РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июня 2025 года адрес
Хорошевский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Асауленко Д.В., при секретаре помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1248/2025 (УИД 77RS0031-02-2024-013068-85) по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» о взыскании денежных средств и обязании устранить недостатки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств и обязании устранить недостатки, с учетом уточнения исковых требований, мотивируя свои требования тем, что 31.08.2023г. между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры № 414 по адресу: адрес. В ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки переданного ему товара. В ходе осмотра квартиры 31.05.2024г. было выявлено существенное химическое загрязнение стационарных стеклопакетов квартиры; сколы стекла, царапины на раме стеклопакетов, неопознанные жидкости и вещества, остатки строительных материалов на стеклопакетах; нарушение технологии монтажа стеклопакетов (куски торчащей монтажной пены, щели между стеклопакетами и стеной), что препятствует возможности проживания в квартире. 14.06.2024г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о выявленных дефектах стеклопакетов. Все обнаруженные дефекты были зафиксированы в акте от 31.05.2024г. и ответчик обязался их устранить. 26.06.2024г. был произведен повторный осмотр внешних повреждений фасадов и оконных блоков, о чем был составлен акт, где зафиксированы выявленные прежде нарушения и недостатки. 12.07.2024г. был составлен акт сдачи-приемки выполненных работ, согласно которому были выполнены работы по устранению недостатков по 4 стеклопакетам со стороны фасада в полном объеме, однако ненадлежащего качества, что зафиксировано на обратной стороне данного акта. Загрязнения на стеклопакетах истцу пришлось устранять путем обращения к лицам непосредственно связанным с ответчиком, оказывающим специализированные услуги по мытью остекления квартиры. Стоимость услуг составила сумма Однако во время оказания услуг по мытью остекления был погнут карниз на окне № 3, данный дефект не устранен. Также были обнаружены нарушения в системе общедомового холодоснабжения, поскольку система не подключена к квартире, в связи с чем 15.05.2024г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия об устранении нарушения. 07.06.2024г. ответчик сообщил о проведении работ по подключению квартиры к общедомовой системе кондиционирования. Однако согласно техническим условиям корректной работы системы достигается при работе внешнего блока при нагрузке от 30% на этаже. При меньшей нагрузке не может повлиять на работу всей системы, в том числе и блока. Также 07.06.2024г. истцом в адрес ответчика был направлен запрос о предоставлении инженерно-технической документации, проектно-сметной документации, а также любой иной, непосредственно связанной с обслуживанием внутридомового и общедомового холодоснабжения. Однако ответ истцу не поступил, документация не предоставлена. Истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за невыполнение требований истца о предоставлении вышеуказанной документации в размере сумма; неустойку за невыполнение требования истца об устранении недостатков по холодоснабжению в размере сумма, неустойку за невыполнение требований истца об устранении дефектов по стеклопакету в размере сумма, расходы по мытью окон в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, обязать ответчика устранить недостатки стеклопакетов, а именно: оконный блок №№ 1,2,3,4 ПСУЛ уложен неровно с видимыми разрывами; с фасадной стороны на профиле имеются царапины, повреждения ЛКП; наличие выступающих фрагментов, материалов, идентификация которых не представляется возможной; сколы, царапины на оконных блоках; устранить недостатки системы холодоснабжения с целью дальнейшего ее использования; устранить иные недостатки, которые не были обнаружены при осмотре.
Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просил.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель третьего лица ООО «ЭКСперт-Сервис» в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях на иск.
Представитель третьего лица Мосжилинспекции в судебное заседание н явился, извещен.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1). В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).
В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что 31.08.2023г. между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает в индивидуальную собственность квартиру № 414 по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес.
В обоснование заявленных требований истец указал, что в ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки квартиры. В ходе осмотра квартиры 31.05.2024г. было выявлено существенное химическое загрязнение стационарных стеклопакетов квартиры; сколы стекла, царапины на раме стеклопакетов, неопознанные жидкости и вещества, остатки строительных материалов на стеклопакетах; нарушение технологии монтажа стеклопакетов (куски торчащей монтажной пены, щели между стеклопакетами и стеной), что препятствует возможности проживания в квартире.
