Дело № 2-851/2025
УИД 19RS0002-01-2025-001338-13
Р Е Ш E H И Е
Именем Российской Федерации
29 апреля 2025 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия
в составе председательствующего судьи Немкова С.П.,
при секретаре Сафроновой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки,
с участием истца ФИО1, представителя ответчика Королькова В.Г.,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи помещения от 26 марта 2020 года, прекращении права собственности ответчика с погашением записи в Едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***; возвращении стороны в первоначальное положение, восстановив права собственности истца на жилое помещение, расположенное по названному адресу принадлежащее продавцу на праве собственности, на основании договора о безвозмездной передаче жилых помещений в собственность граждан от 22 сентября 2015 года ***.
Требования мотивированы тем, что 26 марта 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного помещения по цене 800 000 руб., из которых 9 000 руб. были выплачен ответчиком истцу при подписании договора. В дальнейшем стороны утратили интерес в совершении сделки покупатель не настаивал на передаче имущества, продавец на оплате денежных средств. Денежная сумма в размере 791 000 руб. не вылечена ФИО2, в связи с чем ФИО1 была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, которая получена ответчиком, но оставлена без удовлетворения.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика адвокат Корольков В.Г., назначенный судом в качестве представителя по правилам статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), иск не признал, указав на несогласованность позиции с доверителем. Также просил применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска.
В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о месте и времени его проведения извещался по последнему известному месту жительства, в связи с отсутствием регистрации ответчику был назначен представитель.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 26 марта 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, кадастровый ***, стоимостью 800 000 руб. (пункт 1 договора).
Расчет между сторонами производится следующим образом: денежные средства в размере 9 000 руб. покупателем продавцу за счет собственных наличных средств до подписания настоящего договора; оставшиеся денежные средства в размере 791 000 руб. будут оплачены за счет собственных наличных средств покупателем продавцу после перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия к покупателю, но не позднее 23 апреля 2020 года (пункт 3 договора).
Стороны пришли к соглашению о том, что вышеуказанный объект недвижимости будет находиться в обременении у продавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора (пункт 5 договора).
Продавец обязуется в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения денежных средств обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силу закона) (пункт 6 договора).
Стороны пришли к соглашению составить договор купли-продажи в простой письменной форме, без составления отдельного акта приема - передачи в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), претензий по передаваемому объекту недвижимости у покупателя к продавцу не имеется (пункт 10 договора).
В соответствии со статьей 433 и 551 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости подлежит регистрации и договор считается заключенным с момента его регистрации в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (пункт 11 договора).
Содержание статей 167 ГК РФ (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 ГК РФ (Содержание права собственности), 223 ГК РФ (Момент возникновения права собственности); 433 ГК РФ (Момент заключения договора); 450 ГК РФ (Основание изменение и расторжение договора); 549 ГК РФ (Договор продажи недвижимости); 551 ГК РФ, (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость); 554 ГК РФ (Определение предмета в договоре продажи недвижимости), а также статья 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации сторонам известно (пункт 13 договора).
ФИО2 стал собственником вышеуказанного жилого помещения 6 апреля 2020 года, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
18 февраля 2025 года ФИО1 направил претензию ФИО2, в которой потребовал расторгнуть договор купли-продажи и с данной целью прибыть на территорию Республики Хакасия для составления соглашения о расторжении договора.
Обращаясь в суд с иском, ФИО1 ссылался на то, что денежные средства за проданное жилое помещение он не получил, при этом ответчик отказывается от расторжения договора.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).
На основании статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).
В силу статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года следует, что определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства по оплате проданного нежилого помещения в размере 791 000 руб., учитывая стоимость жилого помещения – 800 000 руб., суд приходит к выводу о существенном нарушении условий договора стороной покупателя, в связи с чем требования истца о расторжении договора являются обоснованными.
Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика сослался на пропуск срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2020 года № 305-ЭС19-18457, к требованию продавца о расторжении договора купли-продажи и о возврате переданного покупателю товара в связи его неоплатой подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента, когда товар должен быть оплачен (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.
Поскольку договором купли-продажи от 26 марта 2020 года было предусмотрено оплата товара не позднее 23 апреля 2020 года, о своем нарушенном праве продавцу стало известно 24 апреля 2020 года, в связи с чем срок исковой давности истекал 24 апреля 2023 года.
С настоящим иском ФИО1 обратился 26 марта 2025 года, то есть с пропуском срока исковой давности.
В ходе рассмотрения настоящего дела судом выяснялось у стороны истца, имелись ли у него препятствия для реализации права на судебную защиту в силу болезни, удаленностью от суда или ограничения в передвижении ФИО1, либо по иным основаниям. Из пояснений истца следовало, что таких препятствий не имелось.
При названных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора купли-продажи от 26 марта 2020 года, а также производные от него требования о возвращении стороны в первоначальное положение, восстановлении права собственности истца на спорное жилое помещение принадлежащее продавцу на праве собственности, на основании договора о безвозмездной передаче жилых помещений в собственность граждан от 22 сентября 2015 года № 8361, подлежат оставлению без удовлетворения в связи с пропуском срока исковой давности.
Руководствуясь статьями 193-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска ФИО1 (СНИЛС ***) к ФИО2 (ИНН ***) о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий С.П. Немков
Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2025 года
Судья С.П. Немков