между ФИО2 и ФИО4 в реестре (ЕГРН) сведения об обременениях и/или о наличии судебных споров отсутствовали, а ФИО2 при заключении сделки проявил должную осмотрительность, ФИО2 является добросовестным приобретателем.
В настоящем деле ФИО2 является третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований.
ЧЧ*ММ*ГГ* ФИО2 был подан иск к ФИО4 о признании ФИО2 добросовестным приобретателем земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, и приобретенной по договору купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* у ответчика ФИО4
На основании вышеизложенного ФИО2 считает исковые требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просил суд отказать ФИО1, ФИО3 в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании ЧЧ*ММ*ГГ* ФИО1 настаивал на удовлетворении первоначальных требований.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – по ордеру Маркина Э.Н. указала, что на председателе нет обязанности самостоятельно без заявления вносить изменения в реестр, ФИО2 является не добросовестным покупателем. Со стороны представителя представлен на обозрение реестр собственников участков СНТ на ЧЧ*ММ*ГГ*, по которому до сих пор по номерам 1073 1073а собственниками участков числятся Рожков и ФИО5. Новые собственники должны были прийти в СНТ, подать заявление и были бы внесены изменения. Просила отказать в удовлетворении второго иска.
В судебном заседании со стороны ФИО2 и его представителей по ордерам адвокатами – Анфёровой Е.Д., Новиковой А.А., приобщен отзыв, представлены на обозрение документы подтверждающие оплату земельного налога - налоговое уведомление от 01.09.22г., чек об уплате. Просили удовлетворить исковое требование ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем. Обязанность по ведению реестров возложена на председателя СНТ, т.е. на ФИО1 То есть председатель СНТ должен сверять свой реестр с реестром ЕГРН. Агенство недвижимости проверяло участок перед совершением сделки между ФИО4 и ФИО2 – никаких обременений не было. ФИО2 несет бремя содержания земельного участка. Просили отказать в удовлетворении первоначального иска, удовлетворить исковые требования о признании добросовестным приобретателем.
В судебном заседании ФИО2 указал, что при оформлении документов он был еще гражданином Казахстана. После получения гражданства он узнал, что на участок наложено обременение, приходил в бухгалтерию СНТ, ему не говорили, что необходимо вносить изменения в реестр. Ему пояснили, что участок числится на ФИО4
Ранее в судебных заседаниях ФИО2 просил в удовлетворении исковых требований отказать, поддержав позицию, ранее приобщенную к материалам дела, согласно которой указал, что является добросовестным приобретателем, поскольку на момент приобретения спорного земельного участка никаких ограничений не имелось. Кроме того, расчеты по договору произведены в полном объеме в соответствии с условиями договора. На основании договора купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* право собственности зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке ЧЧ*ММ*ГГ*.
Истец по первоначальному иску (третье лицо по иску ФИО2) - ФИО3, ответчик ФИО4 в суд не явились, извещались о рассмотрении дела надлежащим образом.
Представитель третьего лица УФРС КиК по *** в суд не явился, извещался о рассмотрении дела.
Суд в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч.4 ст.486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной…
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ЧЧ*ММ*ГГ* (ред. от ЧЧ*ММ*ГГ*) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
ЧЧ*ММ*ГГ* между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли–продажи земельного участка,
В п. 1 договора указано, что ФИО1, ФИО3 передают в собственность, а ФИО4 приняла в собственность земельный участок, находящийся по адресу: ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, 699 кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *.
Стоимость земельного участка определена в размере 400 000 рублей – пункт 4 договора.
ЧЧ*ММ*ГГ* Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по *** произведена государственная регистрация перехода прав собственности на Объект.
ЧЧ*ММ*ГГ* ФИО6 предоставлена расписка, согласно которой обязуется выплатить сумму в размере 450 000 рублей в течении 9 месяцев равными платежами по 50 000 рублей в месяц ФИО1 за земельный участок, кадастровый *.
50 000 рублей были переданы ФИО6 в момент написания расписки.
ЧЧ*ММ*ГГ* спорный земельный участок был продан ФИО4 – ФИО2, о чем имеется договор купли-продажи земельного участка.
ФИО6 было оформлено нотариальное согласие на продажу земельного участка, приобретенного в браке по адресу: ***, территория СНТ «Сокол» сад *, земельный участок 1073.
Пунктом 1 договора установлено, что продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность земельный участок за кадастровым номером 52:18:0020176:3630, площадью 699 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения садоводства, находящийся по адресу: ***, территория СНТ «Сокол», сад 3, земельный участок 1073.
Земельный участок оценивается по соглашению сторон и продан за 650 000 рублей - пункт 3 договора.
