Гражданское дело №2-749/2025

УИД - 09RS0007-01-2025-000925-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2025 года станица Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Петяшина А.А.,

с участием представителя истца ФИО3-Айбазовой З.И.,

при секретаре судебного заседания Згонниковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда КЧР гражданское дело по иску ФИО3Х-М. к Администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства о обязании заключить договор аренды земельного участка без торгов,

установил:

ФИО3Х-М. обратилась в суд с иском к Администрации Зеленчукского муниципального района, в котором просит:

-признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства-здание магазина, расположенного на земельном участке общей площадью 830 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

обязать администрацию Зеленчукского муниципального района КЧР (ОГРН <***>), заключить с ней новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства без проведения торгов.

При этом ФИО3 ссылается на следующие обстоятельства:

С администрацией Зеленчукского муниципального района у нее ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка № под строительство объекта придорожного сервиса-магазина, по адресу: <адрес> общей площадью 830 кв.м.с кадастровым номером №. На указанном земельном участке проводились строительные работы на основании градостроительного плана № от ДД.ММ.ГГГГ по возведению магазина. разрешение на строительство № ей было выдано ДД.ММ.ГГГГ. Однако, завершить строительство в период действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка ей не удалось. Срок действия разрешение на строительство был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время построенный ею магазин имеет примерно 95 % готовности, осталось провести отделочные работы (построены стены, крыша, кровля, окна вставлены и отделка потока завершена). В связи с истечением срока действия разрешения на строительств, она обратилась в администрацию с заявлением о продлении, однако ей в этом было отказано, со ссылкой о нарушении п. 8 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство мене чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство». Кроме того, ей указали на то, что договор аренды утратил силу в связи с окончанием.

В случае если, земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества принадлежит заявителю на законном праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов подтверждающих право пользования данным земельным участком разрешения на строительство, проектной документацией и доументов содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По смыслу указанных норм условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, а также государственная регистрация права на такой объект

В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок.

Объект незавершенного строительства возведен на ранее предоставленной ей в аренду земельном участке и ею соблюдено целевое назначение земельного участка. Объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство. Она не успела до конца срока разрешения провести отделочные работы.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.п.10 п.2 ст. 29.3 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка на котором расположены объекты незавершенного строительства однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случаях предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Ответчик отказался заключить договор аренды Полагает, что отказ в заключении договора аренды земельного участка однократно для завершения строительства является незаконным и нарушает ее права.

При этом хочет отметить, что в течении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах. Она понесла значительные материальные затраты и возвела объект незавершенного строительства на основании законного разрешения и отказ в продлении договора для завершения строительства нарушает ее материальные права. Она имеет право на однократное продление договора аренды для завершения строительства. А также на приобретение права собственности на возведенный ею на законном основании объект.

Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства спорных объектов не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Ссылается на положения ст.ст. 12,218, 621 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО3, адвокат Айбазова З.И. поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении доводам.

От ответчика Администрации Зеленчукского муниципального района и представителя третьего лица- Администрации Кардоникского сельского поселения в суд поступили ходатайства с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Представители третьих лиц: УФСГРК и К по КЧР и филиала ПКК «Роскадастр КЧР» в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие

не явившихся лиц.

Заслушав представителя истца Айбазову З.И., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебных решений, устанавливающих гражданские права и обязанности.

Из положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту -ЗК РФ), предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Как установлено в судебном заседании и сторонами не оспаривается между Администрацией Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (арендодатель) и ФИО3Х-М. (арендатор), ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 830 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования : объекты придорожного сервиса. Срок аренды земельного участка установлен на 30 (тридцать) месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация Зеленчукского муниципального района передала, а ФИО3Х-М. приняла вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

По заказу ФИО15 был изготовлен проект магазина, планируемого к строительству на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>

ФИО1-Магометовной, ДД.ММ.ГГГГ в администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики, было получено разрешение на строительство магазина площадью 25 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> Срок действия разрешения указан- ДД.ММ.ГГГГ.

