Дело № 2-527/2025 УИД № 23RS0017-01-2025-000860-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст-ца Кавказская 11 ноября 2025 года
Судья Кавказского районного суда Краснодарского края Ефанова М.В.,
при секретаре Разбицкой Н.В.,
с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности № № от 06.05.2025 года,
представителя ответчика администрации муниципального образования Кавказский район – главного специалиста управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кавказский район, действующей на основании доверенности № 121-4300/25-01-12 от 29.05.2025 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования Кавказский район, третье лицо: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем,
установил:
истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском, просят суд сохранить жилое помещение - квартиру № 3 общей площадью - 89,7 кв.м., в том числе жилой - 54,6 кв.м. с кадастровым № №, образованное в результате реконструкции здания многоквартирного дома с кадастровым № № за счет строительства пристройки, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ФИО1 и ФИО2.
Признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым № № общей площадью 89,7 кв.м., образованное в результате реконструкции здания многоквартирного дома за счет строительства пристройки.
Установить, что решение суда, вступившее в законную силу является основанием для подготовки технических планов в целях осуществления государственного кадастрового учета образованного помещения: квартиры № 3 общей площадью 89,7 кв.м. с кадастровым № № и на внесение изменений сведений здания многоквартирного дома с кадастровым № № с заполнением декларации, подписанной только ФИО1 и ФИО2 по адресу: <адрес>.
Установить, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и регистрации жилого помещения - квартиры № 3 общей площадью 89,7 кв.м. и здания многоквартирного дома с кадастровым № 23:09:0402001:400, расположенных по адресу: <...>.
В обоснование заявленных требований указывают, что истцам на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 11.07.2003г. номер регистрации №, договора купли-продажи объектов недвижимости от 18.12.2003г. номер регистрации № и свидетельства о государственной регистрации права № от 06.04.2010 года принадлежит квартира № 3, общей площадью - 82,3 кв.м. с кадастровым № №, расположенная по адресу: <адрес>. Данная квартира расположена в многоквартирном доме с кадастровым № №, на земельных участках с кадастровым № №, № № площадью 675,1 кв.м., 678,73 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, права на которые зарегистрированы.
Согласно Сведениям Единого государственного реестра недвижимости на государственном кадастровом учёте состоит здание с кадастровым № № - многоквартирный дом, площадью 192,8 кв.м., 1964 года постройки, одноэтажное по адресу: <адрес>
Многоквартирный дом с кадастровым № № состоит из трёх помещений - квартир. Дом расположен на четырёх земельных участках с кадастровыми номерами № №, № №, № №, № № принадлежащих каждой квартире и имеющих отдельные выходы на свой земельный участок.
По данным технического паспорта, изготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Кавказскому району по состоянию на 23.04.2009 года площадь квартиры составляла 82,3 кв.м. Фактически в квартире вход в кухню располагался с улицы, что не соответствует нормам Жилищного Кодекса РФ, согласно которому помещение кухни должно быть изолировано коридором.
Поэтому истцы в 2024 году, приняли решение осуществить строительство новой пристройки, лит. «а6», имеющий назначение - коридор. Но ввиду неграмотности посчитали, что разрешение на строительство коридора брать не нужно, поэтому истцы без получения разрешения провели работы по реконструкции своей квартиры № 3 с кадастровым № №, с учетом согласия собственников помещений многоквартирного дома. Истцами было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома и составлен протокол от 20.05.2025 года, подписанный всеми собственниками. В результате собрания истцами были получены согласия от всех проживающих в общем объекте недвижимости. В целях осуществления хозяйственной деятельности была возведена пристройка литер «а6». В возведённой пристройке образовано подсобное помещение - коридор.
Фактически, квартира № 3 была образована за счёт строительства пристройки литер «а6». Таким образом, проведена реконструкция здания многоквартирного дома со строительством пристройки, но без получения разрешительных документов уполномоченного органа.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ гл. 6 ст. 40 п. 6 «Государственный кадастровый учет помещений.... в связи с изменением их характеристик...., расположенных в здании, сооружении в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, перестройка), если в отношении указанных помещений.... ранее был осуществлен государственный кадастровый учет. Из этого следует, что истцы провели реконструкцию не только своей квартиры, но и здания многоквартирного дома.
Истцами было получено техническое заключение «О состоянии несущих и ограждающих конструкций и соответствии строительным нормам и правилам жилого помещения - квартиры, после выполненной перепланировки (переустройства) и реконструкции здания многоквартирного дома, в котором находится квартира» по адресу: <адрес>, от 01.04.2025 года, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Кавказскому району. По результатам обследования сделан вывод, что выполненные в ходе реконструкции строительные работы не затронули несущие конструкции существующего здания. Установлено, что в ходе выполненной реконструкции здания многоквартирного дома были выполнены следующие строительные работы: возведена пристройка литер «а6», одноэтажная, прямоугольной формы размерами 4,05 м х 2,21 м, основные конструктивные элементы пристройки - фундамент бетонный ленточный, стены кирпичные, утеплитель пеноплекс, оштукатуренные и окрашенные снаружи, перекрытие деревянное, кровля стальной профлист, полы бетонные, плитка, заполнения проемов - оконные ПВХ конструкции, дверной металлическая дверь. В возведенной пристройке образовано помещение входной группы - коридор; в существующих помещениях квартиры, расположенных в здании литер «А», пристройке литер «а5» - выполнены работы по переустройству: в помещении № 5 установлены сантехнические приборы (ванная, раковина, унитаз), в помещении № 7 установлена газовая плита и кухонная мойка, в результате чего в указанных помещениях образованы санузел и помещение кухни. Выполненная реконструкция здания многоквартирного дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
По окончании строительства в 2025 году истицы получили технический паспорт на квартиру № 3, после выполненной реконструкции и перепланировки.