Согласно выписке из ЕГРН, собственником земельного участка 1073, находящегося по адресу: ***, территория СНТ «Сокол», сад 3 является ФИО2
ФИО6 в процессе рассмотрения дела пояснил, что расписка была составлена ЧЧ*ММ*ГГ*, денежные средства в размере 50 000 рублей были переданы истцу до заключения договора купли- продажи, а оставшиеся 400 000 рублей до мая 2020 года оплачены различными частями.
В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В процессе рассмотрения дела был допрошен свидетель ФИО7, которая показала суду, что является работником ООО «Монолит» и состоит в должности специалиста по недвижимости. ФИО6 обратился в данную компанию с целью сопровождения сделки купли – продажи земельного участка между ФИО4 и ФИО2 Со стороны ФИО4 был предоставлен договор и выписка из ЕГРН, в которой отражено, что никаких обременений на данный участок не было. Сделка была оформлена, переход права собственности был зарегистрирован. ФИО2 является добросовестным покупателем.
Свидетельские показания в отсутствие письменного подтверждения факта передачи денежных средств в размере 400 000 рублей и с учетом того, что их получатель этого не признал, а просил руководствоваться ценой, приведенной в письменном договоре, нельзя считать допустимыми доказательствами указанного юридически значимого обстоятельства, по поводу которого возник спор.
Передача денежных средств по договору подтверждается исключительно оригиналом расписки, а также, что иных доказательств, подтверждающих передачу ФИО4 денежных средств, ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду также представлено не было, суд пришел к выводу, что факт передачи ответчиком указанных денежных средств в размере 400 000 рублей не подтвержден, соответственно, не может служить основанием для вывода об исполнении сторонами условий договора должным образом.
Вместе с тем, довод ФИО2 о том, что он является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, может быть принят судом во внимание, поскольку им подтвержден данный факт документально, а именно имеются сведения об обращении ФИО2 в суд с требованием о признании его таковым.
Из дела усматривается, что впоследствии ФИО2 подано исковое заявление о признании добросовестным приобретателем.
Определением суда от ЧЧ*ММ*ГГ* постановлено объединить в одно производство гражданское дело * по иску ФИО1, ФИО3 к ФИО4, о расторжении договора купли-продажи, и гражданское дело * по иску ФИО2 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование иска ФИО2 указано, что ЧЧ*ММ*ГГ* истец по возмездной сделке по договору купли-продажи земельного участка приобрел у ответчика ФИО4 - земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад –N 3, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*, записью в Едином государственном реестре недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ* * (выписка из Единого государственною реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*).
Истец полностью рассчитался с ФИО4 за приобретенный земельный участок, что подтверждается платежным поручением * от ЧЧ*ММ*ГГ*.
В настоящее время земельный участок находится во владении истца, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*.
ЧЧ*ММ*ГГ* истцу стало известно о наличии судебного спора в Московском районном суде г. Н. Новгорода дело * (2-2292/2021)- М 1464/2021 по иску ФИО8, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* заключенною между ФИО8, ФИО3 и ФИО4, прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород. ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, кадастровый *, о признании права собственности за ФИО8 и ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНT «Сокол», сад *, участок *. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый * по доле каждому.
Указанные обстоятельства препятствуют истцу в реализации его прав собственника, а именно в случае удовлетворения требований ФИО8, ФИО3 в рамках дела * (2-2292/2021)- М-1464/2021 право собственности ФИО2 также будет прекращено.
Об обстоятельствах рассматриваемых в рамках дела * (2-2292 2021) ~ М-1464/2021 истец при приобретении указанного земельного участка не знал и не мог знать, проявил разумную осмотрительность и проверил юридическую по приобретению земельного участка до заключения сделки по приобретению.
Сопровождением сделки по приобретению земельного участка расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ***, CНT «Сокол», сад *, участок *. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, у ответчика ФИО4, занималось ООО «Монолит Истейт».
Представителем истца адвокатом Новиковой Л.Л. был направлен адвокатский запрос * от ЧЧ*ММ*ГГ* в ООО «Монолит».
В ответ на адвокатский запрос ООО «Монолит Истейт» предоставило следующую информацию.
Агентство организовало подготовку и проверку документов, необходимых для сделки купли-продажи земельного участка между ФИО4 (продавцом и собственником земельного участка) и ФИО2 и государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
В частности, у ФИО4 были запрошены следующие документы: паспорт, договор купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* (правоустанавливающий документ), выписка из ЕГРН от ЧЧ*ММ*ГГ*, подтверждающая регистрацию права собственности на земельный участок на основании названного договора за ФИО4 и отсутствие каких-либо ограничений (обременений) прав па земельный участок, нотариальное согласие супруга ФИО4 па продажу участка от ЧЧ*ММ*ГГ*.
