Решение по делу № 3А-1118/2021 от 01.06.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 02 сентября 2021 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

УИД 59OS0000-01-2021-000724-49

Дело № 3а-87/2022 (3а-1118/2021)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2022 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Юрченко И.В.,

при секретаре Колоколовой А.Г.,

с участием представителя административного ответчика ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 02 сентября 2021 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, одновременно заявлены требования об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2021г.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором указанного выше земельного участка, соответственно, плательщиком арендной платы. Кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату арендной платы в завышенном размере. Решением ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равной его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал ему установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, приведенные в решении № ОРС-59/2021/001737 являются необоснованными и незаконными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 963995 рублей по состоянию на 14 апреля 2021 года.

В судебное заседание административный истец, представитель административного истца не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного ответчика ГБУ «ЦТИ ПК» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости, с выводами судебной экспертизы согласилась, против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере 990000 рублей не возражала. Полагает, что установление экспертом замечаний к отчету подтверждает обоснованность вынесенного бюджетным учреждением решения.

Представители заинтересованных лиц Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, администрации Краснокамского городского округа в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением – ГБУ «ЦТИ ПК» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ:

1. Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

2. Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

7. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

11. Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

12. В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

15. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Исходя из пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 2726 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» и составила 2040 621,72 руб., что подтверждается выпиской ЕГРН.

Правовой интерес административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости основан на положениях статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Административным истцом 03 августа 2021 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 14 апреля 2021 года в размере 963995 рублей, определенной в отчете об оценке от 22 апреля 2021 года № 17-К/01, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Прайм Консалтинг» Г.

Решением ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года, в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ «ЦТИ ПК» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/001737 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям: статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 5 и 11 ФСО № 3, подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком.

Сроки рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюдены.

Содержание решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения ГБУ «ЦТИ ПК» соблюден.

На основании определения Пермского краевого суда от 14 апреля 2022 года, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Авангард» Б.

Согласно заключению эксперта ООО «Авангард» Б. № 22/0415-6 от 17 мая 2022 года, в отчете об оценке имеются неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 990000 рублей по состоянию на 14 апреля 2021 года.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке оценщика Г. от 22 апреля 2021 года № 17-К/01, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, а именно:

- Оценщиком недостаточно проанализирована информация по аналогам для расчета корректировки на локальное местоположение:

- объект аналог №2 расположен на удалении от проезжей части (расположен внутри квартала), то есть не имеет свободный выезд на автомагистраль (как указано в отчете), в то время как объект оценки расположен вдоль дороги. Данный фактор не учтен, корректировка не проведена, её отсутствие не обосновано. Неприменение корректировки на отличие может привести к искажению итогового результата (стр. 52-54 Отчета).

- оценщиком не подтверждена информация о дате источника и дате предложения по объектам аналогам № 2, 3 - в объявлении отсутствует год предложения.

Кроме того, экспертом выявлено, что в нарушение пункта 12 ФСО № 3 документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке.

Выявленные в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Основанием принятия решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от 22 апреля 2021 года № 17-К/01 явилось выявленное административным ответчиком в отчете нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5 и 11 ФСО № 3, подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7, а также несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности - Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Таким образом, в оспариваемом решении ГБУ «ЦТИ ПК» указаны причины, послужившие основанием для принятия такого решения, которые нашли свое подтверждение в заключении эксперта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих прийти к выводу о том, что отчет об оценке от 22 апреля 2021 года № 17-К/01 мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, соответственно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737, в связи с чем в удовлетворении административного иска ФИО2 о признании незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737 надлежит отказать.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета повлияли на итоговый результат оценки, экспертом ООО «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером ** - 990000 рублей по состоянию на 14 апреля 2021 года.

В данном случае заключение эксперта ООО «Авангард» Б. № 22/0415-6 от 17 мая 2022 года может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость объекта оценки определена сравнительным подходом к оценке. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены. Представитель административного ответчика с выводами эксперта в части стоимости объекта недвижимости согласен.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 990 000 рублей по состоянию на 14 апреля 2021 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 03 августа 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 990 000 рублей по состоянию на 14 апреля 2021 года.

В удовлетворении административного иска ФИО2 о признании незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 02 сентября 2021 года № ОРС-59/2021/001737, отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 августа 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья - подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 03 июня 2022 года.