14.06.2024г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о выявленных дефектах стеклопакетов.
Все обнаруженные дефекты были зафиксированы в акте от 31.05.2024г. и ответчик обязался их устранить.
26.06.2024г. был произведен повторный осмотр внешних повреждений фасадов и оконных блоков, о чем был составлен акт, где зафиксированы выявленные прежде нарушения и недостатки.
12.07.2024г. был составлен акт сдачи-приемки выполненных работ, согласно которому были выполнены работы по устранению недостатков по 4 стеклопакетам со стороны фасада в полном объеме, однако ненадлежащего качества, что зафиксировано на обратной стороне данного акта. Загрязнения на стеклопакетах истцу пришлось устранять путем обращения к лицам непосредственно связанным с ответчиком, оказывающим специализированные услуги по мытью остекления квартиры. Стоимость услуг составила сумма Однако во время оказания услуг по мытью остекления был погнут карниз на окне № 3, данный дефект не устранен.
Также были обнаружены нарушения в системе общедомового холодоснабжения, поскольку система не подключена к квартире, в связи с чем 15.05.2024г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия об устранении нарушения.
07.06.2024г. ответчик сообщил о проведении работ по подключению квартиры к общедомовой системе кондиционирования. Однако согласно техническим условиям корректной работы системы достигается при работе внешнего блока при нагрузке от 30% на этаже. При меньшей нагрузке не может повлиять на работу всей системы, в том числе и блока.
Также 07.06.2024г. истцом в адрес ответчика был направлен запрос о предоставлении инженерно-технической документации, проектно-сметной документации, а также любой иной, непосредственно связанной с обслуживанием внутридомового и общедомового холодоснабжения. Однако ответ истцу не поступил, документация не предоставлена.
Как следует из письменных возражения ответчика, 07.09.2023г. истцом в присутствии ответчика был произведен осмотр квартиры, в результате которого были обнаружены следующие недостатки: повреждения и сколы на лакокрасочном покрытии оконных конструкций; повреждения и царапины на лакокрасочном покрытии входной двери, что подтверждается Актом осмотра квартиры от 07.09.2023г.
Также, 07.09.2023г., между истцом и ответчиком был подписан Акт приема-передачи квартиры, согласно п. 2 которого каждая сторона подтвердила, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Истцом заявлены требования об обязании ответчика устранить следующие недостатки стеклопакетов, а именно: оконный блок №№ 1,2,3,4 ПСУЛ уложен неровно с видимыми разрывами; с фасадной стороны на профиле имеются царапины, повреждения ЛКП; наличие выступающих фрагментов, материалов, идентификация которых не представляется возможной; сколы, царапины на оконных блоках; устранить недостатки системы холодоснабжения с целью дальнейшего ее использования; устранить иные недостатки, которые не были обнаружены при осмотре.
Согласно материалам дела данные недостатки были зафиксированы в Акте осмотра внешних повреждений фасадов оконных блоков от 26.06.2024г., который подписан истцом и представителем ответчика, при этом согласно Акту сдачи-приемки выполненных работ» (АВР) от 12.07.2024г. указанные недостатки были полностью устранены ответчиком, доказательств обратного истцом суду не представлено.
На оборотной стороне указанного Акта сдачи-приемки выполненных работ (АВР) истцом были зафиксированы иные замечания, а именно: на четырех оконных блоках неровно уложен герметик с фасадной стороны здания; оконный блок № 3 вмятина на отливе (в АВР указано как «карниз»); испачкан стеклопакет.
Возражая против удовлетворения требований истца в указанной части, ответчик указал, что исходя из проектной документации герметизация монтажного узла с фасадной части здания не предусмотрено проектом (данные работы были дополнительно проведены по пожеланию собственника жилого помещения № 414, со стороны фасада крайним материалом узла является ПСУЛ), доказательств обратного истцом суду не представлено, материалы дела не содержат.