До сделки сотрудником ООО «Монолит Истейт» ФИО9 для проверки отсутствия каких-либо ограничений (обременений) прав на продаваемый земельный участок была заказана выписка из ЕГРН от ЧЧ*ММ*ГГ* №КУВИ-002/2021-64593926. согласно которой никаких ограничений (обременений) прав па земельный участок не зарегистрировано, отметок о наличии судебного спора в отношении земельного участка либо сведений о притязаниях третьих лиц в ЕГРН не имелось. До момента заключения договора купли-продажи земельного участка сотрудниками агентства в федеральном реестре сведений о банкротстве было проверено отсутствие сведений о процедуре банкротства в отношении ФИО4, на сайте ФССП было проверено отсутствие исполнительных производств в отношении ФИО4 по взысканию задолженностей.
Когда весь пакет документов, необходимый и достаточный для проведения сделки купли-продажи земельного участка был готов, Агентство подготовило проект договора купли-продажи земельного участка, и ЧЧ*ММ*ГГ* ФИО4 и ФИО2 подписали договор купли-продажи земельного участка.
Разрешая требования ФИО2, суд исходит из нижеследующего.
В качестве обоснования доводов искового заявления ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем приложены следующие документы: копия договора купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*, копия платежного поручения * от ЧЧ*ММ*ГГ*, копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*, копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*, копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ЧЧ*ММ*ГГ*, копия адвокатского запроса * от ЧЧ*ММ*ГГ*, копия ответа на адвокатский запрос исх.* от ЧЧ*ММ*ГГ*.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрации прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимого имущества отсутствуют сведения об обременении земельного участка ипотекой в силу закона в пользу ФИО8, ФИО3, отсутствуют сведения о взыскании сумм по договору купли-продажи земельного участка ФИО8, ФИО3 И.И у ФИО2 не возникло сомнений в законности заключаемой сделки договора купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*.
За период с даты регистрации права собственности на земельный участок в отношении истца по настоящее время бремя содержания указанного земельного участка песет истец.
Согласно абз. 3 и. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества в отношении которого ему перешли права на него.
Согласно и. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждало, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то есть собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущее и собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно и. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении дел, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Истец может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Учитывая, что право собственности истца ФИО2 возникло на законном основании, суд признал его добросовестным приобретателем спорного земельного участка. При этом суд исходил из того, что договоры купли-продажи объектов недвижимости сторонами исполнены, ограничений и запретов на спорные земельные участки на момент совершения сделок не имелось, с 2021 года истец ФИО2 открыто пользуется принадлежащими им земельным участком, оплачивает земельный налог, возвел на нем строения, зарегистрировал на него право собственности.
На основании вышеизложенного, с учетом того обстоятельства, что на дату подачи искового заявления земельный участок, расположенный по адресу: г. Н. Новгород, ***, СНТ «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м.+/-9 кв.м., кадастровый *, зарегистрирован на праве собственности за ФИО2 и в собственности у ФИО4 не имелся истцами выбран неверный способ защиты права.
Более того, суд считает, что предмет и основания заявленных исковых требований не имеют никакого отношения к виндикационным исковым требованиям, в связи с чем, процессуально невозможно уточнение исковых требований, так как это повлечет изменение предмета и основания иска.
На основании вышеизложенного, в соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 8.1, и. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, установив, что ФИО2 проявив должную осмотрительность при совершении сделки купли-продажи земельного участка, не знал и не мог знать о наличии каких-либо либо споров относительно договора купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*, заключенного между ФИО8, ФИО3 и ФИО10, приходит к выводу о том, что следует признать истца ФИО2 добросовестным приобретателем следующего имущества - земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 (шестьсот девяносто девять) кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *, приобретенной по договору купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* ответчика ФИО4
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что ФИО2 является добросовестным приобретателем следующего имущества - земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 (шестьсот девяносто девять) кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *, приобретенной по договору купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* ответчика ФИО4, исковые требования ФИО1, ФИО3 не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь со ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1, ФИО3 к ФИО4, о расторжении договора купли-продажи, - отказать, а именно отказать в удовлетворении нижеследующих исковых требований - расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ*, заключенный между ФИО1, ФИО3 и ФИО4, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *, признать за ФИО1 и ФИО3 право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 (шестьсот девяносто девять) кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый * по ? доле каждому, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 200 рублей, то есть по 3 600 рублей в пользу каждого.
Последующие исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, - удовлетворить.
Признать ФИО2 добросовестным приобретателем следующего имущества - земельный участок, расположенный по адресу г. Н. Новгород, ***, Садоводческое некоммерческое товарищество «Сокол», сад *, участок *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью 699 (шестьсот девяносто девять) кв.м. +/- 9 (девять) кв.м., кадастровый *, приобретенной по договору купли-продажи земельного участка от ЧЧ*ММ*ГГ* у ответчика ФИО4.
Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
З.В. Филиппова
Решения суда в окончательной форме принято ЧЧ*ММ*ГГ*.