УИД 61RS0019-01-2025-002074-25

Дело № 2-2934/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 года город Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи: Тюрина М.Г.,

при секретаре: Федоровой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, ГБУ РО "ГБСМП" об определении доли земельного участка в праве пользования, об обязании произвести перерасчет арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что 21.06.2024 года между ним и МО «Город Новочеркасск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска Ростовской области был заключен договор присоединения к договору аренды земельного участка № № от 21.06.2024 года с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации зданий, строений и сооружений.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из состава земель: Земли населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> на основании ст.ст. 39.1, 39.8, 39.17 Земельного кодекса РФ, с видом разрешенного использования «для эксплуатации помещений больницы и нежилого помещения (мясной магазин)», общей площадью 711 кв.м. (82,48 кв.м.), в доле, соразмерной доле в праве на здание, составляющей 116/1000.

В собственности ФИО1, как физического лица находится помещение общей площадью 28,6 кв.м. Остальная часть площади здания 242,1 кв.м. в составе которого находится помещений ФИО1 используется ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске на праве оперативного управления. Собственником части здания площадью 242,1 кв.м. является ответчик. Нежилое помещение, находящееся в собственности ФИО1 является угловым, и имеет вход только со стороны <адрес> и окна со стороны <адрес>, то есть фактически помещение которое принадлежит истцу расположено с фасадной части здания со стороны ул. Молодежная. Обслуживание помещения, принадлежащего на праве собственности ФИО1 осуществляется исключительно со стороны, находящейся в общественном пользовании проезжей части и части предназначенной для пешеходов <адрес> и <адрес>.

ФИО1 для целей эксплуатации принадлежащего ему помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в здании площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: Ростовскаяобласть, <адрес>л. Горького, 13, не использует общих проходных коридоров или подсобных помещений. В указанном здании площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> нет площадей здания, которые используются ФИО1 совместно с ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске.

Таким образом, фактически ФИО1 пользуется арендованным земельным участком, находящимся под его нежилым помещением, а именно земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м.

Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> кв.м.) находится исключительно в пользовании Станции скорой медицинской помощи ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске. Земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м. не пользуется, никакими подсобными помещениями на данном земельном участке (который представляет собой внутренний двор ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске и часть здания, также находящееся в пользовании ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске) не имеет.

Истец также не использовал и не использует въезд во двор со стороны <адрес> на территорию земельного участка, который эксплуатируется исключительно сотрудниками станции скорой медицинской помощи, в связи с ведомственным назначением территории указанного внутреннего двора для нужд ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за год за участок истца составляет 33 565,86 руб. КУМИ администрации города Новочеркасска произведен и производится расчет арендной платы исходя из соразмерности доли в праве истца на здание, что составляет <данные изъяты> долей.

Поскольку в пользовании истца фактически находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расчет арендной платы должен производиться исходя из данной площади, что влияет на размер арендной платы ФИО1 за указанный земельный участок.

ФИО1 обращался в КУМИ администрации города Новочеркасска с просьбой произвести перерасчет арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, исходя фактически используемой им площади земельного участка <данные изъяты> кв.м.

Согласно полученному ответу КУМИ администрации города Новочеркасска перерасчет арендной платы может быть произведен только при наличии соглашения об определении размера долей в праве общей долевой собственности земельного участка заключенного между собственниками зданий, строений и сооружений, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>.

Истец также обращался в ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске по вопросу дачи согласия для заключения соглашения об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>.

Согласно полученному ответу, ГБУ РО «ГБСМП» в г. Новочеркасске сообщило, что не является собственником спорного земельного участка и не наделено полномочиями давать согласие на изменение долей других собственников или арендаторов земельного участка.

Просил суд: определить долю равную 40/1000 в праве пользования земельным участком, КН 61:55:0020740:15, расположенного по адресу: <адрес> соразмерно доли фактически используемого земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., под принадлежащим истцу на праве собственности нежилым помещением площадью 28,6 кв.м.

Обязать КУМИ администрации города Новочеркасска произвести перерасчет арендной платы за аренду земельного участка, КН №, расположенного по адресу: <адрес>, исходя из фактически используемой истцом площади земельного участка в размере доли равной <данные изъяты>, вместо <данные изъяты>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, обеспечив явку своего представителя адвоката Артемов Н.И., который в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил суд иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании считал исковые требования не подлежащими удовлетворению, просил суд в удовлетворении искового заявления отказать.

