Дело № 33-4557/2023

№ 2-909/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 июля 2023 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н, судей Сенякина И.И., Синельниковой Л.В.,при секретаре Елизарове А.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Седачевой Шару Кубаевны к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка по встречному иску ФИО1 к Седачевой Шару Кубаевне о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 апреля 2023 года,

установила:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что (дата) между ней, ФИО2, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) Право собственности на участок за ФИО1 оформлено не было. Согласно условиям данного договора ФИО1 договорилась продать земельный участок ФИО2 за 300000 рублей, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка после регистрации права собственности ФИО1 на него в Управлении Росреестра по (адрес) сроком до 01.09.2022г.

Однако после регистрации права собственности ФИО1 на спорный земельный участок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, и срок заключения основного договора купли-продажи истек. Она отправила ФИО1 уведомление о заключении основного договора купли-продажи, но ответа не поступило.

На основании изложенного просила обязать ФИО1 заключить с ней договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: (адрес)

ФИО1 обратилась со встречным иском к ФИО2, указав, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: (адрес) (дата) между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) в простой письменной форме заключен договор аренды земельного участка по адресу: (адрес) с последующим правом выкупа, сроком на 6 лет. По состоянию на (дата) задолженность ФИО2 по арендным платежам не оплачена и составляет 112 000 руб. (дата) между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), сроком исполнения до (дата), однако в самом договоре про отчуждаемый дом ничего не прописывалось.

На основании изложенного просила признать расторгнутым договор аренды от (дата) земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), площадью *** кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО2, признать недействительным предварительный договор купли-продажи от (дата) земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком и обязать ФИО2 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, освободить принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес)

Определением суда от (дата) производство по встречному иску в части требований к ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, обязании устранения препятствий в пользовании и освобождении земельного участка прекращено в связи поступившим заявлением ФИО1 о частичном отказе от исковых требований.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 апреля 2023 года исковые требования ФИО2 к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворены.

Суд обязал ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью *** кв.м., расположенного по адресу (адрес)*** на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от (дата), по условиям которого ФИО2 приобретает данный земельный участок в собственность на условиях купли-продажи у ФИО1 по цене 300 000 рублей, с возложением расходов по оформлению и государственной регистрации договора на покупателя ФИО2

Указал, что данный договор следует считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для регистрации договора купли-продажи в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 государственную пошлину 300 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 отказал.

С указанным решением суда не согласился ответчик – ФИО1, в своей апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, полагает, что судом не учтен факт нахождения на спорном земельном участке двухэтажного дома с гаражом и бани. Апеллянт полагает, что отсутствие в предварительном договоре купли-продажи сведений об объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, свидетельствует о том, что стороны не достигли соглашения о судьбе данных объектов недвижимости, как и их стоимости. Кроме того, полагает, что не допускается использование свидетельских показаний для доказывания факта заключения договора. Апеллянт ссылается на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие денежных средств у истца для исполнения обязательства по договору купли-продажи. В этой связи просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать, встречное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Заслушав судью-докладчика Ярыгину Е.Н., выслушав пояснения ответчика ФИО1, ее представителя ФИО4, третье лицо ФИО3, поддержавших апелляционную жалобу, истца ФИО2, ее представителей ФИО5, ФИО6, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации отражено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, (дата) между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (п.1.1 договора).

Из п.1.2 предварительного договора следует, что основной договор между сторонами будет заключен после регистрации права собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по (адрес) ФИО1, до (дата). В п.2.3 предварительного договора по соглашению сторон была установлена цена данного земельного участка в размере 300 000 руб.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу (адрес) кв.м. с (дата) является ФИО1

Таким образом, между сторонами в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка не заключен.

Истец ФИО2 ссылается на то, что она направила в адрес ответчика ФИО1 уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, предусмотренными предварительным между этими же сторонами, однако ответа не последовало.

Ответчик ФИО1 ссылается на то, что собственником земельного участка она стала в 2022 году, на спорном земельном участке располагается двухэтажный дом с гаражом, поскольку в предварительном договоре указан только земельный участок, без имеющихся на нем строений, полагала недействительным предварительный договор купли-продажи от (дата).