Как следует из материалов дела требование об устранении загрязнения на стеклопакетах квартиры изложены истцом в досудебной претензии от 21.06.2024г., при этом 18.06.2024г. истец оплатил денежные средства по платежному поручению на счет ООО «Рум-Сервис», с которым истцом был заключен договор относительно мытья стекол в квартире истца и 24.06.2024г. истец принял данную работу по устранению загрязнений на стеклопакетах квартиры по Акту сдачи-приемки выполненных работ, то есть денежные средства относительно выполнения работ по устранению загрязнений стеклопакетов были уплачены истцом иной компании до обращения к ответчику с требованием об устранении загрязнений на стеклопакетах квартиры, тем самым не предоставив ответчику времени для добровольного устранения указанных загрязнений.
Таким образом, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг по мытью окон в размере сумма
Указание истцом на вмятину на карнизе, не может быть принято судом в качестве основания для возложения ответственности за указанные повреждения на ответчика, поскольку вмятина образовалась в результате работ по очистке стеклопакетов, проводимых третьим лицом, привлеченным самим истцом, при этом доказательств проведения указанных работ ответчиком, истцом суду не представлено.
Также в своих возражениях ответчик указал, что в соответствии с проектным решением (проект 371-Г-ОВ-3) в объекте строительства предусмотрены независимые системы кондиционирования, работающие каждая на свой этаж. Наружные блоки размещаются на технических балконах этажей. Ответвления трубопровода к внутренним блокам организовывается с помощью рефнет-разветвлений. Запорная арматура (вентиль шаровой с клапаном шредера) и заглушки устанавливаются на ответвлениях от рефнетов-разветвителей, на входе в отдельно взятое помещение. Таким образом, ответчик на техническом балконе устанавливает внешний блок, от которого проводит трассу в каждую квартиру. Внутри квартиры собственник самостоятельно осуществляет разводку, самостоятельно приобретает и устанавливает внутренний блок, доказательств обратного истцом суду не представлено, материалы дела не содержат.
Установка наружного блока на техбалконе этажа осуществляется после подачи коллективной заявки и соотношения мощности «Внутренние блоки/Наружные блоки» в пределах 50-130% от номинальной. При меньшем процентном соотношении мощности установка наружного блока не допустима (проект 371-Г-ОВ-3).
Учитывая, что ответчиком получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2023 г. за № 77-08-011492-2023, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес, а также Заключение Комитета государственного строительного надзора адрес о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденное распоряжением Комитета государственного строительного надзора адрес от 25.05.2023г. № 357-17-Р/ЗОС, суд приходит к выводу о том, что трасса для запуска системы холодоснабжения ответчиком проведена, а установка внешнего блока на техническом балконе квартиры зависит от истца и третьих лиц, что исключает обязанность ответчика в обеспечении работы системы холодоснабжения внутри квартир.
Как подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, внутриквартирное оборудование (внутренний блок системы кондиционирования воздуха) подключено к наружному блоку системы кондиционирования, установленному в местах общего пользования, указанное оборудование находится в исправном рабочем состоянии, доказательств обратного истцом суду не представлено.
В соответствии с пунктом 1.4.18. Приложения № 2 к Договору управления многоквартирным домом по адресу: адрес перечень работ и услуг, выполняемых управляющей организацией по договору управления входит техническое обслуживание общедомовой системы кондиционирования в местах общего пользования.
Приложением № 1 к Договору управления многоквартирным домом по адресу: адрес определён перечень и состав общего имущества в многоквартирном доме по указанному адресу. Система общедомового холодоснабжения в данном перечне отсутствует.
07.06.2024г. на его обращение истца ООО СЗ «ПСФ «Крост» был направлен ответ о проведении работ по подключению его квартиры к общедомовой системе кондиционирования.
