УИД: 61RS0033-01-2025-001373-28

Дело № 2-1154/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2025 года ст. Кагальницкая Ростовской области

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Соломаха А.В.,

при секретаре Асланян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области, 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истцов по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области, 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права общей совместной собственности на земельный участок. В обосновании исковых требований указал, что на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан, заключенного 10.07.1992 года между с/зом Вильямса в лице ФИО4 и ФИО1, ФИО2, истцам на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, общей площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), запись регистрации № от 31.08.2021.

В целях улучшения жилищных условий, без получения соответствующего разрешения, была произведена реконструкция указанной квартиры, а именно, пристроены комнаты: № (жилая), площадью 18,6 кв.м., № (коридор), площадью 11,3 кв.м., № (кухня), площадью 16,0 кв.м., № (санузел), площадью 7,8 кв.м. Согласно техническому паспорту, изготовленному Кагальницким отделением Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в настоящее время квартира состоит из следующих помещений: № (жилая), площадью 7,8 кв.м., № (жилая), площадью 14,6 кв.м., № (прихожая), площадью 9,0 кв.м., № (жилая), площадью 18,6 кв.м., № (коридор), площадью 11,3 кв.м., № (кухня), площадью 16,0 кв.м, № (санузел), площадью 7,8 кв.м, а всего общей площадью 85,1 кв.м.

В отношении квартиры проводилась строительно-техническая экспертиза, согласно экспертному заключению № от 07.07.2025 года, выполненному ООО «Стандарт» квартира соответствует требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации; не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц и не нарушает права и законные интересы других лиц; объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства, здание относится к категории постоянных, капитальных сооружений и перемещение его без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможно (ст.130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой и основанием; квартира соответствует санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21 от 28.01.2021.

В своем иске просили суд: 1) сохранить квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> реконструированном виде; 2) признать за ФИО1, ФИО2 право общей совместной собственности на квартиру, общей площадью 85,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не прибыли, о слушании дела извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором полностью поддержали свои исковые требования и просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области и представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не прибыли, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представили.

В порядке ст.167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие истцов, представителя ответчика и третьего лица.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ).

В силу п. 39 указанного Постановления, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).

В абз.1 п. 43 указанного Постановления отражено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы, предприняты меры к легализации самовольных строений, не давшие результата; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком своими силами и за счет собственных средств.

В судебном заседании установлено, что на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан, заключенного 10.07.1992 между с/зом Вильямса в лице ФИО4 (владелец) и ФИО1, ФИО2 (приобретатели), истцам на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, общей площадью 36,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 6).

Право собственности истцов на данную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), запись регистрации № от 31.08.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 9-10).

В целях улучшения жилищных условий, без получения соответствующего разрешения, истцами была произведена реконструкция указанной квартиры, а именно, пристроены комнаты: № (жилая), площадью 18,6 кв.м, № (коридор), площадью 11,3 кв.м, № (кухня), площадью 16,0 кв.м., № (санузел), площадью 7,8 кв.м.

Согласно техническому паспорту, изготовленному Кагальницким отделением Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в настоящее время квартира состоит из следующих помещений: № (жилая), площадью 7,8 кв.м., № (жилая), площадью 14,6 кв.м., № (прихожая), площадью 9,0 кв.м., № (жилая), площадью 18,6 кв.м., № (коридор), площадью 11,3 кв.м., № (кухня), площадью 16,0 кв.м., № (санузел), площадью 7,8 кв.м. Общая площадь квартиры - 85,1 кв.м (л.д. 7-8).

Согласно Выписке из похозяйственной книги о праве гражданина на земельный участок, выданной Администрацией Кировского сельского поселения земельный участок, площадью 400 кв.м по адресу: <адрес> предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования ФИО1.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 состоят в зарегистрированном браке, что подтверждается свидетельством о заключении брака серия №, выданным 22.08.1987 Кировским сельским Советом Кагальницкого района Ростовской области.

Согласно ранее действовавшей в период возникновения спорных правоотношений ст.36 ЗК РФ и вступившим в действие с 01.03.2015 п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Приватизация одним лицом земельного участка, на которых расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает исключительное право данных лиц на приватизацию участка.

