№ 2-2148/2025
10RS0011-01-2024-015817-55
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 декабря 2025 года г. Петрозаводск
Петрозаводский городской суд Республики Карелия
в составе председательствующего судьи Бингачовой Е.М.,
при секретаре Любимовой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрации Петрозаводского городского округа о признании помещения отдельно стоящим зданием,
установил:
Истец обратился в суд с иском по следующим основаниям. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ вновь построенное здание котельной, пристроенное к 100-квартирному дому по <адрес>, передается <данные изъяты>. Также согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, здание котельной по <адрес> было введено в эксплуатацию до завершения строительства 100 квартирного дома. Согласно справке <данные изъяты> после ввода в эксплуатацию одноэтажному кирпичному зданию котельной присваивается порядковый почтовый номер №. Также справкой <данные изъяты> подтверждается наличие контрольной геодезической съемки указанного здания с инженерными коммуникациями. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ 100-квартирному жилому дому присваивается порядковый почтовый №. ДД.ММ.ГГГГ на электронной площадке <данные изъяты> состоялся аукцион по продаже имущества, находящегося в собственности муниципального образования - Петрозаводского городского округа: лот № - нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв., включая технологическое оборудование узла учета тепловой энергии, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (далее - объект), победителем которого признан ФИО1. На основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Петрозаводского городского округа и истцом заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., включая технологическое оборудование узла учета тепловой энергии, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности на указанный объект. Согласно выписке ЕГРН ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., тогда как согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ объект, расположенный по адресу <адрес>, является одноэтажным кирпичным зданием. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного под зданием по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. без проведения торгов, государственная собственность на который не разграничена. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ сообщается что, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме с кадастровым номером №. Таким образом, в предоставлении испрашиваемого земельного участка под частью многоквартирного дома отказано. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к кадастровому инженеру с заявлением об изготовлении технического плана здания. Согласно техническому плану, в ходе обследования земельного участка и здания было выявлено, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №. Этот участок расположен по адресу <адрес>. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации здания котельной. Заказчику работ (истцу) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №. Это помещение расположено по адресу: <адрес>. С момента ввода в эксплуатацию, котельная расположенная по адресу <адрес> являлось самостоятельным, отдельно стоящим объектом недвижимости, сведения, внесенные в выписку ЕГРН как о нежилом помещении, являются ошибочными. Многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес>, имеет порядковый номер здания №, кадастровый №. Кирпичное одноэтажное здание, расположенное по адресу <адрес>, имеет порядковый номер здания №, кадастровый №. Истец полагает, что учет нежилого помещения не в качестве самостоятельного здания, а в составе жилого дома с кадастровым номером №, нарушает его права, поскольку на истца возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Истец просит признать пристроенное к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>, кадастровый №, кирпичное одноэтажное жилое помещение котельной, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, отдельно стоящим кирпичным одноэтажным зданием, расположенным по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица с учетом положений ст.43 ГПК РФ привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица с учетом положений ст.43 ГПК РФ привлечено АО «ПКС-Тепловые сети».
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица с учетом положений ст.43 ГПК РФ привлечено ООО «Карельская обслуживающая компания».
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика с учетом положений ст.40 ГПК РФ привлечена администрация Петрозаводского городского округа.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда приняты измененные исковые требования, в соответствии с которыми истец просит признать пристроенное к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>, кадастровый №, кирпичное одноэтажное жилое помещение котельной, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, отдельно стоящим кирпичным одноэтажным зданием, расположенным по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В судебном заседании истец и его представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержали измененные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о рассмотрении дела уведомлены.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.
Суд, заслушав истца и его представителя, исследовав материалы настоящего гражданского дела, технический паспорт на здание по адресу <адрес>, приходит к следующему.
На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с частью 8 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения (в случае, если для строительства таких здания, сооружения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности требуется получение такого разрешения), проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения проектной документации и (или) иной указанной в настоящей части документации (копий такой документации) не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о такой документации. Сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений.
Пунктом 6 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14).
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» здания и помещения являются разными объектами недвижимости, а также разными объектами государственного кадастрового учета.
Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, изменение вида существующего объекта недвижимости в ЕГРН может происходить в связи с образованием объектов недвижимости в результате реконструкции (или уничтожения части объекта), вследствие которой осуществляется государственный кадастровый учет нового объекта недвижимости, образованного в результате такой реконструкции (уничтожения), либо в порядке оспаривания сведений и оснований внесения сведений о виде объекта недвижимости в ЕГРН как недостоверных.
В судебном заседании установлено, что на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ вновь построенное здание котельной, пристроенное к 100-квартирному дому по <адрес>, передается <данные изъяты>.
Как следует из содержания справки <данные изъяты> после ввода в эксплуатацию одноэтажному кирпичному зданию котельной присваивается порядковый почтовый номер № по <адрес>.
Многоквартирному жилому дому, к которому пристроена котельная, как следует из технического паспорта на здание, присвоен порядковый почтовый номер № по <адрес>.
В соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении программы приватизации муниципального имущества Петрозаводского городского округа на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» произведена продажа нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. По результатам состоявшихся торгов победителем признан ФИО1, с которым администрацией Петрозаводского городского округа ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № объекта приватизации, расположенного по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №.
По состоянию на текущую дату в ЕГРН содержатся сведения о расположении помещения с кадастровым номером № в составе многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, имеет кадастровый №, имеется указание на адрес объекта недвижимости - <адрес>.
Истец ссылается на то обстоятельство, что пристройка к жилому дому по адресу <адрес>, принадлежащая ему на праве собственности, является отдельно стоящим зданием с кадастровым номером №.
В рамках рассмотрения настоящего дела по определению суда назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено <данные изъяты>.
В соответствии с заключением <данные изъяты>, подготовленным на основании определения суда, одноэтажное помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес> (по выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ - л.д.31 т.1), расположенное по адресу <адрес> (по выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ - т.2) является пристроенной частью здания МКД и составляет с ним единый объект капитального строительства.
Приходя к указанным выводам эксперт указал, что объект исследования представляет из себя одноэтажное нежилое помещение в пристройке к пятиэтажному многоквартирному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже.
Пристроенная часть многоквартирного дома, в которой расположено исследуемое помещение с кадастровым номером №, подключено к инженерным сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации, электроснабжения. Точки подключения сетей теплоснабжения, канализации и электроснабжения автономные, непосредственно на сетях ресурсоснабжающих организаций. Точка подключения к сетям водоснабжения расположена в помещениях цокольного этажа жилого дома. Водоснабжение помещения с кадастровым номером № осуществляется от внутренних сетей водоснабжения МКД.
Между помещением с кадастровым номером № и помещениями цокольного этажа жилого дома, кадастровый №, имеется смежная, капитальная, кирпичная стена толщиной 510 мм., оштукатуренная с двух сторон. Конструктивное строение стены определено путем вскрытия шурфа размерами 510x260x300мм. Шурф выполнен в месте опирания блочной кладки наружной стены жилого дома на кирпичную кладку пристройки.
Данная кирпичная стена является несущей для вышележащих стеновых блоков наружной торцевой стены жилого дома. Таким образом, стена между помещением с кадастровым номером № и помещениями цокольного этажа жилого дома, кадастровый номер №, является общим имуществом жилого дома. Она разделяет помещения дома и пристройки, а также воспринимает нагрузки от вышележащих конструкций ограждающей, наружной стены жилого дома и передает их на общий фундамент.
Градостроительный кодекс дает понятие блокированной застройки жилыми домами в п.40 ст.1 - дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Данный принцип блокированности можно рассматривать при исследовании конструктивного строения пристройки и жилого дома. Имеется одна общая боковая стена без проемов и имеются отдельные выходы на земельный участок, из пристройки свой выход, из жилого дома свои выходы. При этом отсутствует автономность подключения к инженерным сетям, сети водоснабжения общие, пристройка снабжается водой от внутренних сетей дома.
Смежная стена является общей для пристройки и жилого дома, воспринимает нагрузки от вышележащих конструкций наружной стены дома и нагрузки от плит покрытия (кровли) пристройки. По конструктивному строению экспертом сделан вывод, что первоначально была построена пристройка как одноэтажное, отдельностоящее здание. Впоследствии к одноэтажному зданию пристроили многоквартирный пятиэтажный жилой дом.
Стены пристройки кирпичные, стены жилого дома блочные. При строительстве дома была задействована боковая стена одноэтажного здания и фундамент под ней в качестве несущих конструкций под стеновые блоки торцевой наружной стены пристраиваемого дома. Таким образом, произошла реконструкция одноэтажного здания под многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и пристройкой. На этапе реконструкции объединили сети с точки зрения экономической целесообразности, оставили один ввод водопровода в реконструируемый объект. Таким вводом стал ввод в жилой дом, а пристройку запитали водой уже от внутренних сетей дома.
Эксперт указывает, что первоначальное одноэтажное здание до реконструкции было зданием котельной, а котельная не может функционировать без подключения к сетям снабжения. То есть текущая пристройка была подключена к сетям водоснабжения, но на этапе реконструкции ввод в здание был перенесен и пристройка переключена на внутренние сети. Таким образом, пристроенная часть здания является частью единого объекта капитального строительства.
При рассмотрении дела судом принимается указанное заключение, оснований не доверять выводам данной экспертизы у суда не имеется. Заключение по делу не оспорено.
Бесспорных доказательств тому, что нежилое помещение является отдельно стоящим от жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, зданием, суду со стороны истца в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено, как и не представлено доказательств, что система водоснабжения не имеет общей системы снабжения с коммуникациями, расположенными в основном здании.
Указание в ранних документах на расположение спорного объекта с кадастровым номером № по адресу <адрес> не указывает на его характеристику, как характеристику отдельно стоящего здания.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрации Петрозаводского городского округа о признании помещения отдельно стоящим зданием отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.
Судья Е.М.Бингачова
Мотивированное решение изготовлено 27.01.2026.