Действующее жилищное законодательство, а также договор управления многоквартирным домом не устанавливают взаимосвязи между выполнением предусмотренных договором управления работ по техническому обслуживанию общедомовой системы кондиционирования и температурой воздуха внутри квартиры истца.
Доводы истца относительно не предоставления ответчиком инженерно-технической и проектно-сметной документации, не могут быть приняты судом в качестве основания для удовлетворения исковых требований, поскольку в заключенном между сторонами договоре отсутствует обязанность ответчика предоставлять истцу инженерно-техническую и проектно-сметную документацию, при этом ответчик также является застройщиком многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца.
Согласно ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объект недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Законом 214-ФЗ, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.
Из ч. 2 ст. 3.1. Закона 214-ФЗ следует, что застройщик обязан раскрывать следующую информацию:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;
2) разрешение на строительство и проектная документация о проекте строительства, включающая в себя все внесенные в нее изменения;
3) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214-ФЗ;
5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства;
6) бухгалтерская отчетность Застройщика;
7) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);
8) градостроительный план земельного участка;
9) схема планировочной организации земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
10) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика, за исключением застройщиков, использующих счета эскроу;
11) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
12) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
13) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
14) иная информация, предусмотренная Законом 214-ФЗ.
Информация об объекте строительства, в котором находится квартира истца, была размещена ответчиком в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте https://наш.дом.рф/ и является общедоступной, предоставление иной информации, истребуемой истцом, ни Законом 214-ФЗ, ни договором не предусмотрено.
При этом суд принимает во внимание, что управляющая организация является представителем собственников МКД, у застройщика есть прямая обязанность по передаче данной документации управляющей компании. Управляющая организация обязана вести и хранить данную документацию, вносить изменения, отражающие информацию о состоянии МКД, в соответствии с результатами проводимых осмотров.
Представленный в материалы дела договор управления многоквартирным домом № 981-УП-МКД-Г-14Ак1 от 11.10.2023., а именно п. 3.1.22. подтверждает это.
На основании изложенного, непосредственно у застройщика отсутствует обязанность предоставления данной инженерно-технической и проектно-сметной документации, требования истца в данной части являются неправомерными и не основанными на требованиях действующего законодательства.
Принимая во внимание, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии в квартире истца недостатков (дефектов), возникших в пределах гарантийного срока, за которые отвечает застройщик и которые не были устранены ответчиком, как и не представлено доказательств того, что заявленные истцом дефекты влияют на безопасность дальнейшей эксплуатации объекта, приводят к нарушению санитарных, противопожарных требований и существенно влияют на использование объекта по назначению и его долговечность, в связи с чем суд не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности по устранению недостатков, заявленных в исковом заявлении.
При таких установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требований о взыскании с истца неустойки за невыполнение требований истца о предоставлении вышеуказанной документации в размере сумма, за невыполнение требования истца об устранении недостатков по холодоснабжению в размере сумма, за невыполнение требований истца об устранении дефектов по стеклопакету в размере сумма, по вышеуказанным обстоятельствам, установленным судом в ходе рассмотрения настоящего спора, поскольку у ответчика отсутствует обязанность предоставлять истцу указанную им документацию, устранять недостатки по холодоснабжению, с учетом того, что ответчиком проведены все необходимые работы по подключению квартиры истца к общедомовой системе кондиционирования, доказательств ненадлежащего качества данной работы истцом суду не представлено, материалы дела не содержат, при этом ответчиком устранены все указанные истцом недостатки, что подтверждается письменным и материалами дела, в том числе вышеуказанным актом.
Поскольку в удовлетворении основных требований судом истцу отказано, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании с ответчика штрафа и компенсации морального вреда, суд не находит и считает необходимым в их удовлетворении отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «ПСФ «Крост» о взыскании денежных средств и обязании устранить недостатки отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.
Мотивированное решение составлено 07.10.2025 года
Судья Д.В. Асауленко