УИД 39RS0001-01-2025-005168-07
Дело № 2-4908/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 ноября 2025 г. г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,
при секретаре Курбанкадиеве М.М.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости многоквартирный жилой дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из трех квартир, собственниками которых являются: ФИО4 и ФИО5 – квартира 1; ФИО6, ФИО7 – квартира № 2; ФИО2, ФИО7, ФИО4 - квартира № 3.
В подвальном этаже данного дома имеется нежилое помещение площадью 29,7 кв. м, которое на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25.09.1992 № 2241 учтено в реестре муниципальной собственности под реестровым номером 3871 как встроенный гараж.
Посчитав свои права нарушенными, администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит истребовать из чужого незаконного владения ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 нежилое помещение - встроенный гараж, площадью 29,7 кв. м по адресу: <адрес>, и передать данное имущество администрации городского округа «Город Калининград».
В обоснование требований истец указывает на то, что право собственности муниципального образования городской округ «Город Калининград» на встроенный гараж возникло в силу прямого указания закона, а действия ответчиков, выразившиеся в регистрации общей долевой собственности на жилой дом № <адрес>, включая встроенный гараж, нарушают права муниципального образования городской округ «Город Калининград» как собственника нежилого помещения по распоряжению данным имуществом.
В судебном заседании представитель администрации ГО «город Калининград» - ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении иска, пояснив, что спорный объект относится к муниципальной собственности в силу прямого указания закона и учтен в составе основных фондов ЖЭУ-8. Во исполнение постановления мэра г. Калининграда от 17.03.2005 № 785 «Об учете муниципального жилищного фонда» составлен акт от 31.03.2005 о том, что по состоянию на 01.01.2005 сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и приняты комитетом муниципального имущества г. Калининграда, отнесенные к составу казны г. Калининграда, помещения в жилых домах, расположенных по адресам согласно приложению, за исключением жилых и нежилых помещений, являющихся частной собственностью, а также закрепленных в установленном порядке за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Из приложения к акту от 31.03.2005 следует, что по ул. <адрес> сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и приняты к учету в составе казны г. Калининграда. Учитывая, что первый договор приватизации квартиры в доме по ул. Тургенева, 45а заключен в 1996 году, то спорное помещение не передавалось как общедомовое имущество, Администрация полагает, что спорное нежилое помещение - гараж является обособленным, не предназначено для обслуживания иных помещений дома, предназначено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, всегда находилось в собственности г. Калининграда и право собственности на него никогда не передавалось иным лицам.
Ответчик ФИО2 и его представитель - ФИО3, действующий на основании доверенности, возражали против удовлетворения иска, пояснив, что спорное помещение всегда носило характер вспомогательного, было предназначено для удовлетворения нужд жильцов. В настоящее время оно используется собственниками помещений как общедомовое имущество, в нем находятся центральные коммуникации, оно не является обособленным и никогда таковым не являлось. Также указывают на то, что с момента первичной приватизации это помещение вошло в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, поскольку спорное помещение всегда использовалось жильцами дома и находится в их собственности на протяжении более 30 лет, то имеются основания для применения срока исковой давности.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав все собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: г. <адрес> относился к муниципальной собственности и был передан гражданам по договорам найма.
Под многоквартирный жилой дом <адрес> сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10 июля 2025 г. в состав многоквартирного дома входит несколько объектов недвижимости: № (квартира), № (квартира), № (квартира), № (квартира), № (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) (л.д. 55-61).
Объект с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 25 июля 2014 г. (л.д. 27, 29), как пояснил ответчика, - в связи с перепланировкой квартиры и присвоением нового кадастрового номера.
Квартира № 2 в указанном многоквартирном доме с кадастровым номером № площадью 124,2 кв. м находиться в долевой собственности и принадлежит ФИО6 (1/3 доли и 1/3 доли) и ФИО7 (1/3 доли) (л.д. 31-35).
Квартира № 1 площадью 142,7 кв. м с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО4 (1/2 доли) и ФИО5 (1/2 доли) (л.д. 36-41).
Собственниками квартиры № 3 с кадастровым номером № площадью 35,5 кв. м являются ФИО2 (1/4 доли), ФИО4 (1/4 доли) и ФИО7 (1/2 доли) (л.д. 46-50).
В соответствии с техническим планом подвал данного многоквартирного жилого дома состоит из семи нежилых помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которым присвоен самостоятельный кадастровый номер №, в состав которого также входит помещение № 2 – пом. 1ои площадью 29,7 кв. м (л.д. 113).