РГАУ «Техническая инвентаризация» была проведена работа по технической инвентаризации объекта капитального строительства (магазин), расположенного по адресу: <адрес> и изготовлен технический паспорт объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из письма Администрации Зеленчукского муниципального района КЧР от ДД.ММ.ГГГГ за №, ФИО3 было отказано в выдаче повторного разрешения на строительство объекта капитального строительства (магазин) так как предоставленный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-А и разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № утратили силу в связи с их окончанием.

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за 2022-2024 годы уплачен налог в размере 21 121 рубля 40 копеек.

Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Вышеуказанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> объекта незавершенного строительства, магазина и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, земельный участок с кадастровым номером №, не может быть предоставлен иным лицам, а также не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположен незавершенный строительством объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Представитель истца, адвокат Айбазова З.И. при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым истец не успел в установленный договором срок закончить строительство пристройки к многоквартирному жилому дому. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство вышеуказанной пристройки к многоквартирному жилому дому.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства.

Вместе с тем, рассматривая требования истца о признании за ФИО3 права собственности на объект незавершенного строительства-здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, суд приходит к выводу об их отказе по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объект строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представителем истца в обоснование требований представлено заключение специалиста по строительно-техническому исследованию № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенное Автономной некоммерческой организацией Федеральный центр судебных экспертиз и оценки «Эксперт центр судебных экспертиз и оценки» «Эксперт центр». Исследование проведено специалистом ФИО2, имеющий диплом о высшем образовании по специальности-промышленное и гражданское строительство. Стаж работы по специальности -20 лет. Стаж специалистной работы – более 10 лет.

Согласно указанного заключения был исследован объект, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно выводам данного заключения основываясь на анализе результатов фактического обследования строительных конструкций возведенного здания объекта незавершенного строительства общей площадью 24,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: объекты придорожного сервиса, по адресу: <адрес>, специалист делает вывод, что исследуемый объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил;

Общее техническое состояние-категория технического состояния при котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требования, например по деформативности, а в железобетоне пот трещиностойкости в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности и несущая способность конструкций с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.

Кроме того, конструкции возведенного здания объекта незавершенного строительства общей площадью 24,7 кв.м. расположенного на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования: объекты придорожного сервиса, по адресу: <адрес> соответствуют требованиям нормативных документов действующих в области строительства.

Эксплуатация объекта незавершенного строительства здания магазина общей площадью 24,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования: объекты придорожного сервиса по адресу: <адрес> по своим техническим характеристикам и действующим социальным нормативам и правилам не будет создавать угрозы жизни и здоровью граждан.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Представленное истцом заключение эксперта, проведенное Автономной некоммерческой организацией Федеральный центр судебных экспертиз и оценки «Эксперт центр судебных экспертиз и оценки» «Эксперт центр» суд признает допустимым и относимым доказательством, однако недостаточным для удовлетворения требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку строительство здания магазина в соответствии с проектом не завершено, не осуществлено его подключение к сетям коммунальных ресурсов, объект не имеет подъездные пути, не огорожен и не готов к эксплуатации. Суд учитывает, что в данном случае истец предполагает использование объекта для неопределенного круга лиц – объект придорожного сервиса, что указывает на выполнение в полном объеме и мер пожарной и противопожарной безопасности, чего на данном объекте также не имеется.

В связи с чем, до завершения строительства, требования о признании права собственности на незавершенный объект являются преждевременными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3Х-М.( 9 <данные изъяты>) к Администрации Зеленчукского муниципального района (ИНН <***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства и обязании заключить договор аренды лесного участка без торгов – удовлетворить частично.

Обязать Администрацию Зеленчукского муниципального района КЧР (ОГРН <***>), заключить с ФИО3Х-М., <данные изъяты>, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на новый срок, для завершения строительства магазина.

В удовлетворении требования ФИО3Х-М. о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства-здание магазина, расположенного на земельном участке общей площадью 830 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано через Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 5 декабря 2025 года.

Судья Зеленчукского районного суда А.А. Петяшин