Дело № 2-1947/2025
УИД № 08RS0001-01-2025-001020-34
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 октября 2025 года г. Элиста
Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе
председательствующего судьи Надбитовой Г.П.,
при секретаре Худаевой Ю.Н,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,
УСТАНОВИЛ:
Дубовик обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что, желая приобрести в собственность помещение, в июле 2023г. произвел осмотр предлагаемого к продаже помещения по адресу: <адрес> (далее Помещение), находившегося на момент осмотра в удовлетворительном сос- тоянии. Он готов был к заключению договора купли-продажи, но информация о помещении, содержащаяся в ЕГРН, не соответствовала фактическим обстоятельствам, так в выписке этаж был указан как «технический», в номере дома отсутствовал литер Д и собственником помещения являлся ФИО12. После внесения в ЕГРН корректной информации, его попросили в целях оптимизации налогообложения Продавца отложить заключение договора купли-продажи до смены собственника Помещения на супругу (ФИО2), с которой у ФИО13. заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности. 13 ноября 2023г. супруги ФИО2 заключили договор дарения. Пос- ле регистрации права собственности ответчик стала настаивать на срочном заключении предварительного договора купли-продажи и внесении задатка в размере 10 000 000 руб. Проживая в г. Пермь, он не имел возможности осмотреть Помещение перед подписанием предварительного договора купли-продажи. Учитывая заинтересованность в приобретении Помещения и то, что с июля по ноябрь 2023г. ответчик вошла в доверие, заключил с ней предварительный договор купли-продажи Помещения, что свидетельствует о том, что он намеревался приобрести Помещение, но в состоянии, в котором оно находилось на момент осмотра в июле 2023г., т.е. без технических недостатков. 29 ноября 2023г. посредством обмена электронными документами через мобильный мессенджер заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 84 кв.м, этаж: № 17, кадастровый номер: <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Стоимость Помещения определена в 82 000 000 руб.; задаток в размере 10 000 000 руб. он перевел ответчику 29 ноября 2023г. на счет № <данные изъяты> в Юго-Западном Банке ПАО Сбербанк; БИК: 046015 602, кор/сч: 30101810600000000602; ИНН: <***>. Основной договор подлежал заключе- нию согласно п. 1.3 предварительного договора, в срок до 20 декабря 2023г. 10 декабря он прибыл в г. Сочи для оформления сделки купли-продажи. При личном осмотре помещения обнаружил, что состояние помещения отличается от того состояния, в котором оно находилось на момент его осмотра летом, а именно, имелись многочисленные протечки на потолке и по стенам, как внутри помещения, так и снаружи со стороны балконов, отслоение штукатурного слоя, плесень. 11 декабря 2023г. он посредством мессенджера «Telegram» направил ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате задатка, в связи с выявленными недостатками продаваемого недвижимого имущества. 12 декабря 2023г. ответчик посредством направления отсканированного письма с собственноручной подписью в мессенджер «WhatsApp» сообщила ему об отказе вер- нуть задаток, не указав при этом причины возникновения выявленных недостатков, не предложила устранить недостатки самостоятельно или другие способы разрешения данной ситуации. После направления уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи от ответчика предложение заключить основной договор в установленном порядке не поступило. Просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 10 000 000 руб.; расходы, понесенные им на оплату государственной пошлины, в размере 87 000 руб.
Заочным решением от 09 апреля 2025г. суд удовлетворил исковые требования, взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные последним в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, в размере 10 000 000 руб.; расходы, понесенные Дубовик на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 87 000 руб., всего 10 087 000 рублей.
Определением суда от 26 июня 2025г. заочное решение суда отменено, рассмотрение дела возобновлено.
Определением суда от 18 июля 2025г. по делу назначалась судебная строительно-тех- ническая экспертиза, рассмотрение дела приостанавливалось.
Определением суда от 07 октября 2025г. рассмотрение дела возобновлено, в связи с поступлением в суд экспертного заключения ООО «ГеоМаркер» № 2025-09/09-Э от 23 сентября 2025г.
Истец просит суд рассмотреть дело в их отсутствие (его и представителя ФИО3), настаивает на удовлетворении иска (телефонограмма от 31 октября 2025г.).
Ответчик, зарегистрированная по адресу: <данные изъяты>, и ее представитель ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об отложении дела не ходатайствовали. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.