Согласно техническому паспорту на указанный объект недвижимости (л.д. 82-90), составленный по состоянию на 1985 г., многоквартирный жилой дом состоял из трех квартир и вспомогательных помещений, в том числе в подвале под № 2 обозначено помещение площадью 29,7 кв. м.
Из плана подвальных помещений следует, что вышеприведенное помещение имеет самостоятельный вход со стороны двора (л.д.86).
В экспликации внутренних помещений такое помещение поименовано как служебное (л.д. 88).
В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом. По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
В силу п. 1 ст. 259.1 Гражданского кодекса РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
Следовательно, режим имущества в жилом доме, находящемся в общей долевой собственности, аналогичен режиму общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), применяя статью 301 Гражданского кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36 постановления № 10/22).
В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества городского округа «Город Калининград», идентификационный номер по реестру 3871, адрес: <адрес>, вид помещения - нежилое, объект права - встроенный гараж, общая площадь 29,7 кв. м, вид права собственности - собственность. Основание возникновения права муниципальной собственности - решение Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25.09.1992 № 2241 (л.д. 30).
Из представленного истцом пообъектного перечня муниципальной собственности, являющегося приложением к решению Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25.09.1992 № 2241, следует, что объект учтен в составе основных фондов ЖЭУ-8 под номером 14.
Пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1) предусматривалось, что объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению № 3020-1, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.
На основании постановления мэра г. Калининграда от 18.05.2004 № 1185 создано муниципальное учреждение «Управляющая компания Ленинградского района», муниципальное унитарное предприятие по содержанию и ремонту жилищного фонда «ЖЭУ-8 администрации Ленинградского района» реорганизовано путем присоединения к МУ «Управляющая компания Ленинградского района».
Во исполнение постановления мэра г. Калининграда от 17.03.2005 № 785 «Об учете муниципального жилищного фонда» составлен акт от 31.03.2005 о том, что по состоянию на 01.01.2005 сняты с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района» и приняты комитетом муниципального имущества г. Калининграда, отнесенные к составу казны г. Калининграда, помещения в жилых домах, расположенных по адресам согласно приложению, за исключением жилых и нежилых помещений, являющихся частной собственностью, а также закрепленных в установленном порядке за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Проверяя правовой статус спорного нежилого помещения и возможность его отнесения к муниципальной собственности как самостоятельного объекта суд исходит из следующего.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Первый договор приватизации был заключен 24 июня 1996 г. между администрацией Ленинградского района г. Калининграда и ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО7 и ФИО10, на основании которого последним на праве единоличной собственности передана четырехкомнатная квартира общей площадью 124,2 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается договором приватизации от 24 июня 1996 г. № 14-23 (л.д. 118, 119).
В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ раскрывает понятие объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, к которым относит: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей.
Помимо выписки из ЕГРН, где спорное имущество отражено как общее имущество многоквартирного дома, суду также представлены фотографии, из которых прослеживается, что данное помещение имеет вход со стороны улицы и межкомнатные дверь с проходом во внутренние помещения в доме, при в спорном помещении имеются инженерные коммуникации - система водоотведения (ливневая канализация), то есть обслуживающие более одного помещения в доме.
Таким образом, суд приходит к выводу, что спорное помещение выполняет технические функции, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в доме, непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, соответственно, по его техническим характеристикам и функциональному назначению является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.
При таком положении право общей долевой собственности на указанное помещение как на общее имущество возникло у собственников помещений в здании в силу положений Вводного закона.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым в силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Таким образом, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как вспомогательного помещения, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания самого дома, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности.
Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений дома по назначению.
В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2024 г. № 305-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023).
С учетом указанной правовой позиции Верховного Суда РФ неправомерным является довод администрации о возникновении у городского округа «Город Калининград» права собственности на подвальное помещение на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1.
Таким образом, с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона, оснований для истребования такого имущества в пользу администрации не имеется.
Кроме того, заслуживают внимание и доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Как следует из выписки из ЕГРН от 2 октября 2025 г., сведения о спорном объекте, как учтенном в составе общего имущества МКД с кадастровым номером №, включены в ЕГРН 17 января 2022 г.
С настоящим иском истец обратился в суд 3 июля 2025 г., за пределами установленного законом срока.
Поскольку сведения в ЕГРН являются общедоступными, то ссылки администрации ГО «Город Калининград» на то, что о нарушении своего права стало известно в 2025 г. в порядке исполнения муниципального контракта от 12 февраля 2025 г. о проведении кадастровых работ, являются несостоятельными.
С учетом изложенного суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН <***>) к ФИО4 (СНИЛС №), ФИО5 (СНИЛС №), ФИО6 (СНИЛС №), ФИО7 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Лясникова
Решение суда в окончательной форме
составлено 8 декабря 2025 г.