Разрешая заявленные требования в части понуждения заключить договор купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 307, 309, 310, 429, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт заключения предварительного договора купли-продажи, уклонения ответчика от заключения основного договора, удовлетворил требования ФИО2.

В связи с этим, установив, что ответчик добровольно заключила предварительный договор, согласовав все существенные условия, в том числе ан отчуждение всех имеющихся построек на участке за 300 000 рублей, отказал в удовлетворении встречного иска.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не учтен факт нахождения на спорном земельном участке двухэтажного дома с гаражом и баней, отклоняется судебной коллегией ввиду следующего.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что стороны договора вправе по своей воле определять его содержание и формировать его конкретные условия, если только содержание какого-либо условия императивно не определено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Как видно из ранее заключенного между сторонами договора аренды от (дата)г арендодатель (ФИО1) представляет в личное пользование арендатору (ФИО2) дачный участок по адресу: (адрес), общею площадью *** соток. На дачном участке имеются строения: гараж шлакоблочный, дачный домик в два этажа, общею площадью ***, который нуждается в ремонте, сроком на 6 лет с последующим выкупом.

Сторонами в договоре указано, что сумма выкупа данного участка с находящимся на нем постройками и имуществом составляет 300 000 рублей, без учета затраченных на ремонт средств.

В последующем стороны заключили оспариваемый ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка (дата), где также оговорили стоимость в 300 000 рублей.

Таким образом, исходя из толкования условий договора аренды, ответчик дала согласие на отчуждение ФИО2 не только земельного участка, но и всех хозяйственных построек, в том числе дачного домика с гаражом, баней за общую сумму в 300 000 рублей.

При этом срок заключения основного договора купли-продажи зависел от поведения самого ответчика ФИО1, которая должна была оформить свое право собственности на земельный участок

Однако свой отказ от оформления основного договора ФИО1 в настоящее время связывает с повышением цен, намерением получить денежные средства от продажи в большем размере, игнорируя свои ранее принятые по договору обязательства.

Вместе с тем указанная позиция ответчика свидетельствует о злоупотреблении своими правами, поскольку указанные ею обстоятельства, приведенные в оспаривание сделки, были ей достоверно известны как стороне договора в момент его заключения, что лишает ее в силу положений ст.10 Гражданского кодекса РФ права на оспаривание сделки, в том числе со ссылкой на нарушение ее прав как собственника расположенных на земельном участке строений.

Не усматривает судебная коллегия и нарушения оспариваемой сделкой установленного законодателем принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Действительно, в силу положений статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, по смыслу указанной нормы, принцип единства с землей касается только тех объектов, которые прочно связаны с ней, т.е. являются объектами недвижимости.

По делу юридически значимым обстоятельством является установление факта наличия на земельном участке на дату заключения оспариваемого договора объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1

Как следует из материалов дела, зарегистрированного в установленном порядке за ФИО1 объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не имеется.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия зарегистрированных на земельном участке объектов недвижимости, добровольного волеизъявления ответчика на отчуждение всех возведенных на спорном земельном участке объектов истцу за 300 000 рублей, что прямо следует из договора аренды земельного участка от (дата), судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор не противоречит установленному закону принципу единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, не нарушает прав ФИО1

Поскольку доказательств нарушения прав ответчика с учетом того, что она действовала осознанно, в отсутствие искажения ее волеизъявления, материалы дела не содержат, а само ее поведение, свидетельствует о явном злоупотреблении своими правами, судебная коллегия в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Ссылка в апелляционной жалобе на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие денежных средств для исполнения обязательства по договору купли-продажи, подлежит отклонению, поскольку в судебном заседании (дата) ФИО2 представила квитанцию о внесении на депозит Оренбургского областного суда денежных средств в размере 300 000 рублей для подтверждения намерения заключить основной договор купли-продажи спорного земельного участка.

Доводы ответчика о том, что истец имеет задолженность по арендным платежам, отклоняются, поскольку удовлетворение иска ФИО2 Ш,К. не лишает ее возможности предъявить требование о взыскании суммы задолженности.

Иные доводы жалобы по существу сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, для которой судебная коллегия оснований не усматривает.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного акта, не допущено.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из содержащихся в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 августа 2023 года.