В возражении на иск от 02 июля 2025г. представитель ответчика ФИО4 указал, что основной договор не был заключен по вине истца; предварительный договор, содержащий все существенные условия основного договора, в судебном порядке не расторгнут, срок его действия до 20 декабря 2023г., пролонгация срока действия договора его условиями не определена. Обращает внимание суда на то, что в соответствии с п. 2.3.3 договора обязанность зак- лючения основного договора являлась обязанностью истца. По п. 3.2 договора - задаток переводится в счет исполнения обязательства по договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество; в случае отказа без вины продавца от заключения договора купли-продажи покупателем сумма задатка остается у продавца. В обоснование возражений ссылается на судебные акты по иным делам, считает, что письмом от 12 декабря 2023г. ответчик подтвердил свое намерение заключения основного договора.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
По п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как видно из материалов дела, собственником Помещения с 24 сентября 2020г. по 24 ноября 2023г. являлся ФИО11, родившийся ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты>; подаривший 13 ноября 2023г. ФИО5 Магнавиевне, родившейся ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты>, ответчику по данному делу. 29 ноября 2023г. истец заключил с ответчиком, зарегистрированной по адресу: <данные изъяты>, «Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества» помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 84 кв.м, этаж: № 17, кадастровый номер: <данные изъяты>, находящегося по адресу: <данные изъяты>. В этот же день истец перевел ответчику задаток в размере 10 000 000 руб. на ее банковский счет № <данные изъяты> в ПАО Сбербанк. При личном осмотре вышеуказанного помещения 10 декабря 2023г. истец обнаружил дефекты, отсутствовавшие на момент осмотра квартиры летом 2023г., т.е. «скрытые» ответчиком, и не выявленные истцом перед внесением задатка, в связи с невозможностью осмотра Помещения, из-за проживания в другом регионе Российской Федерации, в г. Пермь Пермского края.
При этом, согласно п. 2.2.1 Предварительного договора купли-продажи продавец гарантировал отсутствие скрытых дефектов помещения.
Из п. 2.4 предварительного договора следует, что покупатель удовлетворен состоянием недвижимого имущества, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков. о которых ему не сообщил Продавец.
Но перед внесением задатка и заключением предварительного договора купли-прода- жи, истец, находясь в г. Пермь Пермского края, не мог и не осмотрел приобретаемое помещение; а ответчик, как продавец, не сообщила истцу о наличии дефектов и недостатков.
По ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из материалов дела следует, что истец после заключения предварительного договора купли-продажи и перевода на банковский счет ответчика задатка в размере 10 000 000 руб., при личном осмотре Помещения 10 декабря 2023г. обнаружил дефекты, которые не указаны ответчиком при заключении 29 ноября 2023г. предварительного договора купли-продажи По- мещения (в договоре дата указана – 28 ноября 2023г., но истец подписал его посредством обмена электронными документами через мобильный мессенджер 29 ноября 2023г.), а именно: многочисленные протечки на потолке и по стенам, как внутри помещения, так и снаружи со стороны балконов, отслоение штукатурного слоя, плесень.
Из представленных суду фототаблиц усматривается отслоение штукатурного слоя, плесень, следы протечек.
11 декабря 2023г. истец направил ответчику «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате задатка». 12 декабря 2023г. ответчик сообщила истцу об отказе вернуть задаток.
Истец обосновывает иск тем, что ответчик, отказавшись вернуть задаток, не указала причины возникновения вышеуказанных недостатков, не предложила устранить недостатки самостоятельно или другие способы разрешения данной ситуации.
На основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При не заключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счет задатка или аванса, разрешается в соответствии с положениями статей 380 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями предварительного договора, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор.
При толковании условий предварительного договора, а также соглашения о задатке или авансе должны быть соблюдены правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставлении их с другими условиями договора и его смыслом в целом.
В силу положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Ответчик, как продавец, с предложением заключить основной договор в установленном порядке к истцу не обратилась; несмотря на то, что в ответе истцу от 12 декабря 2023г. на его «уведомление от 11 декабря 2023г.» указывала, что в случае неисполнения до 20 декабря 2023г. обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, будет вынуждена инициировать рассмотрение спора в порядке гражданского судопроизводства. Но указанную инициативу ответчик так и не проявила.
В ходе рассмотрения данного дела по ходатайству истца судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.
По заключению эксперта № 2025-09/09-Э, составленному ООО «ГеоМаркер» 23 сентября 2025г., в объекте недвижимости, расположенном по адресу: <данные изъяты>, имеются строительные недостатки (дефекты). Установленные недостатки выражены в следах намокания, с последующим образованием плесени и грибка на стенах помещений, кроме того, были установлены следы, свидетельствующие об устранении ранее имеющихся дефектов, данные дефекты Экспертом определены как существенные (более подробно смотри исследовательскую часть настоящего заключения). Экспертом не определена однозначная причина возникновения намокания стен в помещении № <данные изъяты>, при этом предположительно Эксперт считает, что, либо отсутствует гидроизоляция фасада, либо при ее наличии, гидроизоляция не выполняет свою прямую функцию, то есть устроена с нарушением технологии производства; кроме того, водосточная труба также может иметь протечки. Для установления однозначной причины выявленных недостатков, необходимо произвести вскрытие участков фасада, а также вскрытия фасада для осмотра водосточной трубы.