Для легализации самовольной реконструкции здания, ФИО1 и ФИО2 обратились в администрацию МО Кавказский район для получения разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры и многоквартирного дома, путём образования квартиры № 3 за счёт пристройки, расположенного по адресу: <адрес>, в котором расположена квартира № 3. В результате чего 21.04.2025 года № №, согласно пункта 3 статьи 222 ГК РФ, был получен отказ о том, что выполненная реконструкция квартиры без получения разрешительной документации, вновь созданная постройка имеет признаки самовольной постройки и было предложено обратиться в суд.
Согласно ст. 15 ФЗ РФ № 218 «О государственной регистрации объектов недвижимости» государственная регистрация права и государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника, в связи с изменением характеристик объекта.
В соответствии с абз. 2 и 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного Суда РФ № № от 29.04.2010г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ «на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Также на основании ст. 222 ГК РФ «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Согласно, данным ЕГРН многоквартирный дом с кадастровым № №, в котором расположена квартира № 3, принадлежащая ФИО1 и ФИО2, имеет актуальные сведения о расположенных в нем 3-х самостоятельных жилых помещений (квартир). Учитывая, это обстоятельство, истцы обращаются в суд, с целью узаконения выполненной ранее реконструкции. В связи с этим все собственники оставшихся 2-х помещений объекта дают согласия для внесения изменений в кадастровый учёт объект недвижимости - многоквартирного дома, в изменённых границах контура объекта с подготовкой технического плана на объект в целом.
Для подготовки технического плана в порядке, предусмотренном частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, заказчику кадастровых работ необходимо предоставить декларацию об объекте недвижимости. В отношении созданного или образованного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, в отношении здания с несколькими собственниками, с учетом согласия всех собственников.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Вышеуказанные обстоятельства препятствуют в осуществлении истицами прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом, что привело к нарушению ст. 209 ГК РФ, согласно которой, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом: «Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя.
Представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, считает требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Кавказский район по доверенности ФИО4 в судебном заседании с иском не согласна, поскольку строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения, которое у истцов отсутствует и поэтому спорный объект имеет признаки самовольной постройки, право собственности на которую может быть признано судом с соблюдением требований ст. 222 ГК РФ. Считает предусмотренные ст. 222 ГК РФ условия для признания права собственности не соблюдены, поэтому с иском согласиться не может. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, согласно представленному в материалы дела письменному отзыву (л.д. 80-84), просит суд рассмотреть дело по существу в его отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.
Выслушав мнение участников процесса, изучив и исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками земельного участка и квартиры по адресу: <адрес>.
Право собственности истцов на объекты недвижимости (земельный участок и квартиру) зарегистрировано.
При этом указанный объект капитального строительства истцами реконструирован, в том числе и перепланирован. Указанные работы произведены без получения в установленном порядке разрешительной документации, в связи с чем, объект капительного строительства имеет признаки самовольного.
Самовольная реконструкция произведена истцами с соблюдением целевого назначения земельного участка.
В результате реконструкции литер «а6» увеличилась общая площадь, которая составила 89,7 кв.м. (ранее 82,3 кв.м.).
Реконструкция здания многоквартирного дома по адресу: <адрес> со строительством пристройки к нему литер «а6» выполнена в границах земельного участка, находящегося в собственности истцов и относящегося к квартире № 3, которая ранее была образована путем объединения кв. 3 и кв. 4, принадлежащих истцам ФИО1 и ФИО2
Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» жилое помещение-квартира истцов соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования. Сохранение и эксплуатация указанного объекта недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект недвижимости не нарушает права третьих лиц.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Реконструкция квартиры истцами выполнена в соответствии с градостроительными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Само строение расположено на земельном участке с видом разрешенного использования в соответствии с назначением строения, собственники квартир многоквартирного одноэтажного дома с требованиями истцов согласны.
Доказательств, свидетельствующих необходимости сноса указанного строения суду не представлено.
Требования, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ соблюдены.
При установленных обстоятельствах, реализация права истца на квартиру в судебном порядке является единственным способом защиты права для истцов ФИО1 и ФИО2
Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО2 о сохранении самовольно реконструированного многоквартирного дома и квартиры в нем удовлетворить.
Сохранить жилое помещение - квартиру № 3 общей площадью - 89,7 кв.м., в том числе жилой - 54,6 кв.м. с кадастровым № №, образованное в результате реконструкции здания многоквартирного дома с кадастровым № № за счет строительства пристройки, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ФИО1 и ФИО2.
Признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым № № общей площадью 89,7 кв.м., образованное в результате реконструкции здания многоквартирного дома за счет строительства пристройки.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для подготовки технических планов в целях осуществления государственного кадастрового учета образованного помещения: квартиры № 3 общей площадью 89,7 кв.м. с кадастровым № № и на внесение изменений сведений здания многоквартирного дома с кадастровым № № с заполнением декларации, подписанной только ФИО1 и ФИО2 по адресу: <адрес>
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и регистрации жилого помещения - квартиры № 3 общей площадью 89,7 кв.м. и здания многоквартирного дома с кадастровым № №, расположенных по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд Краснодарского края в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 12.11.2025 года.
Судья п/п
«КОПИЯ ВЕРНА»
Судья Кавказского районного суда М.В. Ефанова