Положениями ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ предусмотрено, что совместная собственность супругов возникает в силу прямого указания закона. При определении долей в имуществе, доли супругов признаются равными (ст. 39 СК РФ).

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ).

К общему имуществу супругов согласно п. 2 ст. 34 СК РФ относятся, в том числе приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи (жилые и нежилые строения и помещения, земельные участки, автотранспортные средства, мебель, бытовая техника и т.п.); любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Вместе с тем, если имущество, принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, или имущество, получено одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, такое имущество является собственностью каждого из супругов (ст. 36 СК РФ).

Согласно пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, законодатель разграничивает в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей договоры (сделки) и акты государственных органов, органов местного самоуправления и не относит последние к сделкам, в том числе безвозмездным. Бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться безусловным основанием его отнесения к личной собственности этого супруга.

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникло у ФИО1 в силу акта органа местного самоуправления, то такой земельный участок не может быть отнесен к личной собственности ФИО1

На основании изложенного, в соответствии с положениями статьи 34 СК РФ, суд приходит к выводу о том, что земельный участок, предоставленный одному из супругов в период брака на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании акта органа местного самоуправления, относится к общему имуществу супругов.

В качестве доказательства, позволяющего установить, не нарушает ли выполненная реконструкция права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, истцом было предоставлено в суд экспертное заключение № от 07.07.2025, выполненное специалистом ООО «Стандарт», согласно выводам которого:

По вопросу №: Соответствует ли жилая квартира № Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, градостроительным, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам?

Ответ по вопросу №: Рассматриваемая жилая квартира №, Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует технологии строительного производства и требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации.

По вопросу №: Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение и эксплуатация возведенного объекта, а именно, жилая квартира №, Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>.

Ответ по вопросу №: Рассматриваемая жилая квартира №, Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями норм действующего законодательства Российской Федерации не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц и не нарушает права и законные интересы других лиц.

По вопросу №: Определить техническое состояние жилой квартиры №, Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Ответ по вопросу №: Согласно ГОСТ 31937-2011 категория технического состояния жилая квартира № Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, оценивается как работоспособное.

Объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого дома определено как работоспособное состояние, коммуникации пригодны к длительной эксплуатации. Специалисты пришли к выводу, что здание относится к категории постоянных, капитальных сооружений и перемещение его без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможно (ст. 130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой и основанием.

По вопросу №: Соответствует ли жилая квартира № Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21 от 28.01.2021?

Ответ по вопросу №: жилая квартира №, Литер 1А в составе 4-х квартирного жилого дома, общей площадью 85,1 кв.м. кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21 от 28.01.2021.

Выводы данного заключения сторонами не опровергнуты. У суда нет оснований не доверять результатам данного экспертного заключения. Обстоятельств, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение эксперта ООО «Стандарт» № от 07.07.2025, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

Как установлено в судебном заседании квартира № по <адрес> расположена на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, предоставленном на праве постоянного бессрочного пользования ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.06.2025 № и выпиской от 11.10.2021 года, выданной Администрацией Кировского сельского поселения.

Согласно ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Таким образом, разрешенный вид земельного участка позволяет истцам выполнить работы по реконструкции принадлежащего им объекта недвижимости.

В силу абз. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Как следует из материалов дела, истцы предпринимали действия по легализации осуществленной реконструкции, подав уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилого строительства, в целях завершения реконструкции.

Из ответа Главного архитектора администрации Кагальницкого района – заведующего сектором архитектуры, следует, что работы по реконструкции указанного объекта капитального строительства проведены, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ являются действиями по созданию самовольной постройки, в связи с чем рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В настоящее время истцы лишены возможности оформить свое право собственности на квартиру в реконструированном виде, а потому их обращение в суд является обоснованным.

При таких обстоятельства суд приходит к выводу, что выполненная истцами реконструкция не создает угрозу жизни и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в связи с чем, полагает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области, 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ФИО2 право общей совместной собственности на квартиру, общей площадью 85,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В. Соломаха

Мотивированный текст решения изготовлен 25.09.2025.