Дело № 2-53/2023
Решение
Именем Российской Федерации
14 февраля 2023 года г. Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Шумейко Н.В.,
при секретаре Волкове И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что 07.10.2021 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому он приобрел у ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: ***. В день подписания договора состояние здоровья продавца ухудшилось, вследствие чего, передачу договора для государственной регистрации решили отложить. Впоследствии истец узнал, что ФИО2 тяжело заболела и умерла, в связи с чем, истец, полагающий свои права собственника нарушенными, просит произвести государственную регистрацию перехода прав в судебном порядке.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ФИО4 оставила разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, позиции по делу не выразил.
Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В силу пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ и пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главу 1, 2, 3 и 4 части 1 ГК РФ", договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013; государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В пункте 61 того же постановления указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 вышеназванного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 11.09.2019 принадлежала квартира с кадастровым номером ***, площадью 30,4 кв.м, расположенная по адресу: *** право собственности зарегистрировано 13.09.2019 (л.д. 28-31, 55-60).
07.10.2021 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанной квартиры по цене 2 600 000 руб., договор одновременно является актом приема-передачи квартиры. 07.10.2021 продавец оформила расписку, в которой указано, что денежные средства в сумме 2 600 000 руб. получены ею полностью, претензий к покупателю она не имеет (л.д. 10-12).
Согласно справке формы 9, в указанной квартире была зарегистрирована ФИО2 с 05.10.2019 (л.д. 25).
03.11.2021 ФИО2 умерла, наследственного дела после ее смерти не открывалось (л.д. 108, 112).
В соответствии со статьей 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории, в том числе, жилые помещения.
Учитывая, что наследники у ФИО2 отсутствуют, принадлежавшая ей квартира является выморочной, право на распоряжение ею возникает у муниципального образования Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
Представитель ответчика, усомнившись в подлинности представленного истцом договора купли-продажи и расписки, ходатайствовала о назначении по делу посмертной почерковедческой экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО «ДАН-эксперт» от 18.01.2023, расшифровка подписей и подписи от имени ФИО2 в договоре купли-продажи квартиры и расписке от 07.10.2021 выполнены самой ФИО2 (л.д. 173-187).
Данное заключение ответчиком не оспорено, выводы экспертом сделаны на основе исследования документов, содержащих почерк ФИО5, истребованных судом из различных государственных органов, в связи с чем, оснований полагать, что договор купли-продажи и расписка о получении денежных средств содержат недостоверную подпись продавца, у суда не имеется. Истцом также представлена квитанция об оплате задолженности по коммунальным услугам по спорной квартире от 02.06.2022 в сумме 24 430,39 руб.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
решил:
произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, умершей 03.11.2021, к ФИО1, *** года рождения, место рождения: ***, пол мужской, гражданство Российской Федерации, паспорт *** выдан № код подразделения №, зарегистрированному по адресу: ***, возникший на основании договора купли-продажи от 07.10.2021, в отношении квартиры с кадастровым номером ***, площадью 30,4 кв.м, расположенной по адресу: ***.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Решение в окончательной форме
принято 14.02.2023