Представитель ГБУ РО «ГБСМП» в <адрес> – адвокат ФИО6, действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании считал исковые требования не подлежащими удовлетворению, просил суд в удовлетворении искового заявления отказать.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим вводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела <дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> и ГБУ РО «ГБСМП» в <адрес> был заключен договор аренды земельного участка № со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из состава земель Земли населенных пунктов (категории земель) с кадастровым номером 61:55:0020740:15, находящийся по адресу: <адрес>л. Горького, 13 на основании ст.ст. 39.1, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ, с видом разрешенного использования «для эксплуатации помещений больницы и нежилого помещения (мясной магазин)», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (приложение №) являющееся неотъемлемой частью Договора, общей площадью 711 кв.м. (628,52 кв.м.), в доле, соразмерной доле в праве на здание, составляющей 884/1000.

21.06.2024 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска и ФИО1 был заключен договор присоединения к договору аренды земельного участка №№ со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п. 1.1 договора присоединения к договору аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор (истец ФИО1) принимает в аренду земельный участок, из состава земель Земли населенных пунктов (категории земель) с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> на основании ст.ст. 39.1, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ, с видом разрешенного использования «для эксплуатации помещений больницы и нежилого помещения (мясной магазин)», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (приложение № 1) являющееся неотъемлемой частью Договора, общей площадью <данные изъяты> кв.м. <данные изъяты> кв.м.), в доле, соразмерной доле в праве на здание, составляющей <данные изъяты>.

Согласно п. 1.2 договора аренды и договора присоединения к договору аренды, на земельном участке имеется: нежилое здание (административное здание) с кадастровым номером 61:55:0020740:108, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером № нежилое помещение с кадастровым номером №.

Истец ФИО2 является собственником нежилого помещения, КН №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (номера на поэтажном плане 22-25), находящегося в нежилом здании (административное здание) с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями ЕГРН, свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2013 года (выданным повторно, взамен свидетельства от 16.01.2006 года).

Из условий договора присоединения к договору аренды, заключенного между истцом и ответчиком (КУМИ администрации города Новочеркасска) следует, что срок аренды земельного участка устанавливается с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи (21.06.2024г.) (приложение № 2 к договору) до 20 июня 2073 года (на 49 лет.) (п. 2.1 договора).

Размер и условия внесения арендной платы определены установлены и определены в разделе 3 договора. Пунктом 3.1 Договора установлено, что размер арендной платы за год за земельный участок составляет 33 565 рублей 86 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 20 числа отчетного месяца. (п. 3.2 договора).

Расчет арендной платы определен в приложении № 3 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.6 договора).

Пунктом 3.8 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к договору не требуется.

Также, размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 3.9 договора).

В своем расчете долей, приложенному к исковому заявлению, истец просит суд принять расчет доли земельного участка, которым он фактически пользуется, осуществляя эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. исходя из площади фактически используемого им земельного участка такой же площадью, равной <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей, вместо определенных условиями договора присоединения к договору аренды <данные изъяты>

Вместе с тем, согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (абзац 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Таким образом, в данном случае размер обязательства истца по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации помещений больницы и нежилого помещения (мясной магазин)», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> должен определяться пропорционально площади принадлежащего на праве собственности здания, строения, сооружения, а не из фактически занимаемой площади.

Учитывая изложенное, а также исходя из приведенных выше норм материального права, суд не может принять представленный истцом расчет в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, признавая его выполненным арифметически не верно.

Кроме того, суд учитывает, что договор присоединения от 21.06.2024 года к договору аренды земельного участка № № от 21.06.2024 года со всеми приложениями, в том числе приложением № 3 (расчет арендной платы) подписан истцом собственноручно без разногласий, его условия (существенные условия), определенные сторонами в разделе 3 договора присоединения (3. Размер и условия арендной платы) не оспорены или не признаны недействительными.

Суд полагает, что заявленные истцом требования сводятся к одностороннему изменению существенных условий договора присоединения к договору аренды, что в силу условий п. 3.8 договора во взаимосвязи с подп.1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ и положениями ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ не допускается.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 3.8 договора арендодатель вправе пересматривать размер арендной платы в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом, обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к договору не требуется.

Исходя из указанных условий договора, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в случае существенных изменений обстоятельств.

Между тем, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

При этом, сами по себе инфляционные процессы, а равно как изменение кадастровой стоимости не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция или изменение кадастровой стоимости не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях.

Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено, следовательно, договор аренды не может подлежать изменению судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований,

На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, ГБУ РО "ГБСМП" об определении доли земельного участка в праве пользования, об обязании произвести перерасчет арендной платы, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца после изготовления в окончательной форме.

Судья :

Решение в окончательной форме изготовлено: 15 октября 2025 года.