В исследовательской части заключения эксперта указано, что «в процессе проведения экспертного осмотра установлено, что в нежилом помещении № <данные изъяты> имеются многочисленные следы намокания стен (как внутри помещения, так и снаружи), на некоторых участках стен образована плесень, а также имеется частичное отслоение отделочного материала. Для наглядности приведены материалы фотофиксации. Экспертом изучены материалы дела, в которых имеются материалы фотофиксаций, из которых наглядно усматривается, что на открытых балконах нежилого помещения № <данные изъяты>, на стенах и перекрытии этажа выше, имеются следы протечки воды, с образованием плесени и грибка (том 1 л.д. 37-43). Однако, на момент фактического осмотра, Экспертом были установлены вновь образованные следы намокания, что позволяет сделать вывод о том, что причина протечки не устранена.
Данное заключение эксперта сомнений у суда не вызывает, поскольку основано на акте осмотра объекта недвижимости, расположенного по адресу: <данные изъяты>, собранной экспертом фактической информации; заключение содержит этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.
Ответчик не опорочил вышеуказанное заключение эксперта.
При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело на основании имеющихся доказательств, представленных сторонами в обоснование своих позиций.
Из материалов дела усматривается, что до окончания срока, определенного предварительным договором, ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением зак- лючить договор, в том числе и истец. Наоборот, истец обращался к ответчику с уведомлением о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате денежных средств.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ответчик 29 ноября 2023г. при заключении предварительного договора купли-продажи скрыла дефекты Помещения, обнаруженные истцом 10 декабря 2023г.
Соответственно, требование истца о возврате ему задатка является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В связи с этим, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 10 000 000 руб.
Довод представителя ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, подлежит отклонению, п.ч. доказательства этого, соответствующие требованиям процессуального закона об относимости и допустимости, ответчик суду не представила.
Что касается довода представителя ответчика о том, что «в соответствии с п. 2.3.3 договора обязанность заключения основного договора являлась обязанностью истца», то он подлежит отклонению, т.к. ответчиком нарушен п. 2.2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик, как продавец, гарантировала, что «на момент подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество …. скрытых дефектов не имеет».
Довод представителя ответчика о том, что по п. 3.2 договора - задаток переводится в счет исполнения обязательства по договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество; в случае отказа без вины продавца от заключения договора купли-продажи покупателем сумма задатка остается у продавца, - не свидетельствует о необоснованности исковых требований, п.ч. в данном случае, усматривается вина продавца в том, что истец отказался от заключения договора купли-продажи, т.к. продавец скрыла информацию о строительных недостатках (дефектах) Помещения.
Что касается довода представителя ответчика о том, что письмом от 12 декабря 2023г. ответчик подтвердил свое намерение заключения основного договора, то он также подлежит отклонению, так как в данном письме говорится, что в случае неисполнения до 20 декабря 2023г. обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, ответчик будет вынуждена инициировать рассмотрение спора в порядке гражданского судопроизводства, но указанную инициативу так и не проявила.
Согласно ст.ст. 333.16, 333.19 Налогового Кодекса РФ при обращении в суд подлежит уплате государственная пошлина в зависимости от цены иска.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Исковые требования удовлетворены в размере 10 000 000 руб., государственная пош- лина от указанной суммы – 87 000 руб.
Истец при подаче иска в суд оплатил государственную пошлину в указанном размере (чек по операции от 26 сентября 2024г.).
Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию вышеуказанная государственная пошлина в размере 87 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка – удовлетворить.
Взыскать с ФИО2, родившейся ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты> (паспорт <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты>), зарегистрированной по адресу: <данные изъяты>, в пользу ФИО1, родившегося ДД.ММ.ГГГГ. в <данные изъяты> (паспорт <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты>), зарегистрированного по адресу: <данные изъяты>, денежные средства, уплаченные последним в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, в размере 10 000 000 руб.; расходы, понесенные истцом на оплату экспертизы в размере 20 000 руб., на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере 87 000 руб., всего 10 107 000 (десять миллионов сто семь тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.
Председательствующий Надбитова Г.П.
В окончательной форме решение суда изготовлено 10 ноября 2025г.